谁在推动租金上涨？
　　
　　■中国房地产报  记者  鞠晓波  北京报道
　　
　　一份住房和城乡建设部（下称住建部）的报告将中介推向风口浪尖。
　　该报告称，在房地产市场成交量下降的同时，北京、上海、深圳、广州等多个城市的房租逆势飘红，平均涨幅都超过10%，个别城市的房源价格涨幅甚至同比超过20%。究其原因，部分中介从房主处收租房子做“二房东”,推高房租或劝说房主抬高房租是房租上涨的主因。
　　但对于这一结论，各家中介纷纷喊冤。有中介机构认为，此轮房租上涨，中介炒作、“囤房包租”的现象确实存在，但对整体市场影响有限。除此之外，房产新政导致部分购房人由买转租,需求大幅增长:毕业生提前找房,许多家长赶在开学前抢租学区房等多重因素的错综交织，才是促成本轮房租上涨的原因。
　　
　　中介被指幕后推手
　　
　　住建部报告显示，目前房产经纪机构主动劝说业主提价的行为十分普遍，还有一些经纪机构从事房屋租赁代理业务，为了赚取更多收益，少数不良房地产经纪机构存在刻意押房、抬高租金、层层转租推高租金的不规范行为。
　　对此，一位中介机构的分析人士并不讳言：“从4月份开始，就有中介对外发布消息说租房价格涨了，但实际并非如此。曾有中介机构，新政后对外发布了近20篇市场租金上涨的分析报告，这不是哄抬租金上涨是什么?”该分析人士表示，在4月以后，部分中介公司通过对租赁需求的前端监测，意识到租赁需求的猛增，重点开展租赁代理业务，低价收取业主的出租房源，并索要空置期，再在租金高位出租给客户。以北京海淀区新街口附近的志强北园为例，4月底70%~80%的房源都被中介公司收购，房源囤积及垄断造成这个小区租金标准几乎xx由某中介公司把控，5月份该小区租金迅速飙涨300~500元。
　　事实上，中介营造租金上涨预期主要依靠三种途经。一是“物价上涨推动说”：租金的上涨是因为物价的普遍上涨，很多业主希望通过租金来补贴生活费用。二是“刚性需求推动说”：主要的推动力量是高校毕业生、拆迁户和外地人。三是“买转租说”：原来打算买房的一群人现在期待房价下跌暂时转为租房，从而推高房价。
　　
　　多重因素交织
　　
　　“租金是反映实际收入水平的关键指标，除了少数中介的租赁代理业务，其他中介不会没有居住需求就囤房，这样投机炒作空间不大。即使目前租金短期上涨，但一旦超过承租人的承受能力，就会见顶回落。”北京中原三级市场研究部总监张大伟说。
　　这代表了大多中介对于“中介炒作说”的态度。多家中介公司认为，房租价格上涨还是由供需关系决定的。
　　据北京某中介公司测算，此次楼市新政后，xx门槛提高，尤其是已卖旧未买新客户的租赁需求、外地人购房门槛提高后由购转租的外地人以及因观望而面临再次租房的初次置业者将产生约20万的租赁需求，而这些需求在政策前期即5、6月份井喷式体现在租赁市场，未来仍会逐渐体现，但预计会逐渐温和。其次，2010年北京应届毕业生租赁需求预计达到7.7万人，尚不包括外地来京工作应届生租房需求。同时，从历史统计数据来看，北京2008~2010年初租金上涨乏力，2009年平均租金2565元，比2008年上涨2.3%左右，此次租金上涨，本身就存在一定合理的空间。
　　“随着宏观调控的深入，最近新房和二手房价格已开始出现回落，预计将有更多待售房源转入租赁市场，目前供应紧张的状况有望缓解，供大于求的局面可能再度出现。加上保障房供应的增多，未来房屋租金将出现较明显的回落。”张大伟说。