文 / 谢旻

5月11日，上海证大集团向其老板戴志康出售了一套位于上海浦东的别墅，牵涉金额不大，才2136.6万元，但这笔关联交易却引起不少人xx：四个月前，上海证大集团以92亿元拿下上海外滩xx，立刻成为全国舆论的焦点。在新政效应日益显现的情况下，证大集团将注定会成为媒体围追的对象。

对戴志康在此敏感时刻买下自己的“家”，有人持狐疑态度：证大以90亿元拿下外滩xx，而去年该公司的净资产为30亿元，面对这种情况，作为公司的老板戴志康，只能自掏腰包买下别墅，填补流动资金不足。

对此，戴志康嗤之以鼻：“我只是把自己住的别墅买下来而已，这么点钱能算什么补充资金。”但毕竟，证大在除了前期已支付的定金4.5亿元，剩下的87.7亿元以及后期运营启动资金怎样筹集是个未解之谜。因此，证大老板的一举一动都会让人产生联想，这也是“xx”在市场流年不利时的无奈吧。　

xx的苦恼

外滩xx即外滩国际金融服务中心（8-1）地块，地上建筑面积上限27万平方米。地块处于外滩绝版地段，隔黄浦江与小陆家嘴相望，是业内公认的“黄金宝地”。

2月1日，上海证大从两大国企“虎口夺食”，以92.2亿元鲸吞外滩8-1地块，楼板价达34366.5元，底价90亿。超过去年绿地73亿xx，成为上海的新xx，也极有可能成为2010年全国新xx，不仅总价xx，还可能是单价xx。

新纪录的创造者戴志康，在上海地产界是一位具有xx色彩的人物，上世纪90年代初戴志康凭借在金融投资赚得{dy}桶金。1993年，戴志康成立了一家以专业金融综合投资及房地产开发经营为主业的大型民营企业集团——上海证大集团。2002年，上海证大房地产有限公司（0755.HK）在香港主板市场成功上市。开发过浦东联洋板块的“九间堂”、“证大家园”、“水清木华”、“证大大拇指广场”等楼盘。

目前戴志康的财富状况，2009年，福布斯认为达到了48.5亿元，而在2009年的胡润富豪榜中，其持有的财富为75亿元。可是，目前证大在上海除了外滩xx之外，已经没有地块可开发。

但戴志康在享受“xx”荣光的同时，却面临着“幸福的烦恼”。上海证大以92亿元的天价竞得外滩xx，该笔收购金额相当于证大房产截至2009年末总资产的1.2倍以及手头现金的15倍。

在该笔土地出让款以外，证大还面临其他短期债务，包括12个月内到期的2.82亿元人民币借款以及其他需支付的土地出让金。虽然，公司营业额达到21.62亿元，较2008年上升10%，但是，这个业绩处于上市地产公司的中等水平，仅仅依靠自身的营运能力，很难运转外滩的项目。

特别是，按照出让合同规定，首付在签订合同之后2个月内需付清，按照土地新政之后的规定，外滩8-1地块的首付比例将接近50亿元。如果选择半年内分期支付，则受让人在支付第二期及以后各期出让价款时，须按照支付{dy}期土地价款之日时公布的银行xx利率，向出让人支付利息。

从拿下xx以后，戴志康就没有轻松过。据了解，2月1日土地出让后，上海当地政府部门原计划3月10日举行该地块的正式出让合同的签约仪式，却因故推迟到3月底，主要分歧包括地块开发引入股东方面、项目建设后期招商条件方面等等。

“这幅地块相关政府部门原来是希望由大型金融机构参与的竞买方获得，但最终的竞买结果，有些打乱政府部门的计划。”据知情人士透露。证大置业获得土地后，想引入更多主体共同参与该地块的开发，而政府方面仍希望是大型的金融机构。

但是，对于今后项目的运营情况，上海证大执行董事兼主席马成樑倒是充满信心地表示：“单看数字，92亿元确实高，但是，外滩的价值在于不可复制，今后不会再有这么大面积的土地出让。当地块价值被认可后，一方面,会有更多开发商主动找到我们，另一方面，我们不排除使用金融工具的方法解决资金问题。”

xx身后的大佬援手

一向在资本市场长袖善舞的戴志康对资金问题似乎有了解决方案，5月，外滩xx的最终开发阵容及其背后的“筹钱”方案终于浮出水面，与绿城、复地、磐石投资组建合资公司，共同开发上海项目。而这里面又牵扯到两位大佬级人物，一位是郭广昌，一位是宋卫平。这是戴志康在拍下外滩xx三个月内下出的最为重要的一步棋。

按照此前相关公司在港交所的披露：上海复地与上海证大、杭州绿城置业及上海磐石投资管理有限公司共同成立合资公司发展房地产项目，四方股权比例分别为 50%、30%、10%和10%。根据合作协议，上海证大、复地、绿城、磐石将分别向合资公司提供10亿、25.72亿、8.58亿、1.87亿的股东xx，共计大约46.17亿元。从另一个角度来说，在合作方款项到账后，一半的土地款46.1亿元已经解决了。

值得一提的是，相关公司的公告明确表示，完成合资协议的先决条件是，若合资公司在合资协议日期起9个月内尚未确认及完成取得{sg}项目发展权，则订约方有权通过法律途径要求退还相应注入资金及所提供的合资股东xx。

而“取得{sg}项目发展权”即指“合资公司签署正式国有土地使用权出让合同或合资公司完成收购某投资目标公司值控股权益，并获有关工商行政管理部门登记合资公司为上述公司之股东”。

对于这样的表述，业内人士指出，由于证大置业尚未付清土地款并取得国有土地使用证，理论上，还存在最终失去外滩xx的可能性，合资公司的相关先决条件也就存在理论上的不确定性，所以外滩地块与合资公司{sg}项目之间并未直接划等号，但实际上大家都知道，只要资金没有问题，两者几乎是可以划等号的。

戴志康认为，通过与另外两位民企领军人物郭广昌、宋卫平的合作，外滩xx的土地款支付及后续开发大局已定。“根据协议，5月13日，需要支付50%的土地款，这笔资金已经准备妥当，剩下的50%土地款需在往后4个月内支付，凭借几大公司的实力，我们很有信心。”

其实，上海证大之所以能够力克新黄浦、中华企业、复地集团三家公司勇抢xx，与背后复星国际董事长郭广昌的鼎力支持是密不可分的。

复地集团去年持续增持证大,目前持股比例已达20%,成为证大集团的第二大股东。而绿城宋卫平的加盟则是人们没有想到的。

90亿后续资金仍存悬疑

虽然，郭广昌以及宋卫平的加盟，暂时解决了5月份外滩xx必须支付的50%的地价款，但在往后的4个月内，xx的开发军团还需找到高达46.1亿元的资金用于支付余下的50%土地款，压力不小，特别是三个月后要支付的大约23亿元。由于国内房地产市场在强力调控下面临空前压力，外滩xx操盘方需要在接下来的4个月中顺利融得近50亿资金，依然面临着巨大的挑战。

对此，戴志康对媒体自信地表示，“4个月内，合资公司股东方将共同为剩下的土地款及开发所需资金努力，充分利用各自的平台和资本通道，包括将进行境外融资、引入大型金融机构参建等多种融资办法，我相信，这些资金的筹集不会有太大的问题……”

而且，根据相关协议，外滩xx须在2011年4月10日前开工，5年内全部建成。据了解，外滩xx除了土地款外，后续开发资金的多少，证大也进行了缜密的测算：地上建筑面积27万平方米，每平方米建安成本约1.5万元，则需超过40亿元资金。

虽然今后有三家公司参与开发外滩项目，但是按照证大、复地、绿城的业绩来看，今后也会在较长时期受该项目所累。去年复地销售额达到了51.85亿元、证大销售金额在21.62亿元，两家公司的销售总收入都不及外滩92亿元的地价，而绿城其总债务为249亿元,持有现金为118亿元，绿城与两家公司分担支付土地出让金，也会感到压力。

“外滩的商业项目地价就要92亿元，加上开发成本在内,总投资超过100亿元，前期基本是以投入为主，建设成本又高，在较长的时间内，很难回收前期投入的资金。” {dy}太平戴维斯上海公司董事长刘德扬表示。

外滩xx作为综合性的xx商办用地，建设要求颇高。戴志康透露，根据公司目前的测算，五年内完工问题不大：准备期约1年半，建设工期约2年半，差不多4年多时间即可建成。

不过，外滩xx受让方的当务之急是优化地块开发详细规划，其中涉及相关的规划调整。“较最初的开发建设规划，有些优化调整，但没有大的变化。目前正在赶制优化方案，预计两个月可以出炉并向有关部门报批。”戴志康说按照正常的规划审批流程，今年年底应该会有结果。

戴志康则表示，由于调控主要针对住宅地产，商业项目几乎没有实际影响，事实上反而更有利于商业地产的长期发展。“外滩xx的开发进度没有任何变化，我们有信心为上海建成一个xx项目”。

xx困局中的政府角色

xx的产生其实都是地方政府和开发商共同“合谋”的结果。据了解，内地房地产商在拍得和持有xx的过程中未必需要高昂的成本。开发商拿到 “xx”后，如果光“晒太阳”不开发，在未达到闲置地程度时，损失的主要是地价款的利息。而如果“xx”最终能退地，至多就是损失几千万元的竞买资金和地价首付款的利息。如果根据合约能找到借口，最终“xx“可能连竞买资金也不必损失。

兼具投资功能的房地产市场历来是个买涨不买跌的市场，xx一出，将迅速带动周边房价的上涨预期，从而带动整个房地产市场的活跃。正因此，在土地财政之下，地方政府无疑是乐见xx疯狂的，这有利于地方政府从土地中获得更高的“产出”。

可以说，不论对于地方政府还是对于房地产商来说，xx都已经成为而且仍在成为放长线钓大鱼的工具，其中起关键作用的仍是政府。

2009年xx频出，地价涨幅超过房价，高地价直接推高了房价，因此“国十一条”中明确提出要尝试土地出让的综合标评法（实际上这也是上海的先进经验），这有助于抑制高地价，进而稳定房价预期。

此次所拍卖的上海外滩8-1商业地块出让面积为45471.9平方米，用以商业、金融、文化、办公建设，为上海外滩国际金融服务中心的组成部分。该地块也是上海版“勾地制”试点的{dy}幅土地。所谓“上海版勾地制”，全称为“土地出让预申请模式”，意指提前公示土地出让计划和出让地块的详细信息，接受开发商的预申请，以稳定土地市场供应预期。

外滩这幅宝地可以说是全国{dy}块尝试预申请和综合评标的黄金地段的经营性用地出让，虽然总价较高，很有可能成为2010年的全国xx，但是以接近底价的价位成交，比较好地控制了地价，可以说取得了预期效果。但这一出让制度要真正做到公平公正，尚需有一个尝试和摸索的过程。