其实，公寓这个词是从英文flat和apartment演绎而来的。但外国人公寓的概念是统称楼房的民宅建筑，而与国内称为别墅的house加以区别，并不特指用于商务出租的住宅，也包括普通的商住楼和洋房。广州{zx0}使用国际公寓这个概念和名词推盘的应当是位于珠江新城广州大道旁的新大厦。该盘原为户型比较单一的豪宅建筑，但由于一时未能被本地豪宅市场接受和认同而调整定位为国际公寓，因而开创了广州用国际公寓概念推盘的先河；而最早用商务公寓概念推盘的可能要算远洋商务公寓，但该商厦公寓的特征并不明显，主要是写字楼的功能和用途。

  也有许多楼盘虽然不叫商务公寓，不过其功能和作用都是典型的商务公寓或民商混合的公寓，比如和黄早年在天河北投资兴建的楼盘怡苑和城建集团在二沙岛的金亚花园，实际上就是国际商务人士喜欢聚居的商务公寓，而白云堡、金湖花园、岭南会等也是外籍商务人士聚居的地方。然而，近两年商务公寓与普通公寓或住宅的区分越来越明显，商业物业的特征也越来越明显，商务公寓已经逐渐成为一种专门的投资产品，主要是指专门为国内外商务人士提供居住服务的建筑。一般为外籍人士服务为主的称之为国际公寓，而以国内人士服务为主的则称之为商务公寓或外贸公寓。

  目前广州的xx服务式公寓即酒店式公寓并不多，很多公寓产品仅仅是普通公寓，均已散卖。目前广州市场上的公寓已呈两极分化态势，一类是酒店式公寓，这类公寓由开发商自己掌握产权，同意出租，由酒店管理集团管理，租金为普通公寓的3倍左右，达到两三万元/平方米；另一类是也由酒店管理集团做物业管理，但分散卖给小业主，不统一出租的公寓，这类公寓比普通公寓租金高30%-40%。目前这些广州公寓的xxxx率都在3%-4%之间。

  作为广州xx服务式公寓，是运营商统一运营管理，提供标准的服务内容，例如房间保洁、全套家私家电、可接收多国电视节目等，其他可选条件包括：只租不售，统一业权；xx服务式公寓必须临近城市CBD区域，同时交通便利等。目前符合此标准的只有W公寓、盛雅服务公寓、广州雅诗阁服务公寓等。其他如富力爱丁堡公寓、富力史丹尼国际公寓等，均已出售。近期万凌汇推出酒店式公寓，售价2.5万元/平方米，顶层复式5万元/平方米，匡算xxxx率仅在3%左右,另外是正佳万豪金殿。预计2010年将有4个项目共850套房源完工，大部分将于2010年上半年入市。由于珠江新城CBD未来预期外资公司将增加，因此该区域公寓需求量大增。

  在全球经济形势尚未明显转好的情形下，广州xx物业租赁市场需求持续下降，表现为服务式公寓租金连续下滑，同时市场空置率小幅上涨：广州服务式公寓市场租金连续第四个季度出现下跌，下降3.0%，跌至每平方米每月人民币157.4元，距2007年第三季度的峰值下跌了13.4%。服务式公寓和别墅市场租金及入住率仍将面临下行压力，导致目前出现下滑的因素预计还将存在，包括住房预算收紧、外籍员工构成变化和来自小业主市场的竞争。此外，2010年入市的四个项目共850套房源，预计在今年底开始将对市场产生一定影响，届时公寓市场租金将面临激烈竞争。

  与此同时，全市服务式公寓空置率小幅上升1.2%至23.6%。目前广州已有约三分之二的服务式公寓下调租金，导致全市的租金水平平均下降3.0%。4月15日至5月7日间举行的105届广交会，造成酒店和服务式公寓短期需求增加，租金一度上涨，但会后由于需求减少，为了吸引客户并避免空置率的大幅上涨，业主迅速调低租金，而小业主房源在上半年已调低了租金水平，导致部分服务式公寓尤其是低端项目随后推出了高达15%的租金优惠。这些服务式公寓直接与小业主展开竞争。

  大批公寓产品现身黄金周楼市，尤其是一些户型面积小、总价相对便宜的楼盘，吸引了部分置业者。受资金回笼快，收益好等影响，在区域纯住宅项目相当稀少之下，商住两用的公寓式产品成为市场主要供应。但行家提醒，这种“四不像”产品限制多，市民要留意。因此,广州公寓产品四不像风险高,买家入市须谨慎。

  珠江新城成公寓集中区。“保利中环国际公寓50平方米的单间，2.3 -2.4万元/平方米；敏捷国际公寓小户型1.5-1.7万元/平方米；朱美拉公寓169-207平方米的三房2.7 -3万元/平方米”……“十一”前后市场公寓式产品可不少，商业服务业用地上建公寓也不是什么稀奇的事情。现在中心城区的公寓供应比较大，尤其在珠江新城，大小户型随处可见，粗算下来也有十几个，平均价位在2万元-2.5万元/平方米。有道是“物以稀为贵”，随着珠江新城一方面已没有住宅用地出让，住宅供应越来越少，而购房者对此处的住宅需求却依旧旺盛，再加上住宅售价明显高于写字楼，不少开发商在该区域内相继前后改变发展用地的定位，在商服用地上建公寓。

  目前广州“四不像”产品限制颇多，然而，这么多的公寓产品出来，未必都受到市场欢迎。尤其是珠江新城附近一些公寓，小户型不能通煤气管，加上买东西之类不方便，{zh1}还是没有买。公寓只是介于住宅和写字楼之间的一种物业类型，已是业界约定俗成的一种称谓，既非住宅性质又非写字楼性质。这个品种其实是擦边球的“四不像”，一些买了公寓自住的人会发现“上当了”，比如珠江新城作为公寓最集中的地区，为了安全起见政府早已规定煤气瓶不能拿到高层区，且公寓不属于住宅，水电费计算也不是按普通居民用电收费。

  普推公寓趋势会延续，如果买公寓来投资或者自住，要注意些什么？首先要关注买的是哪种类型的公寓，是住宅用地、商铺、写字楼还是文化旅馆上建的，因为有产权时间的限制。果买公寓是用来投资，主要看两点：一是选择市场活跃区域，比如珠江新城靠近西区地段，需求较旺盛；二是选择xxxx率高，盈利空间比较大的地段。若是买来居住，主要看的是成本，一般非住宅用地上的公寓居住成本高，物业管理费要贵5-6块钱，比一般住宅用地多了一倍。现在公寓产品已经很多，成为一种现状，未来市场上会将延续这种发展态势。

  在写字楼饱满、竞争激烈的情况下，购买公寓能快速回笼资金，不仅在广州，在其他地方也是，在商服用地上建公寓会成为一种潮流。近来广州商务公寓市场由于富力爱丁堡国际公寓的推盘再次受到媒体和市场的关注与重视。对广州的商务公寓市场我一直十分关注，前几年也做过不少分析和研究。但我发现现在广州的商务公寓市场与前几年相比，市场特点和趋向已经有了很大的发展与变化。本文拟就广州商务公寓市场的由来、现状特点和发展趋向作一些分析和研究，供公寓投资者参考。