文 / 徐亚光博士

 一般我们能做的投资项目，包括股票、债券、共同基金、贵重金属、房地产、银行存款，按照这个顺序排列,投资的风险是递减的，股票风险{zg}，钱存在银行里风险{zd1}，利益{zd1}。房地产对投资者来说，风险在诸多中是{zd1}之一。

 美国房地产投资特点                          

    {dy}类是土地，第二类工业用房，第三类独立房屋，第四类产权公寓，就像国内大家住的房子，一个楼有100户，每户自己拥有一百分之一，每个人都有自己的产权，这种形式的物业在美国叫“Condo”，翻译过来叫“产权公寓”。第五类写字楼，第六类商业零售类的房产，比如沃尔玛，它用的场所是商业零售的房产。第七类公寓，这公寓与第四类的产权公寓有什么差别呢？比方这个楼100户，这100户归某个公司所有，或者归某个人所有，或者归某基金所有，我们强调房地产信托基金，归基金所有，而不是归100单独个人所有，住100户人全是房客，是只租不卖的东西。第八类旅馆。

    为什么这么排顺序？这也是我个人的看法。我认为从上到下管理难度增加，比如旅馆是管理难度{zg}，土地管理难度{zd1}，不用管理。相对来说管理难度增加，xxxx也是增加的。建筑商盖完房子要么卖给个人，或者卖给大的集团、公司，要么是第三类不动产投资公司，这是美国最多的，也是拥有资金最多的人。这些人也不搞土地开发，也不搞建筑，他们做的就是房地产后期的管理、增值，即后续经营部分。

    这一部分投资公司分很多类，有人专门买商贸，有门买写字楼，有人专门做公寓，还有一类房地产投资信托基金，就是大家讲的REITs。国内有很多物业管理公司，美国也有，比如只管旅馆的，或者只管公寓的，就是专业化管理公司，它没有产权，只是负责管理。

美国的房价                                    

    美国的房价讲究一个中立价格，是指有50%的房子价格比它高，有50%房子价格比它低，这不是平均价格，这是中立价格。

    以过去25年全国单一住家的住宅中立价格变化情况为例。1980年美国中位价格5万美元左右一家，买4室两厅房子就5万左右，现在2005年得超过20万。25年来房价大体是向上，可以看出有下调的时候，但是时间很短，而且幅度不大。我不认为中国房地产会一下子下调30%到50%，有专 

家说美国泡沫一破会下跌30%、50%，我不认为会这样。

    我观察了一个结果，以十年为期，房地产价格是七年上升，两年不升不降，一年下跌，你说房地产从来没有下跌是不对的；有下跌，十年可能有一年下跌，两年可能是平的，剩下七年是涨的。如果房地产有下跌那是会有，但是幅度不会剧烈，长期来看，价格一定上走。

美国房屋xx利率                           

    利率变化反映了整个经济形势的变化。过去35年以来，房屋xx利率一直在变化。从1977年到1980年，房屋xx利率在10%到16%以上，这时是美国吉米卡特当总统，虽然外交很有建树，就是与中国建交，但是只当了一任，为什么？因为老百姓忍受不了通货膨胀，所以他下台。1980年开始里根上台，利率一直上涨，李根是演员出身的总统，在美国人民心目当中，他排位第三位伟大总统。我百思不得其解，原来里根把利息从16%一直下调到10%左右，他另外还做了件很重要的事情，就是聘任了格林斯潘当美国xx储备委员会主席。1988年老布什上台，到了1992年克林顿上台，美国人讲这两个总统也不懂经济，这几年为什么美国经济好呢？就是格林斯潘的原因，尤其小布什，简直是一个好战分子，他当总统时经济好，就是因为格林斯潘的缘故。

格林斯潘与美国泡沫                          

    从2004年10月，利率不到5.75%，中间{zg}的时候在2005年3月，到了5.8、5.9，到了今年9月份又回到5.75水平。而从2004年6月开始，格林斯潘作为美国xx储备委员会主席，连续11次上调美国短期利率，他希望长期利率也能向上，但是12个月之内，长期xx利率并没有像他预期那样往上走，而一直往下走，这说明一个人的力量有限的，这就是市场的反应。不管政府怎么调控，市场就是这么反应。

格林斯潘是美国最有xx的经济人物，他非常有影响。他看利率这么上调都没有反应，怎么办呢？他自己发话，他说在美国局部地区出现了一些泡沫，这些泡沫将来可能会对美国经济有比较明显的影响。

    但中国媒体对他的讲话是怎么理解的，标题很耸人听闻，说“美国的泡沫要破裂了”，我说翻译“泡沫破裂”从何谈起，我就研究格林斯潘的话怎么说的。我们很多翻译家和新闻媒体朋友可能对他说的两个词不太理解，其中两个词都是泡沫，实际有本质的差别，一个词相当于长的杯子，我很快倒啤酒进去，产生了泡沫，是这个意思。过一段时间泡沫会慢慢散掉。而另外一个词就是小孩吹的肥皂泡，这吹大了结果会爆，爆了后什么都没有了。

    有媒体说中国有30%—50%的泡沫破裂，我不知道怎么谈起来的，这两个词我为什么要讲讲，因为我觉得很有意思，美国人形容1999—2001年，高科技IT行业的泡沫它用的是{dy}个词，没有用第二个词，为什么呢？因为那本来没有什么东西，被人为吹大，吹成大泡，一破什么都没有了，而房地产再破，也有土地在，不可能变成0；高科技东西如果破了，股票可能就变成0了，房地产不会变成0，永远有东西在，就像倒啤酒倒在杯子里，泡沫散尽还有啤酒在里面。如果房地产调的话，那也是微调，而不是像大泡沫一爆什么都没有。

    今年9月份，聂会长(全国工商联房地产商会会长聂梅生)去美国访问的时候，我跟他谈过，我说我到美国17年，至少两次有人讲，房地产泡沫要破裂了，现在又有人讲了，这是我听的第三次。 

美国的金融市场                             

在美国金融市场，跟金融市场有关的都有什么人呢？个人住房者、土地开发商、建筑商、不动产投资公司，甚至包括房地产信托投资公司、商业银行、xx公司，xx公司相当多，所有的钱都是从xx公司出来的，xx公司引导新潮流。

消费者从这些银行、机构拿到房子后，怎么办呢？卖给二级市场。它们是市场化的国营企业，它们把这四家机构向消费者xx的东西买来，买下后打包在第二级市场出售，整个程序这样——个人购房者跟银行打交道，通过政府三大机构卖给二级市场，二级市场属于保险公司、证券公司和各种各样的的基金，中间机构作用非常大，它对这些银行的xx有详细的规定，这是开发商的xx。

投资美国不动产                              

    外国人在美国投资不动产的好处在于：{dy}是杠杆作用，以小搏大。这个房子投资100万，我花30万，房价上涨5万的话，对于你放进的30万来说比例就很大了，如果你放了25万，房价上涨5万，就等于升值20%。第二有稳定的税金流，第三税务也不错，还可以负债，可以拿到绿卡。缺点就是变现不易，管理复杂。对于税务，美国房产税有这么几类，xx税5—36%，增值税15%，你房子卖了150万，买的是100万，要交50万计算出来的税，是1%到1.5%。

    在美国有件东西值得推荐一下，它有一项折旧费用，就是怎么计算所得税。整个收入减掉营运开支，减掉虚的东西，就是折旧，拿到这些东西后你还有收入，你要交税，如果没有收入就不需要交税。我想把折旧费用给大家简单讲讲，折旧费用是讲土地不能折旧，凡是住宅有关的统统用25年期限折旧，其他不动产30年折旧，这是什么规定呢？这是美国税法的规定，所以美国没有红头文件，美国鼓励你做什么都是通过税法来反映出来。如果要在美国做事情，一定要研究税法，因为政府意见都是通过税法反映出来。

    房地产投资四种回报方式，一种是现金流的分配，就是收入减去开支，第二是增值，我买的时候1000万，过了三年1500万，500万就是增值。第三是省税，第四就是净资产的增加。

    在美国房地产退出有两种，一种是卖，一种是重新xx，就是把自己的钱拿出来，房子升值了，重新xx，把以前xx还掉，多出来的钱就是你自己拿回来的。

美国开发商xx途径                        

    开发商主要通过银行，还有向业主xx，第二业主也是向银行和私募基金，还有可以上市，美国搞开发的上市公司数量远远低于不动产投资的上市公司数量。下一个是我们讲的REITs，房地产信托投资基金，他本身不是金融机构，向它借钱不对，它还要从公众融资了。{zh1}讲一下物业公司，物业公司在美国不能融资，因为它没有固定资产。

美国市场对中国的启发                        

这是我个人的看法。我认为，美国市场对中国的启发主要在这些方面：首先美国这么大国家，它们走过的弯路我们可以避免。第二我觉得中国应该尽快设立像“房利美”这样的机构，盘活银行按揭xx，这在美国是很重要的机制。第三要设立房地产信托基金，第四要尽快建立不动产投资公司，与国际接轨。把我们不动产卖给外资，这样外资进来变成房子，对股市没有什么影响，这样的话，我认为是套牢了外资，这是我个人的建议。 □