2010年两代会上的{dy}议题就是房价。居高不下的房价遭遇人们一致的指责。但现在关于房地产发展及房价众说纷纭，其核心是有无办法抑制房价，让老百姓买得起房、住得起房。为此有必要对房价的构成和价格的形成机制进行分析。笔者认为，房地产市场及房价的调控方向应是通过降低房地产开发商的利润水平以降低房价。调控路径主要是利用政策工具和法律调节市场需求，通过抑制投机性和投资性需求，进而平抑房价。

    一．房价与忽悠

    2010年两代会上的{dy}议题就是房价。居高不下的房价遭遇人们一致的指责，温家宝总理也在政府工作报告中说要遏制部分城市房价过快上涨的趋势。尤其是温总理在接受采访时说他知道“蜗居”的滋味，曾经全家五口人只有9平方米的住房。于是百姓们在感觉心贴心的温暖时“意淫”了一把：房价总算是有希望控制住了。但两会闭幕后的{dy}天内北京出现了三个“xx”，让国人呆了、蒙了、慌了。人们不知所措，于是逮着介入房地产撇油的央企狂轰滥炸，逮着招拍挂制度泄愤……

    其实，那么多的三教九流摇身一变成了民营企业家，拉个关系、送几个钱或承诺房子建成后送几套房子就能进入房地产市场圈钱暴富，为什么央企就不能进入房地产撇油呢？央企也是企业呀，赚了钱好歹挂在国家名下。另外，即使没有央企，房价依然可能继续走高，依然会有别的企业来当“xx”！

    “招拍挂制度”只是一个工具，何罪有之？不用招拍挂制度，土地怎么卖？暗箱操作？说白了，“招拍挂制度”就是咱们家的切菜刀，会用的人切菜，不会用的人切手。谁都知道“招拍挂制度”有挂羊头卖狗肉之嫌，但也只能怨人。

    现在，百姓们心理失衡了。其实谁也别怨，只怨自己“心理投射”，没有全面理解温总理的本话原意：政府有4大措施解决住房难，有决心使房价保持合理价位，遏制部分城市房价过快上涨的趋势，但是我还担心拉不住这匹脱缰的野马。住建部的姜伟新部长也在记者招待会上明说房价还会坚挺20年，郭允冲副部长又进一步注解说住建部在调控房价方面几乎没有什么手段。这其实是明明白白告诉大家：房价一定会涨的。只是百姓们好听自己喜欢听的话，只信自己想信的话。而那些精明的开发商们却清楚自己为政府财政贡献的份量，知道自己对拉动经济的作用——2009年我国税收总收入完成59514.7亿元，土地增值税、房产税等相关税种对税收增长的贡献为21.8%。既然政府明说房价还会坚挺，也没有什么管控手段，那就放心大胆的涨价吧。只是这些掉进钱眼儿的商人们少些政治意识，只顾着急抢钱，忘了给总理一点面子。所以才有“房价总理说不算，总经理说才算”，所以《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》（亦称“国19条”）的政策效应仅仅持续了不到两周。

    二．房价构成及官、商与民的博弈

    现在关于房地产发展及房价众说纷纭，其核心是有无办法抑制房价，让老百姓买得起房、住得起房。为此有必要对房价的构成和价格的形成机制进行分析。

      房价＝房地产综合开发成本＋利润

      ＝（土地开发费用＋公共服务及生活设施配套费＋市政工程建设费＋建筑及安装工程费＋勘察设计费＋各种税费＋N 息＋管理费＋其他支出）＋利润

    现在的民意是希望房价大幅度下降，政府是希望通过招拍挂制度抬高地价和通过强化税务监管提高税费等来提高财政收入，而开发商则是希望提高利润。这三者原本是相互矛盾的，各有各的小算盘。

    怎么办？官、商、民三方的利益谁说了算？中国的西方经济学家说：供求关系决定价格。

    想想也是，当中国的房地产起步时，人们还迷恋于单位分房，那时是供大于求，房价涨不上去。于是政府低息xx、开设住房公积金、减税优惠……开发商低价促销……专家和媒体鼓动百姓买房，并指责中国人的消费观念陈旧。当时有个流传甚广的戏说：一个中国的老太太和一个美国的老太太在阴间相遇，美国老太太说我住房30年了，昨天刚还完xx，今天就见上帝了。中国老太太说我攒了30年的钱刚买房子住了{yt}，今天就见老天爷了。百姓们一想此话有理，于是想方设法学做美国老太太。于是，中国的房地产迅猛发展。

    时至今日，中国太多的“美国老太太”造成求大于供的局面，导致高房价。那些没有房子的人恐惧自己可能买不起房而“风雨飘摇”一生，已买房的人则发现自己成了房奴要拼命赚钱，少有了幸福指数，于是形成众怒。

    为避免众怒恶化，有人说：加大土地供应量以增加供给，有助于降价。问题一是没有那么多的土地供应量，中国960万平方公里的土地，能住人的也就是约500万平方公里，中央政府还要从国家安全角度考虑必须保守18亿亩耕地，所以以城市化为名的房地产开发与农业争地的冲突时有发生。问题二是土地供应量扩大，开发商囤积居奇，圈地不用，捂盘惜售，哄抬房价。问题三是建房越多，有钱人或投机者就越买进越多，其财产就增值越大。

    又有人说，降低开发商的成本有助于降低房价。如降低土地价格、降低xx利息、减税降费……问题一是土地在国土部门，既不能增加太多土地供应量，也不能降低土地价格；税收在税务部门，更是只能升不能降；金融在银行部门，担心步美国次贷危机的后尘，更何况金融牵一发而动全身。总之，正如郭允冲副部长实话实说：住建部在调控房价方面没有什么手段。问题二是开发商按照市场的刚性需求定价，降低成本正好可以扩大利润，其趋利本能决定不会让利于民，所以房价还是不会降。

    又有人说，建“经济适用房”和“廉租房”。这是二次分配给弱势群体的关爱，是社会文明的体现。问题一是如何界定经济适用房的购买条件，如何强化监管避免开奔驰的人买经济适用房后出租或出售盈利，避免开宝马的人租用廉租房后再出租盈利，如何让弱势群体内部也相对公平。也就是说如何完善经济适用房和廉租房的配套制度。问题二是买经济适用房太难。有些城市用摇号来决定经济适用房卖给谁，而不是按谁最需要。结果河南某市的一个购房号可以转卖4~6万。

    又有人说：减少需求量以平抑房价。于是奉劝百姓租房、买小户型房，别往大城市挤……同时提高xx利息，提高xx首付款比例，减少购房税费优惠……问题一是百姓不想租房，因为没有安全感。问题二是百姓也想分享改革开放的成果，住大点儿房子改善生活品质。问题三是不进城回老家农村都可以，但农业养不活人，城市穷人想投奔农村也没法弄宅基地……问题四是大家都明白中国人口多，土地面积少，房地产的需求刚性，预期收益大、风险小，所以投资或投机房地产的人大增。问题五是政府同时又提高开发商的准入门槛以减少供应量……结果仍然是求大于供，所以房价只能涨不能降。只是苦了那些没房要买房的低收入弱势群体。

    怎么办？两代会终于提出一个让中国人喜出望外、似曾相识的“概念”——公平。其涵义是：你既然不能少得，就让我能多得点儿。温总理在政府工作报告中说：不仅要通过发展经济，把社会财富这个“蛋糕”做大，也要通过合理的收入分配制度把“蛋糕”分好。问题一是常年“被涨工资”及腐败前仆后继，如何衡量“蛋糕”分好了。问题二涨了工资，能否有效控制通货膨胀，能否赶上房价上涨……

    再想想看，房价哪里是什么供求关系决定的！分明是政治经济关系！

    在政府、开发商与百姓的实际博弈中，我们可以清楚的看出，政府既明白必须让百姓有房住，否则不太平，又明白自己不建房，必须以利润引导开发商建房，否则没人提供房子；还明白房地产带动经济的作用重大。于是权衡利弊，身不由己的与开发商结盟，在保证政府和开发商有高收入的前提下为百姓提供住房。何况有些有权势的“公务员”还可以“搭便车”，公私兼顾，弄点不要钱或便宜的房子……所以就有了土地价格不断攀升、开发商的利润不断攀升、房价不断攀升，就有了强制拆迁，就有了“楼脆脆”……而百姓则是以高价换取住房。

    由于百姓的收入低买不起房，强化了对分配不公的敌意。政府看到不满的民意可能诱发“不和谐”，于是隔三差五喊喊控制房价，建点经济适用房、廉租房……谁知又让一些开奔驰的人占了便宜……

    现在的问题是，“钉子户”越来越多，房地产泡沫越吹越大，很可能影响经济全局，于是政府欲下决心控制房价，但发现荷包丰满的开发商越来越不听话，政府已被房地产商“绑架”。所以，难受的只能是房客百姓们，生闷气会憋死，小声嘟囔没人理睬会气死，大声宣泄或上访说你是精神病、无理取闹，或法律伺候或送精神病院或遭开发商暴力……

    幸运的是经济发展和网络技术普及催生了公民社会形成，政府越来越重视民意。但令人忧虑的是，政府如何能合理兼顾重视民意和科学决策。笔者非常担心“公孙卖驴”的故事再现于政府决策。

    故事讲：从前，有个老公公带着孙子，牵着一头驴子，准备到市场卖掉。走了一段路，有路人说：“这两人，放着驴子不坐，真是傻瓜!”二人听后觉得有道理。公孙两人便一起骑上驴背，继续行程。

    不久，又遇到一名路人，那路人说：“这爷俩真是没人性，两人压得驴子要死了。”于是老公公赶忙下来，让孙子一人骑在驴背上，自己牵着驴子步行。

    不久，途经一间茶楼，茶楼外站着一名妇女说道：“这个小孩这样不懂事，自己享受，让老人家走路。”老人听后觉得那妇女说得很有道理，便吩咐孙子下来，让他坐上去。

    不久来到一条热闹的街坊。三五个妇女对着他们指指点点：“唉，这个老人怎么这样没有爱心，自己享受，让小孩受苦。”听后，那老人脸红了。“这也不是，那也不是，到底怎样才对呢?”{zh1}，公孙二人向人们借了一条绳子与一根长棍，将驴四脚绑上，两人抬到市场去了!

    如果政府既不能科学决策，又不能兼听则明；既不能有效自律和管控，又人云亦云。那么可以预期的是：中国的房地产市场将进入一个波动期，并波及中国整体经济的发展态势。其实，中国的房地产市场已经进入价格涨幅趋稳或稳中有降的转折期，因为城市人口中没有房住者寥寥无几，有两套以上房者也数量不少，许多房产用于投资或保值而闲置……目前的房地产市场态势，更多的是官商操作和百姓的弱势心理作用。

    三．房价的管控对策

    笔者认为，房地产市场及房价的调控方向应是通过降低房地产开发商的利润水平以降低房价。调控路径主要是利用政策工具和法律调节市场需求，通过抑制投机性和投资性需求，进而平抑房价。

    管控房价的方法非常简单。管理学的基本原理说：欲鼓励某种行为，就提高其预期收益，降低其预期成本，减少其行为风险。欲限制某种行为，就降低其预期收益，提高其预期成本和代价，加大其行为风险。也就是说，不是能不能管控住房价，而是想不想管控住房价。

    1.政府和社会应鼓励和支持首次购买自住房和首次购买80~120平方米/套的改善性用房（原住房低于80平方米/套），以实现“居者有其屋”和提高人民的生活品质。照顾弱势群体和低收入者，以体现社会公平和社会文明。抑制投机性和投资性的住房、特大户型（250平方米/套以上），以平抑社会差别。

    2.对首次购买自住房和购买改善性用房（原住房低于80平方米/套），首付款不高于20%，低息xx，税收优惠50%。

    3.对购买经济适用房者，严格资格审查，首付款不高于10%，低息或政府贴息xx，税收优惠80~{bfb}。同时严格规定经济适用房不得转租，凡违规者一律收回，并取消其他购房的优惠政策。如经济适用房的居住者需要购买改善性住房，则必须将经济适用房折旧出售给政府，以转供给其他需要购买经济适用房的低收入者。

    4.对第二次以上购买120平方米/套以上的购房者，首付款50%，取消xx利息支持，取消税收优惠。

    5.对第三次以上购买120平方米/套以上的购房者，现金付款{bfb}，取消xx支持，取消税收优惠。

    6.暂时不能买房者可租房住。政府对低收入者和农民工提供公租廉租房。

    7.对第二次以上出售大于120平方米/套的房产所有者，按房价的10%征收房产交易税。按售房交易的套数递增交易税至房价的30%。

    8.对转赠房产，一套征税房价的20%。其他按转赠的套数递增税费至房价的50%。

    9.对继承房产，一套免税。其他按继承的套数递增税费至房价的50%。

    10.政府不要出台物业税。一是开征房产物业税，主要是使地方政府获取的来自土地的收入从出让环节转移到持有环节，而中国房地产市场的主要问题存在于交易环节。二是物业税难以区别对待和照顾穷人、低收入者。

    11.完善体制、制度，有效监管。关键是政府依法行政，严格惩处圈地不用、捂盘惜售、哄抬房价的违法违规行为，真打“老虎”，打“真老虎”，说到做到，取信于民。

注2-1：房地产综合开发成本主要有九项构成

    (1）土地开发费用——指为取得建筑用地而投人的各种费用。其中包括: 为获取土地使用权而支付的土地出让金、转让费及按规定缴纳的土地增值费、土地使用税以及某些城市地方政府规定的实物地租形式的各类附加费用；征用土地应支付的安置费、青苗补偿费土地附属物补偿费、土地补偿费及坟场、鱼塘、养殖场等的拆迁安置费、旧城区开发应支付的私房征购费、拆迁安置费; 开发区内的市政工程等基础设施建设费用, 包括供水、供电、排洪、排污、供气、通讯、道路建设及场地平整费用。

    (2)公共服务及生活设施配套费——指开发区内按规划要求兴建的中、小学校、幼儿园、卫生院、医院、派出所、居委会等公共服务设施及生活配套设施而发生的费用。

    (3)市政工程建设费——指道路、供变电、通讯、园林绿化、路灯照明等小区内市政建设工程费用。

    (4)建筑及安装工程费——指全部新建或改建建筑物、构筑物所发生的施工及设备购置费。包括人工费、材料费、机械使用费、施工管理费、设备购置及安装费等。

     (5)勘察设计费——包括工程地质勘察、钻探、地形测量、小区规划、建筑设计、模型制作等发生的费用。

    (6)各种税费——指国家和地方政府征收的各种税收与各类费用。包括投资方向调节税、营业税、土地使用税、市政建设费、城市道路占用费等。

    (7)N 息——指因筹集开发资金而支付的xx利息、债券利息、股息等。

    (8)管理费——指开发企业为组织与管理开发活动而发生的各种费用, 约占前述(1)～(6)之和的1%～3%。

    (9)其他支出——包括行贿费、不可预见费、列项费、报建费、项目招标、投标活动费、工程质量检查费等。

注2-2：本文撰写于2010.3.19