住建部下属房地产经纪人学会对北京、上海、广州、深圳等城市的房租上涨过快的调查结束后,形成的《关于近期重点城市住房租金变化情况的调研报告》（下称《报告》）中称,部分中介从房主处收房子做“二房东”,推高房租或劝说房主抬高房租,是主要城市房租上涨的主要因素。

    虽然这一结论受到北京的多家中介公司的反驳,但一位中介行业的内部人士日前向《{dy}财经日报》记者报料称,房价上涨的主要因素还是中介机构。他表示,现在很多房产中介采用的房屋银行模式是造成房屋租价上升的主要推手。

    “房屋银行”又叫租赁的代理。顾名思义,就是老百姓像去银行存钱一样,把手中空闲的房屋存入个别中介公司的房屋银行,每月无论房东有多忙,无论房屋闲置与否,都可以从房屋银行里准时拿到固定的租金。

    “这一业务出现在2000年左右,发展到现在已经超过10年。”上述人士分析表明,房屋银行租赁这项业务的赢利点分为五部分:{dy}部分是代理费:一个月租金。第二部分是空置期差价,一般一年房主只有10~11个月租金,中介可以赚取剩下1~2个月的租金。第三部分是房租差价,一般是房租的10%~20%。通过哄抬租金,有些公司仅这一项进账就赚了上千万。第四是群租,通过整拿零租的方法赚取差价。第五,要求租户交纳押金,{zh1}押金不退。

    该人士给记者算了一笔账,根据北京的房地产交易管理网数据统计,仅录入系统的6月份代理房源成交2130套,年化数据可以得出一年仅在网站签约公示的出租房源就高达25000套。

    按照这一数据计算,一套租赁房源平均月租2500元估算,一年租金为3万元。25000套总交易额高达7.5亿元。部分公司数据显示,全北京目前有200万套租赁房源。按照其中5%为租赁代理计算,一年就有10万套,那么其中涉及到的总交易额就高达30亿。

    北京房地产交易的管理网数据统计显示,北京租赁排名{dy}的中介公司5~6月合计签约租赁18000套,按一套租金保守计算,原来是2000元/月,按照规定一个月租金为中介收费,公司正常利润应该是3600万。现在市场涨到2500元/月了,利润就成了4500万元,多赚了900万。

    就算18000套里面有20%的房源为“房屋银行”,那就是3600套。即使按3000套计算,如果这些房源都有1个月以上的空置期,那么利润又是750万。这种房源可以计算差价,再算房租差价,又是1800万。

    “这说明,通过房屋银行推高房价的模式可以让一个公司多赚3000万,一年在北京租赁代理赚取的利润就超过上亿。”上述人士表示。

几大原因推波助澜

    住建部的《报告》认为,房地产的市场调控政策出台后,房地产交易量明显下滑,房地产经纪机构业务量骤减,造成行业竞争激烈。一些经纪机构为争夺房源,抢夺客户,以提高租金、抬高挂牌价格等方式吸引业主。目前房产经纪机构主动劝说业主提价的行为十分普遍。此外,还有一些经纪机构从事房屋租赁代理业务,全权代理房东收取租金,有些私自以赚取差价牟利。为了赚取更多收益,少数不良房地产经纪机构存在刻意押房、抬高租金、层层转租推高租金的不规范行为。

    虽然在这轮房租涨价潮中,部分中介机构起了不良作用,但《报告》也指出,除此之外,市场的刚性需求、合租现象增长、毕业生增加、租赁供需比例的失衡、业主转嫁成本以及部分媒体的片面宣传也都不同程度对本次的“房租上涨潮”起到了推波助澜的作用。

    据我爱我家、链家、中原等七家房地产经纪机构租赁成交量估算,今年上半年,北京市住房租赁市场成交63.5万套,比去年同期增长6.1%。与此同时,合租现象明显增加,5月份,合租占租赁成交的比例为10.4%,环比4月份提高4.4个百分点,高于去年平均水平3.5个百分点。

    目前,大部分租房群体都是大学毕业生或者外来务工人员,能够接受的房租水平并不高,需要的主要是中低端住宅。据调查,许多城市住房租赁市场存在结构性供应不足。如据链家地产提供的数据,北京普通住宅租赁供需比逐年递增,目前已达到1:4,而xx公寓则供过于求,供需比高达2.7:1。

    《报告》建议,应从几个面入手监管租赁市场,首先政府应当严格监管业主有效执行租约,不得随意提高房租。应对业主的租赁合规性进行核查,避免业主在租赁期内跟风涨价,给承租人带来损失。

    其次,对房地产经纪机构的执业行为进行规范。一是出台专门的规定对房地产中介哄抬价格、发布不实信息等行为进行规范。二是对房屋租赁代理等不合理的房地产经纪业务方式加以规制,不允许经纪机构参与经营甚至吃差价。

    另一方面,应充分利用市场机制,盘活住房租赁市场。通过降低租赁环节税收、征收房屋空置税、政府提供租赁补贴等方式增加住房租赁市场供给。

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