各市地方税务局、省直属征收局:
{dy}章
第二章 纳税管理
财务会计报表应当包括资产负债表、利润表、现金流量表、所有者权益变动表、附注五部分。
第四条
(一)财务会计制度;
(二)固定资产折旧方法、预计净残值;
(三)“五险一金”的提取比例;
(四)成本核算方法;
(五)存货核算方法;
(六)会计核算软件;
(七)符合条件的资产损失扣除;
(八)税收优惠事项;
(九)主管地方税务机关要求备案的其他事项。
第五条
(一)建设用地规划许可证;
(二)建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证;
(三)商品房预售许可证或商品房销售许可证;
(四)经济适用房的批复文件;
(五)主管地方税务机关要求报送的其他资料。
第六条
(一)财务会计报表;
(二)投资性房地产明细资料;
(三)主管地方税务机关要求报送的其他资料。
第七条
第三章 收入总额管理
第八条
非货币形式取得的收入,应当按照公允价值(市场价格)确定收入额。
第九条
第十条 企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入,应确认为销售收入的实现,具体按以下规定确认。
(一)采取一次性全额收款方式销售开发产品的,应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日,确认收入的实现。
(二)采取分期收款方式销售开发产品的,应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的,在实际付款日确认收入的实现。
(三)采取银行按揭方式销售开发产品的,应按销售合同或协议约定的价款确定收入额,其首付款应于实际收到日确认收入的实现,余款在银行按揭xx办理转账之日确认收入的实现。
(四)采取委托方式销售开发产品的,应按以下原则确认收入的实现。
1.采取支付手续费方式委托销售开发产品的,应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
2.采取视同买断方式委托销售开发产品的,属于企业与购买方签订销售合同或协议,或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的,如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格,则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现;如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格,以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的,则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
3.采取基价(保底价)并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的,属于由企业与购买方签订销售合同或协议,或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的,如果销售合同或协议中约定的价格高于基价,则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现,企业按规定支付受托方的分成额,不得直接从销售收入中减除;如果销售合同或协议约定的价格低于基价的,则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的,则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
4.采取包销方式委托销售开发产品的,包销期内可根据包销合同的有关约定,参照上述1至3项规定确认收入的实现;包销期满后尚未出售的开发产品,企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。
第十一条
转让财产收入按照从财产受让方已收或应收的合同或协议的价款确定收入金额。
第十二条
代建工程在一个纳税年度内的,按照权责发生制的原则确认收入的实现;代建工程持续时间超过12个月的,按照纳税年度内完工进度(完工百分比)确认收入的实现。
完工进度(完工百分比)是指企业应按照从接受劳务方已收或应收的合同或协议价款确定劳务收入总额,根据纳税期末提供劳务收入总额乘以完工进度扣除以前纳税年度累计已确认提供劳务收入后的金额,确认为当期劳务收入;同时,按照提供劳务估计总成本乘以完工进度扣除以前纳税期间累计已确认劳务成本后的金额,结转为当期劳务成本。
第十三条
租金收入,按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度,且租金提前一次性支付的,根据收入与费用配比原则,在租赁期内,分期均匀计入相关年度收入。
企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前,与承租人签订租赁预约协议的,自开发产品交付承租人使用之日起,出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。
第十四条
股息、红利等权益性投资收益,除国务院财政、税务主管部门另有规定外,应以被投资企业股东会或股东大会作出利润分配或转股决定的日期,确定收入的实现。被投资企业将股权(票)溢价所形成的资本公积转为股本的,不作为投资方企业的股息、红利收入,投资方企业也不得增加该项长期投资的计税基础。
第十五条
利息收入,按照合同约定的债务人应付利息的日期确认收入的实现。
第十六条
第十七条纳税人将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为,应视同销售,于开发产品所有权或使用权转移,或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。确认收入(或利润)的方法和顺序为:
(一)按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定;
(二)由主管地方税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定;
(三)按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管地方税务机关确定。
第十八条 纳税人销售未完工开发产品的计税毛利率由各设区市地方税务局按下列规定进行确定。
(一)开发项目位于省会所在地城市城区和郊区的,不得低于15%。
(二)开发项目位于其他设区市城区及郊区的,不得低于10%。
(三)开发项目位于其他地区的,不得低于5%。
(四)属于经济适用房、限价房和危改房的,不得低于3%。
第十九条纳税人销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额,计入当期应纳税所得额。开发产品完工后,纳税人应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额,同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额,计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
在年度纳税申报时,纳税人须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。
第二十条
(一) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
(二) 开发产品已开始投入使用。
(三) 开发产品已取得了初始产权证明。
第二十二条
第四章 税前扣除管理
第二十三条
(一)权责发生制原则。是指企业费用应在发生的所属期扣除,而不是在实际支付时确认扣除。
(二)配比原则。是指企业发生的费用应当与收入配比扣除。除特殊规定外,企业发生的费用不得提前或滞后申报扣除。
(三)相关性原则。企业可扣除的费用从性质和根源上必须与取得应税收入直接相关。
(四)确定性原则。即企业可扣除的费用不论何时支付,其金额必须是确定的。
(五)合理性原则。符合生产经营活动常规,应当计入当期损益或者有关资产成本的必要和正常的支出。
纳税人的财务、会计处理与税收规定不一致的,在进行纳税申报时,应依照税收规定进行纳税调整。
第二十四条纳税人在进行成本、费用的核算与扣除时,必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本的界限。
第二十五条
第二十六条
可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积
已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本
第二十七条
第二十八条
第二十九条
第三十条
第三十一条
第三十二条
(一)为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用,可按企业会计准则的规定进行归集和分配,其中属于财务费用性质的借款费用,准予扣除。
(二)在生产经营活动中发生的向金融企业借款和经批准发行债券的利息支出准予扣除;向非金融企业借款的利息支出,不超过按照人民银行同期同类xx基准利率计算的数额,准予扣除。
(三)从其关联方接受的债权性投资与权益性投资的比例不超过2:1比例标准而发生的利息支出,准予扣除;超过部分不得扣除。如果纳税人相关交易活动符合独立交易原则的,其支付的利息按照相关扣除规定执行。
(四)企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的,借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件,可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用,使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。
第三十三条
第三十四条
第三十五条
(一)向投资者支付的股息、红利等权益性投资收益款项;
(二)企业所得税税款;
(三)税收滞纳金、罚金、罚款和被没收财物的损失;
(四)非公益性捐赠支出和超过规定标准的捐赠支出;
(五)非广告性质的赞助支出;
(六)除国家税法规定外,根据财务会计规定提取的任何形式的准备金;
(七)与取得收入无关的其他支出。
第五章 计税成本的核算
第三十七条
(一)土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用,主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。
(二)前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘探、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。
(三)建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。
(四)基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出,主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通信、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。
(五)公共配套设施费。指开发项目内发生的、独立的、非营利性的,且产权属于全体业主的,或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。
(六)开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的,且不能将其归属于特定对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。
第三十八条
成本对象由纳税人在开工之前合理确定,并报主管地方税务机关备案。成本对象一经确定,不得随意更改或相互混淆,如确需改变成本对象的,应征得主管地方税务机关同意。
第三十九条
(一)对当期实际发生的各项支出,按其性质、经济用途及发生的地点、时间区进行整理、归类,并将其区分为应计入成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用。同时还应按规定对有关预提费用和待摊费用进行计量与确认。
(二)对应计入成本对象中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理的划分为直接成本、间接成本和共同成本, 并按规定将其合理的归集、分配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。
(三)对期前已完工成本对象应负担的成本费用按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配,其中应由已销开发产品负担的部分,在当期纳税申报时进行扣除,未销开发产品应负担的成本费用待其实际销售时再予扣除。
第四十条
第四十一条
(一)企业、单位以换取开发产品为目的,将土地使用权投资企业的,按下列规定进行处理。
1.换取的开发产品如为该项土地开发、建造的,接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本,待首次分出开发产品时,再按应分出开发产品(包括首次分出的和以后应分出的)的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。
2.换取的开发产品如为其他土地开发、建造的,接受投资的企业在投资交易发生时,按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。
第四十二条
(一)属于非营利性且产权属于全体业主的,或无偿赠与地方政府、公用事业单位的,可将其视为公共配套设施,其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。
(二)属于营利性的,或产权归企业所有的,或未明确产权归属的,或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的,应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外,其他一律按建造开发产品进行处理。
第四十三条
第四十四条
(一)出包工程未最终办理结算而未取得全额xx的,在证明资料充分的前提下,其xx不足金额可以预提,但{zg}不得超过合同总金额的10%。
(二)公共配套设施尚未建造或尚未完工的,可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销,或按照法律法规规定必须配套建造的条件。
(三)应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。
第四十五条
第四十六条
第四十七条
第六章 资产的税务处理
第四十八条
纳税人持有各项资产期间资产增值或者减值,除国务院财政、税务主管部门规定可以确认损益外,不得调整该资产的计税基础。
第四十九条
第五十条
第五十一条
第五十二条
第五十三条
第七章 总分支机构管理
第五十四条
第五十五条
对省内跨市总分机构,按总机构统一计算的企业所得税款进行分配,总机构缴纳50%,各分支机构缴纳50%,分支机构具体分摊比例按总局《办法》规定确定,财政不再设立专户。
居民企业在同一设区市内跨县(市、区)设立不具有法人资格营业机构、场所的,其企业所得税征收管理办法,由各设区市地方税务局自行制定。
第五十六条
第五十七条
总机构应及时将其所属二级分支机构名单报送总机构所在地主管税务机关,并向其所属二级分支机构及时出具有效证明(支持证明的材料包括总机构拨款证明、总分机构协议或合同、公司章程、管理制度等)。
二级分支机构在办理税务登记时,应向其所在地主管税务机关报送非法人营业执照(复印件)和由总机构出具的二级分支机构的有效证明。其所在地主管税务机关应对二级分支机构进行审核鉴定,督促其及时预缴企业所得税。
以总机构名义进行生产经营的非法人分支机构,无法提供有效证据证明其二级及二级以下分支机构身份的,应视同独立纳税人计算并就地缴纳企业所得税,不执行国税发〔2008〕28号文件的相关规定。
第五十八条
第五十九条
(一)外省总机构实行核定征收的;
(二)分支机构除向总机构上交一定的管理费外,其收入、支出或者实现的利润不与总机构实现的所得额合并计算缴纳企业所得税的;
(三)分支机构财务核算不健全,各项收支及经营成果不能向总机构如实反映,导致总机构难以做到准确统一计算企业所得税的。
第六十条
第六十一条
第六十二条
第八章 征收管理
第六十三条
(一)对财务会计制度健全、能正确核算收入、成本费用,真实准确核算应纳税所得额的企业,由纳税人提出申请,经主管地税机关审查,报县级地方税务机关审批后,实行查账征收。
(二)对财务会计制度不健全,不能准确核算应纳税所得额的纳税人,一律实行核定征收。核定征收包括核定应税所得率征收和定期定额征收两种方式。
1.实行核定应税所得率征收的纳税人,其应税所得率为10%-30%,具体比例由县级地方税务机关根据当地实际确定。
2.对符合条件的经济适用住房项目,其应税所得率不得低于10%。对既有经济适用住房项目又有其他开发项目的纳税人,其应税所得率由县级地方税务机关依据各自开发项目预计收入额予以综合确定。
第六十四条
定期定额征收方式直接通过《纳税事项辅导记录》确定,并按冀地税函〔2008〕169号文件的相关规定执行。
第六十五条 纳税人具有下列情形之一的,要实行核定应税所得率方式征收企业所得税:
(一)能正确核算收入总额,但不能正确核算成本费用总额的;
(二)能正确核算成本费用总额,但不能正确核算收入总额的;
(三)通过合理方法,能计算和推定纳税人收入总额或成本费用总额的。
(四)开发项目已完工清算,而相关的收入、成本、费用结转不及时,造成企业利润总额核算不实的;
(五)在进行纳税申报时,收入项目申报不全,费用支出项目未按税法规定进行纳税调整的;
(六)单个开发项目的相关资料保存不完整,或不能准确提供,致使企业销售成本无法准确计算和结转的。
第六十六条
应纳所得税额=应纳税所得额×适用税率
应纳税所得额=应税收入额×应税所得率
或应纳税所得额=成本(费用)支出额/(1-应税所得率)×应税所得率
第六十七条
第六十八条
第六十九条
第七十条
第九章
第七十一条
第七十二条
第七十三条
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