大厦写字楼销售执行方案
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根据该项目的前期营销方案，目前存在的问题提出以下解决方案：
1、?租赁及销售价格较高，付款方式单一：
朝阳门地区写字楼林立，商务楼较集中，周边商务氛围浓厚，配套设施齐全写字楼规模较大，建筑风格突出，均具备五星级写字楼的特点。该地区写字楼销售均价在15000元/平方米左右，租赁均价为20美金左右，虽平均水平与2003年相比均价有所提高，但通过调查发现销售速度仍缓慢，平均每个月的销售量在500平方米左右，成交均价在13500元/平方米，成交单位面积多为300平米以上，销售压力仍然比较大，近期受到08年奥运的间接影响写字楼有所回升，因此我们应抓住这一有利时机低价入市，针对现阶段，营销的主导思想是： 低开高走，尽快占领市场，进行销售融资。
项目在销售融资过程中，通过租售减少空置，使物业保值。
租金定位：3.5元/平方米/天（含物业管理费）；为了保证销售的正常进行，具体价格分布如下：九层3.3元/平方米，八层3.5元/平方米，七层3.8元/平方米，位置较差的租金在均价的基础上做相应调整；出租的户型做相应的控制，部分出租；租赁合同期不超过2年，{zd1}付款方式为押2个月租金，付2个月租金
销售价格：根据该项目的前期投资及成本核算，在保证开发商利益的同时，销售目标价位为13500元/平方米。
为了保证初期的销售速度，共分为三个阶段：
销售初期：1000平方米（进行分段销控），以均价11500元/平方米进行销售，预计1500平方米；（只销售八层）
强销期：销售均价为12500元/平方米，预计销售6000平方米；
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持销期：销售均价13500元/平方米。
车位的销售底价为：机械车库：12万元/个；
价差表
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楼层
层差（元/平方米）
均价（元/平方米）
户型差
7层
800
13100
房号
价差（元/平方米）
均价（元/平方米）
702/706/716/717/718/719
300
13400
703/708/711/712/713/715
0
13100
721/722/723/725/726
-300
12800
705/727/728/729
-600
12500
8层
0
12300
802/806/816/817/818/819
300
12600
803/808/811/812/813/815
0
12300
821/822/823/825/826
-300
12000
805/827/828/829
-600
11700
9层
-800
11500
902/906/916/917/918/919
300
11800
903/908/911/912/913/915
0
11500
921/922/923/925/926
-300
11200
905/927/928/929
-600
10900
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销售控制
一般情况下，在特定的一个营销阶段中，客户需求是多样的，即从100~10000平方米均有相应的需求，在营销界业内，把留住每一个意向客户，使其能有合适的面积供其选择是销控的一个重要原则。考虑到本项目八层部分面积已销售出去，因此将八、九层客户群定位为小面积需求者，可以自由组合，剩余面积：七层作为大客户选择目标，当写字楼八、九层销售出租率达到70%后散售七层，以保证回报，不至被大客户拖住回款进度。 根据以往经验（2000年后）1000平方米，以上的客户往往在一个相当长的时间内成交，因其可选择范围广，较所以针对此数客户销售的成功率极低。我们认为此类客户是锦上添花类的客户，真正可控的客户是市场中多如牛毛的中小公司，意向面积在150M左右的公司，所以销售控制应把握住必然的成交量，并给大型公司留有购买机会。
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1、?物业管理收费标准较高；
为了解决目前销售速度问题，建议开发商以补贴的形式减低物业费，补贴两年，物业费调整为8元/平方米/月，
补贴资金来源：通过户外广告租赁费及中庭租赁费，最终的物业收费标准，待业主入住后由业主委员会选举决定；
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2、付款方式单一；
由于银行政策的影响，写字楼的按揭额度较少，占用了公司大量的流动资金，从而限制了部分客户的购买欲望，因此我们建议公司提供灵活的付款方式来吸引购买写字楼的客户。
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首付10%，提高单价，具体方案：见（表二）
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基?础?数?据
实际单价(元)
11500.00
面积(M2)
1
合同单价(元)
15333.33
单价虚增额(元)
3833.33
实 际 总 价
11500.00
合 同 总 价
15333.33
虚增后每平方米增加费用
开发商
客户
项目名称
比例
金额(元)
项目名称
比例
金额(元)
印花税
0.0005
1.92
印花税
0.0005
1.92
契税
0.03
115.00
契税
0.03
115.00
财务税费
营业税
0.05
191.67
公共维修基金
0.02
76.67
城建税
0.07
13.42
教育费附加
0.03
5.75
所得税
不明
合计
327.75+所得税
合计
193.58
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注：正常首付的成交均价为：11500元/平方米，10%的成交均价为：12200元/平方米。
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1、? 营销推广方案
1．利用项目的现有资源进行包装整和，楼体的外立面包装，增加项目的销售、招租信息；
2．报纸媒体的信息发布；
3．DM重新包装设计，与直投杂志进行夹报直投；
4．配合媒体炒作打击商务楼。
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大厦销售部
200、9、
