廉租房打包商品房 深圳试点"土地置换"另类模式
[转贴 2010-07-11 17:45:33]
廉租房打包商品房 深圳试点"土地置换"另类模式
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落实调控政策,深圳又出新招。
9月29日,深圳市土地交易中心挂出土地出让公告。"廉租房"首次作为一项特殊要求写入了公开出让的商品房用地,并且规定要先完成廉租房的开发,才能够启动商品房开发。这块具有特殊意义的土地将于10月31日在深圳市国土交易中心进行公开招标。
这是在深圳市政府鼓励"不断创新公共租赁住房的建设模式"推动下的首次尝试。"目前在全国都尚属首例。"深圳市国土交易中心土地交易处的官员表示。
试验田
这块宗地号为A906-0312的"试验田"位于深圳宝安的观澜街,总用地面积为92820平方米,建筑面积22.2万平方米,容积率为2.4,要求90平米以下住宅占95%以上,是一块小户型比例较高的土地。
招标公告称,"竞得人须在项目建成后,将其住宅建筑总面积中的15%(计31503平方米)的住房无偿提供给政府作公共租赁住房,产权归政府所有。"并且,"该类住房套型建筑面积须为45—50平方米(超过50平方米按50平方米计),户型须为二室一厅或一室一厅",且必须按照标准对公共租赁住房简单装修。
就在9月23日颁布的<关于实施<深圳市住房建设规划(2006-2010)>的通知>中政府已经为这次出让作了铺垫,提出"在部分商品住房用地出让时,可配套建设占住房总建筑面积10%~15%的公共租赁住房,建成后产权归政府"。
一周后,这个政策付诸实际。
"以这种方式建设廉租房,是市政府房地产调控领导小组会议上,由房改处提出的申请。"国土资源与房产管理局地政处某负责人这样描述。
但是,不是每个地块都适用于这种方式,该负责人解释,经济适用房用地其实对地块的要求比较高:首先,必须位于公共交通便利,人口比较密集的区域;其次,需要临近大型产业园区,以便能够提供更多的就业机会,而这样"合适"的土地"就是人们常说的熟地,也就是越好的地越适合"。
而这块宝安观澜街的用地临近宝安观澜高新技术园区,位于竹园路与大和路的交界处,交通较为便利,可以解决周边低收入者的需求,但考虑到当地人群的购买能力较低,卖不如租的收益人群广泛,选择建设廉租房比经济适用房更合适。
"这仅仅是适应观澜的当地需求,我们还会在市区内寻找合适的土地,下一步可能会在龙华。"该负责人表示,"只要有合适的地都会采用这种方式出让,这会成为'直接供应'的一种重要的补充方式。"
效率
根据<深圳市住房建设规划(2006-2010)>,"十一五"期间深圳新增住房总需求为5700万平方米。依据不同收入家庭结构分析和加强对低收入居民住房保障的要求,规划期内,应建设政策性住房14万套,建筑面积770万平方米。其中,建设经济适用住房2.6万套,建筑面积200万平方米;建设公共租赁住房(含廉租住房)11.4万套,建设面积570万平方米。
这样大规模的建设,深圳市政府迫切需要扩大公共租赁住房的来源,鼓励增加廉租房供应。
除了要求"部分商品住房用地出让时配套建设的公共租赁住房用地",<深圳市住房建设规划(2006-2010)>中还要求各类产业园区用地出让时由政府集中建设的配套公寓、宿舍用地,应纳入政策性住房用地供应总量,以及政府查处没收的违建住房可依法转为公共租赁住房。
"这实质上就是'土地置换'的另一种模式,开发商为政府免费开发廉租房,政府在地价上支付开发成本。"深圳市社科院房地产研究员高海燕教授说,"在现阶段来看,这是提高政策性住房供应效率,缩短供应周期的一个比较好的阶段性方法。"
另一方面,过去政策性住房用地仅靠直接供应一种方式。政府首先要卖掉土地,回收资金,再转而投入政策性住房建设。
"这些繁琐的过程往往也是腐败高发区,采用土地置换模式更为直接。"高海燕说,"如果能够在条款设置、指标设置上把主观空间尽量减少,省略其中很多环节,可以减少腐败发生的机会。"
但是一旦大规模采取这种方式出让土地,"对开发商的专业能力以及成本控制能力是一种考验。"高海燕分析。
博弈
面对"新情况",开发商有点xxxx。
"如果单纯是一块廉租房用地,我们一定会争取。"一直都积极提出要开发廉租房的万科表现得没有想象中的热情,"我们主要还是考虑那85%的商品房用地是否符合我们拿地的要求。"而其说法是,"估计兴趣不会很大"。
"打包开发,就有点偏复杂了。"金地总裁张华纲则担心"人以群分"的问题,"商品房和廉租房客户差距较大,生活模式、价值观都很不同,单纯地供应政策性住房用地,再通过市场方式运作,似乎更好接受。"
持这种观点的人不在少数。
"分区居住是房产发展的动力,个人置业升级的趋势。"高海燕说,这种混合居住方式对产品的营销价值有所削弱,进而会降低开发商对该地块的热情,尤其对土地储备充裕,获取土地能力强的大型开发商更是如此,"单纯从商业价值上考虑,他们很可能会选择放弃。由此,也就削弱了土地的市场价值。"
"考虑到开发商的接受问题,并且计入廉租房开发成本",地政处的上述负责人说,"招标方式虽然是市场定价,我们在制定标底价的时候也会考虑有所降低。"
"压低标底价是需要的。"张华纲说,"高度密集的经济适用房与商品房结合的项目,其价值不像单纯项目那样高。"
"选择高市场回报,还是选择提高廉租房供应效率,这是取决于政府的取向;选择企业品牌形象宣传还是选择商业价值,这取决于开发商的取向。"高海燕说,"这就是取向的相互选择。"
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9月29日,深圳市土地交易中心挂出土地出让公告。"廉租房"首次作为一项特殊要求写入了公开出让的商品房用地,并且规定要先完成廉租房的开发,才能够启动商品房开发。这块具有特殊意义的土地将于10月31日在深圳市国土交易中心进行公开招标。
这是在深圳市政府鼓励"不断创新公共租赁住房的建设模式"推动下的首次尝试。"目前在全国都尚属首例。"深圳市国土交易中心土地交易处的官员表示。
试验田
这块宗地号为A906-0312的"试验田"位于深圳宝安的观澜街,总用地面积为92820平方米,建筑面积22.2万平方米,容积率为2.4,要求90平米以下住宅占95%以上,是一块小户型比例较高的土地。
招标公告称,"竞得人须在项目建成后,将其住宅建筑总面积中的15%(计31503平方米)的住房无偿提供给政府作公共租赁住房,产权归政府所有。"并且,"该类住房套型建筑面积须为45—50平方米(超过50平方米按50平方米计),户型须为二室一厅或一室一厅",且必须按照标准对公共租赁住房简单装修。
就在9月23日颁布的<关于实施<深圳市住房建设规划(2006-2010)>的通知>中政府已经为这次出让作了铺垫,提出"在部分商品住房用地出让时,可配套建设占住房总建筑面积10%~15%的公共租赁住房,建成后产权归政府"。
一周后,这个政策付诸实际。
"以这种方式建设廉租房,是市政府房地产调控领导小组会议上,由房改处提出的申请。"国土资源与房产管理局地政处某负责人这样描述。
但是,不是每个地块都适用于这种方式,该负责人解释,经济适用房用地其实对地块的要求比较高:首先,必须位于公共交通便利,人口比较密集的区域;其次,需要临近大型产业园区,以便能够提供更多的就业机会,而这样"合适"的土地"就是人们常说的熟地,也就是越好的地越适合"。
而这块宝安观澜街的用地临近宝安观澜高新技术园区,位于竹园路与大和路的交界处,交通较为便利,可以解决周边低收入者的需求,但考虑到当地人群的购买能力较低,卖不如租的收益人群广泛,选择建设廉租房比经济适用房更合适。
"这仅仅是适应观澜的当地需求,我们还会在市区内寻找合适的土地,下一步可能会在龙华。"该负责人表示,"只要有合适的地都会采用这种方式出让,这会成为'直接供应'的一种重要的补充方式。"
效率
根据<深圳市住房建设规划(2006-2010)>,"十一五"期间深圳新增住房总需求为5700万平方米。依据不同收入家庭结构分析和加强对低收入居民住房保障的要求,规划期内,应建设政策性住房14万套,建筑面积770万平方米。其中,建设经济适用住房2.6万套,建筑面积200万平方米;建设公共租赁住房(含廉租住房)11.4万套,建设面积570万平方米。
这样大规模的建设,深圳市政府迫切需要扩大公共租赁住房的来源,鼓励增加廉租房供应。
除了要求"部分商品住房用地出让时配套建设的公共租赁住房用地",<深圳市住房建设规划(2006-2010)>中还要求各类产业园区用地出让时由政府集中建设的配套公寓、宿舍用地,应纳入政策性住房用地供应总量,以及政府查处没收的违建住房可依法转为公共租赁住房。
"这实质上就是'土地置换'的另一种模式,开发商为政府免费开发廉租房,政府在地价上支付开发成本。"深圳市社科院房地产研究员高海燕教授说,"在现阶段来看,这是提高政策性住房供应效率,缩短供应周期的一个比较好的阶段性方法。"
另一方面,过去政策性住房用地仅靠直接供应一种方式。政府首先要卖掉土地,回收资金,再转而投入政策性住房建设。
"这些繁琐的过程往往也是腐败高发区,采用土地置换模式更为直接。"高海燕说,"如果能够在条款设置、指标设置上把主观空间尽量减少,省略其中很多环节,可以减少腐败发生的机会。"
但是一旦大规模采取这种方式出让土地,"对开发商的专业能力以及成本控制能力是一种考验。"高海燕分析。
博弈
面对"新情况",开发商有点xxxx。
"如果单纯是一块廉租房用地,我们一定会争取。"一直都积极提出要开发廉租房的万科表现得没有想象中的热情,"我们主要还是考虑那85%的商品房用地是否符合我们拿地的要求。"而其说法是,"估计兴趣不会很大"。
"打包开发,就有点偏复杂了。"金地总裁张华纲则担心"人以群分"的问题,"商品房和廉租房客户差距较大,生活模式、价值观都很不同,单纯地供应政策性住房用地,再通过市场方式运作,似乎更好接受。"
持这种观点的人不在少数。
"分区居住是房产发展的动力,个人置业升级的趋势。"高海燕说,这种混合居住方式对产品的营销价值有所削弱,进而会降低开发商对该地块的热情,尤其对土地储备充裕,获取土地能力强的大型开发商更是如此,"单纯从商业价值上考虑,他们很可能会选择放弃。由此,也就削弱了土地的市场价值。"
"考虑到开发商的接受问题,并且计入廉租房开发成本",地政处的上述负责人说,"招标方式虽然是市场定价,我们在制定标底价的时候也会考虑有所降低。"
"压低标底价是需要的。"张华纲说,"高度密集的经济适用房与商品房结合的项目,其价值不像单纯项目那样高。"
"选择高市场回报,还是选择提高廉租房供应效率,这是取决于政府的取向;选择企业品牌形象宣传还是选择商业价值,这取决于开发商的取向。"高海燕说,"这就是取向的相互选择。"
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