“跳单”成风房产中介遭维权尴尬

???江西满堂红房产置业有限公司（以下简称满堂红）的宋佳遥偶然发现，曾经的准客户刘林（化名）以其儿子的名义，买下了蓝湾半岛的一套房子，而作为“介绍人”的她对此却一无所知。??? 宋佳遥向公司汇报后，满堂红将刘林父子诉上法庭，2009年5月18日，一审法院判决刘林支付满堂红2000元作为居间活动费，双方均不服。目前，此案已上诉至南昌市中级人民法院。在房产中介行业，这样的“跳单”现象日渐增多，有法律人士表示，监管环节的缺失，不仅让房产中介遭遇维权尴尬，更是纵容了一些人将公民应有的契约精神置之不顾。

二手房交易市场“跳单”现象日渐增多 “准生意”跑了“满堂红”索3倍佣金

???2007年10月的{yt}，满堂红房屋中介桃苑门市的店长宋佳遥接到刘林的电话，称想买一套南昌市中山西路蓝湾半岛的房子，要求是20楼以上，面积在200平方米左右，并一定要能看到江景。凭着多年从事二手房交易的工作经验，宋佳遥感到这是个“确实想买房的主”。凑巧的是，就在不久前，她刚接到一处房源就是一套蓝湾半岛的复式楼，跟刘林说的要求很吻合。“也许来了一笔大单”，宋佳遥心里盘算着。

????可是，事情并不如想象中顺利。看房还算满意，但因房主临时“变卦”，将230万元的房子抬高到260万元，刘林{zh1}不得不放弃了。随后，宋佳遥仍不断为刘林找房源，又先后数十次带其看房，刘林均未看中。当月14日，宋佳遥又让店员带刘林去看了博泰江滨小区的一套房子。“他还是不满意，当天我们又去看了蓝湾半岛B座的另一套房子，看过后他很满意。”宋佳遥说。可这之后，刘林却杳无音信了。让她更为苦恼的是，不久她打电话给蓝湾半岛B座的房主，准备带另一客户去看房时，却被告知房子不卖了。这让宋佳遥隐约感觉到了什么。果然，后来她无意中听说，这套房子已经被人花138万买走了，而买主正是此前找她介绍房源的刘林。一种被利用的感觉在宋佳遥心中油然而生，找律师在房管局调查后，她得知，这套房子现在的所有人已是刘林2岁的儿子刘小军（化名）。“太让人生气了，这不是明显的‘跳单’吗？”宋佳遥立即向公司汇报了情况。2008年7月21日，满堂红公司将刘林父子诉至南昌市西湖区人民法院，要求刘林承担违约责任支付三倍佣金共计4.14万元。

是否“跳单”双方各执一词

???采访中，刘林告诉记者，当时满堂红员工向他主推并带他去看的只有博泰江滨小区的房子，根本没有“当日又去看了蓝湾半岛的房子”一说，所以签订的“服务确认书”也只注名了博泰江滨小区，根本没有蓝湾半岛。

???问及是如何得知蓝湾半岛的房源时，刘林说：“这套房子除了挂在满堂红，很多中介网站都挂了，我有很多途径得到消息。‘蓝湾半岛’是满堂红后来加到‘服务确认书’里去的。”刘林口中的“服务确认书”是满堂红带客户看房之前签订的一份约定文件。在刘林这份“服务确认书”中，记者看到，略显拥挤的填着“博泰江滨”和“蓝湾半岛”，其中“蓝湾半岛”以略小的字迹填写在“博泰江滨”上面。

对于刘林的说法，宋佳遥并不认同：“这确实是员工当时疏忽了，但另一方面也是考虑到老让客户签字他会不高兴，所以才在一张确定书上填两套房子的。”

“服务确认书”有加填嫌疑

???在法庭上，宋佳遥提供了她与刘林实地看房的照片，“我就是怕有这样的意外，就让员工拍下了现场”。

可是，法院对她提供的这份“服务确认书”却并不认可。“现场照片可以证明满堂红员工带刘林看过房子，但并不等于他们之间有法律效力的约定，”此案的主审法官张水兰告诉记者，从满堂红与刘林签订的“服务确认书”的格式来看，一份确认书只能填写一套房屋，而刘林的这份却填了两套房子，且“蓝湾半岛”的字样有明显加填的嫌疑。所以，法院对这份确认书的法律效力不予认可。鉴于满堂红对刘林提供过服务，西湖区人民法院最终判决刘林支付2000元作为居间活动费用。但这样的判决结果，让满堂红和刘林都不服，目前，双方已上诉至南昌市中级人民法院。

“跳单”，中介行业的“共患”

???虽然一审法院未xx定性为违约行为，但是，在中介人眼中，“跳单”现象早已成为一种行业“共患”。

???在房产中介行业，“跳单”指的是房屋买卖双方通过中介公司得到相关信息后，互相串通绕开中介，私下交易的行为。“除了这场官司，我们手上还有6起‘跳单’的案子已经提起诉讼了。”满堂红公司总经理程俊向记者坦言，“最近几年，客户‘跳单’越来越多，这不仅是满堂红遇到的难题，也是整个中介行业普遍存在的问题。”

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律师点评:

???业内人士指出，不仅是在二手房交易中介市场，“跳单”在所有中介行业都已是一种普遍现象。“跳单”通常是指买卖双方通过中介的居间服务联系上之后，跳开中介，自行成交或委托其他中介公司代办过户服务，以此逃避中介费的支付或少付的行为。这是百度百科对跳单一词所采纳的词条解释。本案中，刘林通过满堂红房屋中介获取房源信息后，撇开原来的中介机构另行和房主完成交易，属于典型的“跳单”行为。然而，关键证据 “服务确认书”因存在瑕疵而不具有法律上的有效性，导致中介机构本身有苦难言。基于本案，律师从以下两个方面谈谈自己的观点，供参考。

一、??从法律的角度来看，“跳单”的本质是一种缺乏诚实信用的违约行为。

???我们在日常生活所见到的各种中介服务，其在法律上是一种居间行为：居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬。

???具体到房地产中介服务行业来说，一来中介机构具有广泛的信心搜集渠道，掌握着许多交易机会，借此可以为客户节约精力和时间成本；二来中介机构具备房地产方面的专业知识，熟悉诸如产权过户、税费缴纳等交易手续的操作和运转，所以很多人愿意寻求中介机构的帮助，获取交易机会和服务。也正因为这样，房源信息及其相关服务在一定程度上具有了很大的经济价值。在支付报酬方面，在房源稀缺的现实情况下，通常是买方须向中介机构支付一定比例的中介费用来作为获取房源信息及服务的对价。这样，一方提供报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，另一方为此支付报酬，权利义务明确，居间合同成立生效。

???可是，为了降低交易成本，客户往往在获取中意的房源信息后，不自觉地就想撇开中介私下交易，这是逃避履行支付报酬义务的表现。律师认为，在道德上，“跳单”是一种缺乏诚实信用的行为，没有尊重他人付出的劳动，为大多数人所不耻，应予谴责；在法律上，这种不守承诺的行为属于违约，它践踏了社会上人们相互间的契约精神，应承担相应的法律责任。同时，“跳单”的后果不仅会导致跳单人面临着被诉讼索赔的法律风险，还会让跳单人独自承担巨大的交易风险。在实践中，冒充业主出售房源并进行诈骗的案件并不少见，而这些骗子惯用的伎俩，就是诱导购房人跳过中介私下交易，以避免被经验丰富和具备专业知识的房产经纪人识破。

???????二、中介机构如何防范客户“跳单”风险

???据笔者了解，客户“跳单”主要有两种途径：一是和房主私下完成交易，二是通过其他中介机构以更低的费用来完成交易。

????前者属于中介机构信息管理失控。信息管理失控的原因是多方面的，既有收费过高、服务不到位的原因导致，也有法律控制手段不严密让客户有机可趁所导致。法律控制手段包括准客户信息的真实性确认、相关法律文件的签署、看房的程序设计和证据收集等。

???后者属于房主“一房多挂”，目前很难通过法律途径追究这类跳单客户的违约责任，因为在市场条件下，客户有交易的自主权和价格选择权，这本身不违背契约精神。对于“一房多挂”现象虽不能由中介行业统一作出禁止的规定，但通过合同的形式在一定程度和范围上予以限制还是不违背法律强制性规定的，这需要中介机构在合同上下点功夫。（点评律师：北京市天坛律师事务所吴兵）