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停车楼发展: “卡”在哪儿?



来源:北京日报(北京)??????? 本报记者 童曙泉




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望京银领小区(南湖西园)停车楼。李继辉摄 RJ135



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大康国际鞋城南北侧螺旋上升的坡道直通7楼和8楼的停车场,该停车楼设有近900个车位。 席贺兴摄 RJ135



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华星国际影城北侧胡同内一单位的立体停车场。席贺兴摄 RJ135



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礼士胡同与东四南大街路口交汇处,乱停靠的汽车占了半面车道,造成路口交通秩序混乱。 席贺兴摄 RJ135



??xx去双井家乐福超市,排队进入停车场找一个空车位足足花了半个小时;购物回家,在百环家园小区为找到停车位又在院里兜了一圈儿,花了15分钟。此趟出行,汤先生没觉着轻松。

??如今,从外出访友购物到夜里开车回家,很多居民像汤先生一样,正越来越普遍感受到一个比“堵车”更让人焦虑的问题——车,到底往哪儿停?

??在不到两年时间里,北京市的机动车保有量已从300万辆增至400万辆,城市愈发车水马龙。当人们发现“开车有时并不比骑车更快更方便”时,带来的问题也让负责城市规划和交通建设的专家们感到棘手,甚至比缓解道路拥堵还费思量。这就是城市的停车,一个不能忽视的交通规划问题。

??今年年初在全市“两会”上,交通拥堵问题是代表委员热议的焦点。同样,为缓解市区停车难,“建设公益性停车楼”也开始成为人们关心的话题。

??司机的抱怨:

??“到停车楼停车是出于无奈”

??“有人停吗?你看看就知道了。”面对询问,潘家园古玩城的停车管理员面带不屑。顺着他手指的方向,是古玩城西侧显得空空荡荡的5层机械式停车楼,只有地面一层停着十来辆汽车。这是一个周五的下午,管理员说,即使平时地面无车位的时候,200个车位的机械停车楼使用率也只有50%左右,很多车辆宁愿选择多等一会儿,也不愿意“上楼”。

??据了解,本市停车楼基本分为建筑式、机械式两种。建筑式停车楼是整栋或者数层楼房,类似将普通地下停车场搬到了地上,除了停车时要上坡下坡,其他和地面停车场无异。机械式的停车楼,则更像是钢铁架子搭建成的多层停车平台,车辆停放入位后,可以通过电动升降设备自由移动。前者需要较大面积的建设用地,后者则适合潘家园古玩城这种空间比较狭小的场所,还有人员密集的老旧社区和胡同。

??相比而言,人们更习惯于地上地下的停车场,而机械式停车楼在一些地区却不讨人喜欢。北三环满庭芳苑小区早在1999年便建起了机械式停车楼,但如今外面的司机进小区后,仍未改变进院“先绕一圈”找车位的习惯,他们说,将车停在停车楼是“{zh1}实在没有办法的办法”。

??“不好停,太考验技术了!”何女士这样形容机械停车的方式,“必须倒车进入,车轮得恰好停进钢槽,一不小心就剐了轮胎,或者是车身蹭到钢柱。”取车时,车子要从四五层高处放下,还得等待三五分钟,和普通停车场比 “实在麻烦”。

??除了停车取车“难”,收费价格也让司机算计。北三环华星影院北侧的胡同里,一座占地200多平方米的“50席”机械停车楼,每小时收费5元,但路边停车,一小时才2元钱。位于知春路的量子银座地下停车场同样如此,虽然停车场建有2层机械式停车库,车位挺多,但因为收费问题,司机宁愿等待或索性在路边违章停车,也不愿进入光线昏暗、停车麻烦的地下车库。

??管理者的尴尬:悄然歇业的停车楼

??几个月前,王府井百货大楼西侧的停车楼悄然歇业了。

??“以前我经常带外地甚至国外的朋友来王府井,从来不愁停车。”某广告公司负责人郑小姐有点儿失落,“没有了停车楼,现在找个停车位得多花几十分钟。”

??王府井停车楼是本市在繁华商业区建立的{dy}个立体停车楼,2002年10月投入使用,共有460个车位。虽然是机械式立体车库,但外立面的传统建筑风格,与王府井这条古老又时尚的商业街浑然一体,大气美观。但近日再到这里,只见停车楼前一块“内部停车”的牌子,将所有社会车辆挡在了门外。据值守的保安说,这里已经不对社会车辆开放,目前暂时借给东城区交管部门停放那些拖回来的违章车辆。

??王府井停车楼隶属东城区东方文化资产经营公司。一位负责管理停车楼的经理曾告诉记者,该停车楼会在今年5月底决定是否重新对外营业。而停车楼的歇业,据了解实际上与“效益”有关。在寸土寸金的“金街”边上,将偌大一座楼建设成停车楼,收益远不如写字楼和商场丰厚是可以想见的。如再缺乏对商业区公益性停车楼适当的扶持,势必后劲儿不足。

??调查发现,收费价格较高,缺乏吸引力,只是一些停车楼使用率偏低、收益不佳的表层原因。

??深层次原因:政策没优惠,产权不清晰

??对北京来说,停车楼的出现已有10年历史,但至今在很多人眼里仍是一种“新”的停车方式。有专家告诉记者,这说明这些年针对停车问题的前期规划落后于城市的快速发展,而后遇到的问题加剧制约了停车楼作为一种产业成熟发展。土地使用无优惠、产权不明晰、后期管理成本高等才是挫伤开发商和管理者积极性的较深层次问题。

??在满庭芳苑小区二期,2200平方米的地下车库建起10组机械式停车库,车位由100个增加到200多个。不算建筑本身花费,每个机械车位仅设备部分的成本就是2万多元,由此总成本额外增加了400多万元,全部由开发商自己掏了。

??“建机械停车库之前,原先的100个地下车位,除占用人防设施之外三分之二的车位都可以卖,10万元一个,有产权。”曾负责满庭芳苑小区机械停车楼建设的葛维渝告诉记者。然而,机械停车库建成后,一个车位都不让卖了,只能出租。他有点儿不明白,机械停车楼究竟算建筑还是算设备?“目前是按照设备来管理,就像电梯一样。”

??这样一来,便出现了问题:卖车位可以迅速回笼资金,出租则需要长期的管理,回收期漫长且成本增加,对开发商显然不利。葛维渝坦言,当时在满庭芳苑小区建立体停车库,xx是受小区停车难所迫,是“不计成本”的一种应对办法。虽然机械式停车库利用率较高,但对很多开发商来说,“建机械停车库成本高,一般都不情愿。那些小公司更没有实力为一个车库另建一支管理队伍。” 据测算,立体车库每个停车位,每月还需要30元的维护成本和10元的水电支出,也就是说不算投入成本、折旧和管理人员工资等,立体车库每个车位每月至少比路面贵40元。停车库在运营中,设备故障导致的刮碰伤等也是潜在的隐患,可能引发的纠纷和赔偿多少让人提着心。

??但停车难的矛盾已经显现,特别在一些商业区和高密度住宅区。记者在朝阳区潘家园、南新园看到,停放在小区内的汽车不止占据了小区道路,还向绿化带、社区公共活动场所延伸。居民们讲,先回家的车主是“近水楼台先得地”,早早就把车子停在了有利地形;而晚回来的是见缝插针,只要车子能挤进去,便使出各种招数。“出门散步,看到的都是铁疙瘩。”难怪有人抱怨。

??然而,立体车库建在哪儿?谁出资?怎么收费?一系列难题让居委会、物业公司和居民都不知怎么办。海淀区八里庄某社区,近年为建一个立体停车库,居民和物业已经“打”了十多回口水仗,始终找不到一个可行的方案。

??一个成功案例:

??5层停车楼成本降五成

??和机械式的停车楼相比,整体建筑的立体停车楼更易被人们接受。在望京银领社区(南湖西园),5层高的整体停车楼共750个停车位,目前只剩4层B区、C区的3个车位尚未出租。

??由于是地上建筑,停车楼设立了4个出入口,配备了2部电梯,十分方便。数据显示,2005年与小区入住同时落成的这座大型停车楼,占地面积4000平方米,地下一层,地上5层,5楼的楼顶是露天停车场,全部总建筑面积2.4万平方米。

??开车进入停车楼内,可以发现2.6米层高的每层楼被分为“凸”字形3个“错叠层”——错叠的三段楼板之间各有1.5米是相互叠合的,叠合部分只留出1.3米的高度空间。车辆停车入位时,可以将车头车尾部位伸入叠合空间,不妨碍停车的同时,两处重叠使停车楼“扁”了3米,避免了空间浪费。这一设计不仅可以增加8%的停车位,而且每个车位平均占用建筑面积只有27.8平方米,远低于普通地下车库每个车位30至40平方米的平均水平。总体算来,能比普通车库提高停车效率20%。

??停车楼的建筑成本也降低很多。葛维渝介绍,地下车库的建筑成本大约为2200元至2500元一平方米,按照每个车位占用建筑面积40平方米(含均摊)计算,成本在8万到10万元之间。地上建筑的成本每平方米则大约只有1500元。银领社区每个车位占用建筑面积27.8平方米,建筑成本只需4.17万元,只是地下车库建筑成本的一半。日常维护中,地上停车楼在排风、照明等项目上的花费,每个月还能节约上万元。

??相对较低的成本带来相对较低的租金价格。该社区物业公司的公告显示,停车楼一、二层的车位月租金分别为320元、290元,三四层月租金为270元,五层为240元,六层(即屋顶)为150元。“这个价位与周边社区地下停车库车位月租四五百元相比,业主更乐于接受,所以今年停车库一下子就基本全满了。”负责停车楼管理的物业公司马先生说。

??城市商业区停车楼建设也是社会迫切的需求。记者在南二环开阳桥外大康国际鞋城看到,鞋城将7、8两层楼规划建设为停车楼,数百个车位供来往商户、顾客免费停车,在早高峰时候利用率极高,地面交通很少出现拥堵。用商户的话说,两层停车楼相当于让自己“多开了半间店铺”。同样,位于西大望桥西南角的一座停车楼,因紧挨着几家餐馆和后现代城写字楼,每天上午10时至晚上9时,几乎都“满员”,并且周转率极高。得益于停车楼能及时吸纳车辆,临近的丁字路口很少出现交通拥堵。

??城市规划的空白:

??停车楼建设规划滞后

??“如果有{yt},大家突然发现没有地方停车了,交通又会进入无序状态,会抵消现在做的许多疏堵工作,马路上的动态交通肯定好不了。”在市政协委员、市政工程设计研究总院建筑所副所长王文贤看来,虽然对交通部门来说目前急需解决的问题是处理好动态交通建设,但静态交通即停车问题也到了“必须解决”的时候了。

??研究表明,在城市中,机动车与停车位之比达到1:1.2至1.5时,才能解决一个城市的停车问题。但由于城市规划的制约,中心商业区等公共场所寸土寸金,这个比例达不到,更别谈开发更多的地上停车位了。为解决这一难题,近些年北京一些有条件的地区因地制宜,发展立体停车,但也遇到不少问题。

??记者登录市规委、市建委相关网站,输入“立体停车”、“停车楼”查询发现,北京市目前还没有针对解决这一问题的任何相关文件和政策。

??“目前也没有听说关于停车楼建设的具体规划。”王文贤认为,银领社区停车楼之所以比较成功,得益于提前规划;如果事先不作规划,有限的土地容易在“趋利原则”下被用于开发效益更高的商业写字楼。

??北京交通大学欧国立教授也认为,解决停车难问题,政府必须加强引导和规划。停车楼建设涉及城市规划和土地使用问题,“现扎耳朵眼儿肯定来不及”。他表示,公共停车场是城市交通基础设施的重要组成部分,应享有与城市交通基础设施同等的政策待遇,并配合停车场建设税费减免,提供xx等政策优惠措施,促进公共停车场的投资建设。

??缓解拥堵方案透露:

??立体停车模式

??今年试点

??记者了解的{zx1}消息是,市交通委在4月初发布的缓解北京市区交通拥堵第七阶段(2010年)工作方案中透露,今年将把中心区的公共停车楼(库)建设纳入交通基础设施范畴,并在城区和医院周边等进行立体自动化停车库建设试点。有望成为试点的区域包括位于东城区的同仁医院和北京医院,但胡同、老旧小区并未列入。

??发展立体停车,是世界诸多城市以有限土地资源解决停车空间不足的一个基本思路,这种模式同样适合于北京。据了解,目前一些新建小区在建设规划之初就有比较充分的考虑,基本可以满足车位需求。很多小区总户数与车位数比例甚至达到了1:1.2,未来的新增需求通过市场调节可以基本解决。但城市更多地区并不具备这种条件。王文贤等专家认为,“除了商场、医院,中心城区的胡同、老旧小区也应纳入立体停车库建设的重点地区。目前,首先需要的是全市整体规划。”

??王文贤认为,当务之急是用地规划、停车楼权属、政府补助建设标准、经营管理模式等,都应该明晰思路,需要尽快规范。北京市建筑设计研究总院工程师郑石认为,从长远考虑,在加强前期规划的同时,政府应该积极引导停车楼的产业化发展。全机械停车楼能节约大量土地,政府可以在市中心规划预留出停车楼专用土地,通过划拨土地、土地出让金优惠等扶持政策,降低停车楼的综合建设成本,推动建立一批停车楼。批量建设也可以进一步降低建设成本,也有助于自我运营。他说,“通过政府对建设立体停车场给予免息、贴息和税收上减免等优惠政策扶持,最终应使立体停车方式发展为一种产业。”RJ061

??相关链接

??机械式立体车库

??推行三大难点

??多层的机械式立体车库,对土地的利用率要比平面停车高出三四倍。建筑面积可大可小,它的建设显然比停车楼要简单,然而为什么推行起来难度却不小?综合众多专家分析,主要是三点原因——

??{dy},法规障碍。立体车库的管理和权属是一个盲区,现在还没有法律规定,它属于设备还是属于建筑?

??第二,车库产权问题。拿立体车库来讲,一层变成两层后,一个车位仅需三五万元,但业主感觉自己没有产权,不愿意花钱买。

??第三,资金问题。对于一些较早时候建成的社区,开发商在开发楼盘时,设计车位不足,待楼盘卖出后,物业管理处则无足够资金再建设。机械车库不是高回报、快回报的投资项目。目前,机械车库的建设地价、经营收费标准、建筑物停车配建指标等方面还没有扶持政策。 此外,市民对机械停车缺乏了解,使用习惯上也缺乏引导。在小区建立体车库,还涉及对周边环境的影响如噪声、采光、视线等问题,都需要与小区业主沟通。

??它山之石

??东京:

??在人多地少的日本,机械式停车设备使用已有50多年的历史。从1957年日本制定停车法以来,目前全国立体停车设备已超过330万台。据粗略统计,东京的停车位面积,已经接近整个东京市的面积——这主要得益于发达的立体交通建设,东京有数千个大大小小的立体停车库,大阪市也有3000个立体停车库。除了专门建设的停车楼外,一些只有几平方米的空地上也会搭上钢架,建成两层的停车位。很多立体“车库”上层车位巧妙地利用地形,让汽车直接从一条上坡路上进入,不需要单建上下通道。

??新加坡:

??在大型政府组屋区,每幢楼都有三四十层,但社区道路两边却没有一辆车。原来,社区建了很多六七层楼的立体车库,保证了足够的停车位。新加坡政府规定,每个共管公寓、组屋区、社区、大饭店及每幢大型建筑物必须修建一定数量的停车位,且要保证住宅数量与车位数量的比例在1∶1以上。因为有了高楼式多层停车场,弥补了地下、地面停车场的不足,有效避免了停车占道情况的发生。

??亚特兰大:

??立体停车很普遍。即使在用地相对宽松的亚特兰大大学里,大约70%停车位是立体停车位,一般教研楼都配独立的停车楼,有些宿舍楼也与相应的立体停车楼连在一起。市区的地铁停车也是停车楼,而且8小时内免费,电影院也建有相应的立体停车楼,从而节约了大量的土地资源。



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