新物业管理法实施后北京业主大会和业主委员会的设立要求以及程序

针对大家比较关心业主委员的筹建问题，结合2010年5月27日北京市政府新出台的《物业管理办法》（2010年10月1日生效）
我总结了一下业主大会的召集以及业主委员会的组建等一些设立条件以及程序，希望大家能够了解，对于保利花园业主大会和业主委员会的顺利召开和组建有所帮助
以下为全文内容：

业主大会和业主委员会的设立要求以及程序

一、业主大会及业主委员会介绍

首先，业主大会不是所谓的自发组织，更不是违法组织，它是xx依据国务院颁布的《物业管理条例》的规定，依法成立、依法召开的大会，依法成立的组织。成立业主大会的主要法律依据、主要的行为依据是《物业管理条例》，还有建设部颁布的《业主大会规程》，以及各地房产机关颁布的相应文件。

而业主委员会，是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。是业主（代表）大会的常设执行机构，由业主（代表）选举产生，受业主（代表）大会委托，对物业管理公司进行监督或者实行自治管理（国家法律法规禁止的除外），同时协调处理个别业主权益与大多数业主权益之间的矛盾和纠纷。

业主委员会的权力基础是其对物业的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。

二、业主大会的召开

根据北京市政府2010年5月27日{zx1}发布的《北京市物业管理办法》的规定，
（一）如何召开业主大会
A、物业管理区域内已交付业主的专有部分达到建筑物总面积50%以上的,
建设单位应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需资料,并推荐业主代表作为临时召集人,召集占总人数5%以上或者专有部分占建筑物总面积5%以上的业主向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请成立业主大会;
B、占总人数5%以上或者专有部分占建筑物总面积5%以上的业主也可以自行向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请成立业主大会。

（二）业主大会召开流程
1、 街道办事处、乡镇人民政府应当自接到申请之日起60日内,指定代表担任筹备组组长,组织成立首次业主大会会议筹备组,筹备组负责召集首次业主大会会议。筹备组中非建设单位的业主代表人数不低于筹备组中具有表决权成员人数的三分之二。
2、筹备组成员名单确定后,应当在物业管理区域内显著位置公示。
3、建设单位应当自首次业主大会会议筹备组成立之日起7日内向筹备组提供业主名册、业主专有部分面积、建筑物总面积等资料,并承担筹备及召开首次业主大会会议所需费用。

（三）业主大会的权限
(1)制定或者修改管理规约、业主大会议事规则;
(2)选举或者更换业主委员会委员;
(3)确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案;
(4)选聘、解聘物业服务企业或者不再接受物业服务企业事实服务;
(5)筹集、管理和使用专项维修资金;
(6)申请改建、重建建筑物及附属设施;
(7)申请分立或者合并物业管理区域;
(8)决定物业管理区域内的其他重大物业管理事项。

（四）业主大会的表决程序
1、筹集、管理和使用专项维修资金、申请改建、重建建筑物及附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;

2、决定申请分立或者合并物业管理区域事项,应当分别经原物业管理区域内以及拟分立或者合并后物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;

3、决定其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

三、业主委员会的组建
1、 业主大会选举产生业主委员会。（业主委员会成员经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意选举产生。）

2、业主委员会应当自选举产生之日起30日内,持以下材料向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案:
(一)筹备组出具并由组长签字的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告;
(二)业主大会决议;
(三)管理规约、业主大会议事规则;
(四)业主委员会委员名单。

3、材料齐全的,街道办事处、乡镇人民政府应当当场予以备案,并在备案后7日内将备案材料抄送区县房屋行政主管部门,同时将有关情况书面通报物业所在地公安派出所、社区居民委员会。上述第2条(二)、
(三)、(四)项内容发生变更时,应当及时办理备案变更手续。

4、业主委员会委员实行任期制,有关任期、候补、空缺、资格终止等事项由业主大会议事规则规定。有
下列情形之一的,委员资格自动终止:
(一)任职期限届满的;
(二)不再具备业主身份的;
(三)限制民事行为能力或者无民事行为能力的;
(四)被依法追究刑事责任,无法履行委员职责的;
(五)以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的;
(六)业主大会议事规则规定的其他情形。

5、业主委员会委员资格终止的,应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、印章及其他应当移交的财物,移交给业主委员会;拒不移交印章、相关财物和档案资料的,街道办事处、乡镇人民政府应当责令移交,物业所在地公安机关应当予以协助。

6、业主委员会权限
业主委员会为业主大会的常设机构，处理除由业主大会决定的重大事项之外的其它日常事项

7、补充：
业主可以以幢、单元、楼层为单位,共同决定本单位范围内的物业管理事项,事项范围和决定程序由业主大会议事规则规定或者物业管理区域内全体业主共同决定。