房产维权

    买房是一瞬间就能决定的事，但居住，很可能是一辈子的事。如果你碰巧遭遇不良物管，碰巧小区又没有成立业委会，纠纷将在所难免。回顾过往我们看到的房产纠纷，我们不难发现，至少这些纠纷我们时常可见：乱搭建、加建，将公共用地变商业用途，变相强行买卖停车位，房屋质量问题维修难觅主，物业的霸王条款及垄断式经营，物管服务一团糟……

    遇到这些问题，我们能怎么办？专家们的建议很实在———掌握好证据，拿起你的维权武器。协商、投诉或是诉诸法律，多管齐下更靠谱。

    ■典型案例

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    顶楼公共天台变私人“领地”

    ◎核心矛盾：顶楼业主将公共场所变成自家的私人领地。广大业主要投诉，物管却两手一摊：不归我管。

    ◎关键词：乱搭建

    ◎案例回放：谢小姐在惠城区买了一套房子，小区靠山环境优美，但住了没多久，天台乱搭建的问题来了。起初是住顶楼的业主以地利之便，在楼栋顶层“圈地”搞绿化，有的种花养草，有的栽葱种蒜，还有的圈养家禽或养狼狗，小区业主得以一大早就能听到公鸡打鸣，晚上还时而听到狗吠声。

    2009年下半年开始，一些业主开始紧急施工，在天台上堆建筑材料，再然后施工人员进场，在顶楼加盖建筑。为防止其他业主上楼“圈地”，有加建业主将通往天台的大门上了锁。因为一直没有强势介入，加盖渐渐风行小区。到{zh1}几乎每一个单元楼的楼顶天台都有各式附加建筑，还有五六个单元楼直接使用钢筋混凝土为楼体“加层”。

    “我们为此向物业管理处反映过很多次，他们都说没有权力干涉，要我们去找规划建设部门和城管。但政府部门来调查的又说，违建的业主不配合检查，难以调查取证。一个说管不了，一个说不好管，那我们这些小业主能有更多办法吗？”谢小姐无奈地说。

    面对无端增高的建筑，她很是担心。“建筑规定多高，是有道理可循的，加建就是强行破坏建筑的结构。别的不说，万一当真发生火灾之类的险情，天台作为一个求生途径就被人为堵住了。这样显见的隐患，为什么就投诉无门、解决无方呢？”

    跟谢小姐有同样烦恼的，在惠州还有很多。记者随便登陆几个小区论坛，都能发现业主们对顶楼邻居私自加建行为的控诉。

    ◎维权建议：广东尚典律师事务所律师胡海良认为，首先可以明确的是，顶楼业主的加建行为在物管公司的管辖范围内，并非“无权干涉”。改建时需要政府部门审批的，未经审批就改建，属于违规行为，政府部门有权也理应加以干涉、管理。业主可以要求规划、城管部门强制拆除。如果以上都不凑效，小区业主可以选择走法律途径解决。按照《物权法》规定，顶楼业主私自占用天台的行为，侵犯了其他业主的权益。

    ■ 非典型案例

    架空层一夜变身便利店

    ◎关键词：公共地“变质”

    ◎核心矛盾：在业主不知情的状况下，将公共用地变为商业场所，且相关收益跟业主毫不相干。

    ◎案例回放：林先生家住河南岸，最近他所在的小区业主频频跟物管公司起冲突。不为别的，就为小区4楼的架空层。“买楼的时候售楼人员说4楼是架空层，是我们休息活动的地方。但现在你看看，变成了会所和便利店。”林先生说。

    小区业主们不同意将架空层改成商业用途，还有一个原因就是，产生的相关收益跟他们没关系，全部流向物业公司的口袋。开发商的说辞更令他们感到气愤：现在小区只入住了1/5，等全部住满了再xx看看，若大多数不同意就撤了。

    “这明显是缓兵之计，但我们有什么办法？要物管交出相关收益？将物管告上法庭？费时费力又烧钱。”林先生无奈地说。

    ◎维权建议：“小区只入住1/5，等住满再xx，这是物管在偷换概念。如果按照楼盘规划4楼是架空层，则改为会所和便利店就是改建，而改建应当报相关部门审批，未经审批的改建就是违规。”胡海良说。他认为，如果是违规，业主可以向政府部门投诉要求执行拆除。

    未买指定防盗门，8年难入住

    ◎关键词：霸王管理

    ◎核心矛盾：防盗门非得用指定牌子指定型号？不合理规定被物管公司强制执行。

    ◎案例回放：向先生2001年买了河南岸的一套房子，当时开发商要求所有业主要统一安装防盗门和防盗网。开发商的强制性“推荐”既不美观，还贵得离谱，向先生明确表示不接受，并且与开发商协商，愿意补差价换自己中意的门。最终胳膊拧不过大腿，该安装的还是安装了。

    由于对产品、环节和安装质量有异议，向先生拒绝交费。但接管小区的物管公司和开发商是母子公司，前述项目要缴的款项直接“顺”到物管公司了。因为没有交这些费用，向先生一直没能拿到房屋钥匙，一直没入住。这一拖就是8年时间。最近向先生一赌气，想把房子给卖了，但物管公司态度更明确：想卖房，先把费交了再说。

    ◎维权建议：“开发商或物管的强制安装都不是8年不能入住的理由。”广东法村律师事务所律师胡文军说。他表示，如果买卖合同没有约定，开发商强行安装防盗门、防盗网就属于是无效行为，是不合法的。因为房屋没有交付给向先生，自然不会产生物管费。

    想用宽带？xx一家！

    ◎关键词：垄断经营

    ◎核心矛盾：物管公司是营利性机构，在管理小区时的垄断式经营，和业主的自由选择发生冲突。

    ◎案例回放：家住惠城区的肖先生近来为了一件小事情伤透脑筋。最近他在江北买的房子装修完毕打算搬家，在正式入住之前要将固定电话和宽带迁移到新家。原本小事一桩，结果耗了他大半个月时间，仍然无果。

    肖先生表示，因为同事的强力推荐，他想让新家用网通的电话和宽带。结果这个上门生意却被网通在当地的营业厅拒绝了，理由是肖先生所在的楼盘不允许网通进场，那里是铁通的天下，其他公司都不能为小区业主提供服务。随后咨询物业，对方只有一句话回复：小区只接受铁通的电话和宽带，其他一律不行。肖先生一听气不打一处来：难道住户连选择宽带的权利都没有吗？但多次与物管协商，仍然是没有结果，对方态度很是强硬。

    “物管能垄断宽带，也能垄断监控设备，什么事情都有可能搞一言堂。如果在居家生活方面我们的利益受损，我们能怎么做？”肖先生很是气愤，但又无可奈何。

    ◎维权建议：“这毫无疑问是侵犯了业主权益。物管是在业主委员会授权下行使权利，但目前该小区业委会尚未成立。要改变这一状况，必须要先成立业委会，由业委会决定是否要介入新的宽带运营商。”胡文军说。

    他表示，物管的垄断式经营在各个小区都不少见，关键是业主们要成立自己的业主委员会，才能为自己代言。