外地楼盘“进京” 异地置业潮“反向”


外地人进京置业不足为奇，但外地楼盘入京抢客恐怕就鲜有关注。然而，事实是，对于北京来说，异地置业的“反向潮”正在来临。

      “我们通过对市场跟踪发现，大量外地项目在宏观调控后进京推广销售是目前京城房地产市场的一个新变化。”中原地产华北区域总经理李文杰向记者透露，跟踪数据显示，6月份以后，来北京推广的外地房地产项目多达30个。”

      而据记者了解，在这些进京推广销售的地产项目中，除了具有“近水楼台”优势的河北燕郊、涿州以外，烟台、日照、威海、北戴河、三亚以及大连等自然居住环境好的城市也加入其中。

      可以说，外地楼盘正在对北京房地产市场发起一场巨大的“营销攻势”。

      低价取胜

      “营销攻势”正在加紧。

      “在刚刚结束的夏季房展会上，威海的望海山庄{yt}的销售就多达30套，整个销售总量超过了北京本地大多数的楼盘，挤入了前三名。”记者从北京嘉华四季房展主办方获悉，初尝甜头的外地楼盘有意在9月举行的北京秋季房展会上“大显身手”，“目前，已有10多家外地盘届时将进京推广。”

      在好盘纭纭的北京，外地楼盘何以敢如此自信的“闯荡北京城”。

      低房价是一张致命的“{wp}”。

      的确，北京房价的居高不下，以及生活成本的提高，使得一部分北京人开始打算异地购房居住，虽然这样的居住人群主要是一些离退休的老人，但是，正是这一点，却给了外地楼盘“趁虚而入“的{jj1}时机。

      “这些项目的销售价格一般都在3000~5000元/平方米左右，相当于北京郊区县的房价，但居住环境和居住氛围却较北京郊区的一些项目要好得多。”李文杰说。

      以燕郊为例。

      “从北京到燕郊一路没有收费站，比到北京的郊县还方便，虽然燕郊开发区有京通、京哈两条高速公路连接，在交通的附加资源上并不比通州的土地弱多少，但与通州相比，燕郊虽然多出10分钟车程，换来的却是土地成本的下降以及随之而来的更具竞争力的房价。”兴达房地产开发有限公司总经理宋海君指出。

      而他所开发的东方夏威夷就位于燕郊地区。

      “从1999年开始，燕郊开发区的商品房开发就已经起步，从2000年开始，随着北京购买者的逐步增多，房价开始迅速攀升，从1999年的均价900元每平方米，上涨到了如今3000多元每平方米的水平。”河北三河市分管开发区工作的一位领导介绍，即便是这样，三四千的房价对于北京人来说也是具有非常大的诱惑力。

      而事实也证明，价格优势已经在外地楼盘的“营销攻势”中初见成效。

      “我们之所以选择北京进行推广，主要是看中北京非常巨大的购买市场和自身的价格优势。”山海天城建集团董事长相丰接受记者采访时这样表示，该公司在日照开发的教授花园从1999年便开始在北京进行推广销售，“截止到今年，教授花园已经开发到三期，该产品的北京购买人群已经达到350多人，其中北京大学的教授就达300多人。”

      “燕郊的房子80%被北京人买走了。”宋海君坦言。

      而北京中视美亚的统计数据也显示，外地置业的房地产项目主要集中秦皇岛、大连、日照、青岛、烟台以及海南省的多个城市。

      风险防范

      当然，异地置业不可避免的会有一定风险，这也使得北京人购买外地房地产的产品类型在悄然发生转变。

      “在1998年左右，外地项目开始进京进行推广销售，2002年左右，这些推广的项目进入了一个高潮阶段，当时推广的项目多数以投资性地产为主，主要包括分时度假产品、投资性商铺以及投资性酒店式公寓。”李文杰指出，

      而据记者了解，由于异地投资风险相对较高，再加上当时北京人的投资观念淡薄，这使得当时北京人对外地地产项目的认可度不高，在相当长一段时间内，外地地产项目在北京推广的效果一般。

      一系列的宏观调控政策成为了一个转折。投资型购房受挫使得居住型住宅产品成为北京人异地置业的新亮点。

      “从目前的现状来看，北京人更看好的是外地的居住产品。”李文杰表示，由以前购买投资性的房地产产品开始向居住型住宅产品转化，尤其是一些中等滨海城市的沿海建筑产品，这些产品的居住环境不错，而且城市的房价相对较低，则成了这轮北京人异地置业的{sx}。

      北京中视美亚广告有限公司连续三年抽样调查也显示，如果有条件的话，2006年有46%的北京人有进行外地置业的意愿，而在2004年这个数字仅为22%。

      “进行外地置业多数为二次以上购买住宅产品，而购买者多数以自己居住为住，产品主要为观景、度假、养老等功能的异地风景住宅，而选择购买的城市一般都是工业污染较少的滨海城市，比如日照、北戴河等新兴城市。”北京中视美亚广告有限公司总经理王鑫分析说。

      而对于居住型住宅产品的置业风险，专家也有意提醒。

      “进行异地置业需要的是一个综合性的考察，尤其是考察这个城市异地置业购买后的情况，如果该项目有多个异地购买者，那显然就相对安全一些。”xx房地产律师孟宪生接受记者采访时表示，北京人外地置业之前，一定要考察清楚该城市的房地产行情，对开发商的资信进行调查，对所购物业的法律权属进行核查，还要了解当地的购房程序、办理按揭的期限，以及所要交付的税费等内容，也可向当地房地产专业律师或房产部门进行咨询，以免纠纷产生后所带来的诸如往来奔波、时间精力的耗费等不必要的麻烦和损失。

      “还需要对居住小区的物业管理进行考察，这个应该很重要。”山海天城建集团董事长相丰结合其项目的管理经验这样告诉记者，他认为，由于目前购买的外地住宅产品多数是以假期居住和养老居住为主，因此该小区的物业管理，对于住宅产品的维护保值、增值以及居住者的生活品质的保证起到至关重要的作用。