光大集团退出地产 蚬壳电器拟分拆上市


记者从有关渠道了解到,中国光大集团(简称光大集团)于日前将持有的中国光大房地产公司(以下简称光大地产)30%股权转让给一家名为shopwin(音)的外资公司,业内估计转让价格在3亿元以上。

      7月17日,持有光大地产70%股权的香港蚬壳电器工业集团(00081.HK)(简称蚬壳电器)副董事总经理、驻光大地产董事会代表尤建兴向记者透露,蚬壳电器正在研究旗下地产业务及光大地产上市的具体方案。光大地产赴港上市已成定局。

      光大集团退出光大地产?

      据光大地产网站资料显示,光大地产成立于1985年,注册资本1.33亿元,2006年房屋销售收入超过12亿元,原是光大集团旗下专门从事房地产开发、经营、管理的公司。光大地产在北京、广州、珠海、桂林等9个城市都有项目,在建土地面积约141万平方米。今明两年,除即将推出的光大·上江外,光大地产在建项目还包括光大橡园、光大名筑、光大城市广场等。

      7月17日,光大集团办公厅综合处相关人士接受记者采访时表示,光大集团在内地的房地产开发业务全部集中在光大地产手中,而光大地产的70%股权于2005年转让给蚬壳电器。

      据此前媒体报道,该集团分两步收购了光大地产的70%股权:2005年以5.05亿港元代价收购Tigerlily全部股权及股东xx,Tigerlily实际拥有Jodrell已发行股本80%权益,而Jodrell则拥有光大地产70%股权;第二步是蚬壳电器在2006年12月以1.4亿元价格收购了Jodrell剩余的20%股权,进而全部控制了光大地产另外14%的股权,完成了控股光大地产70%的动作,光大集团持股比例变为30%。

      而据一位曾在光大集团工作过的知情人士透露,光大集团很早就有剥离房地产业务的打算,在蚬壳电器决定收购光大地产之前,光大地产管理层曾酝酿对地产产业进行MBO,但蚬壳电器进入后,光大地产管理层享受到管理层激励的政策利好,遂放弃了这一打算。

      自2006年底的股权变更之后,光大集团仍持有30%的光大地产股权。据上述知情人士透露,光大集团一直在寻找买家,准备将手中的30%光大地产股权出让,而蚬壳电器也曾表示过将这30%股权收归囊中的打算。

      7月15日,记者从北京市工商局了解到,光大地产以分公司备案的方式在国家工商总局将注册身份变更为外资公司,新股东为上述shopwin(音)公司。

      按照合同约定,蚬壳电器在收购光大地产70%股权后,对余下的30%股权有优先购买权,但该公司放弃了这一优先购买权。

      尤建兴认为,按照在香港证券行业的规定,需有至少30%的股份在流通股股东手中,光大地产上市后照样需要做股权稀释动作,而对于蚬壳电器来说,"持股70%与持股{bfb}所能达到的对光大地产公司的控制权是一样的"。

      光大集团办公厅综合处人士表示,对于买方的背景不便透露,但从目前光大集团重组的战略计划来看,没有保留地产业务的需要,至于以后是否进军地产业需要集团层面决定。可以肯定的是,光大地产已经与光大集团再无任何关系。

      根据蚬壳电器2006年底以1.4亿元收购光大地产14%股权,业内人士估计,新进入的外资公司收购光大地产30%股权的代价应不少于3亿元。

      光大地产方面拒绝透露新股东的背景,而依靠尤建兴提供的shopwin的公司名字,记者未能从公开渠道查到该公司的任何资料。

      尤建兴表示,光大集团与这家外资公司都没有给他提供有关这家新外资公司的背景材料。

      蚬壳电器分拆地产业务上市?

      蚬壳电器主席兼总裁翁国基在香港透露,考虑分拆房地产业务单独上市。

      记者电话采访香港蚬壳电器工业集团香港总部时,该集团有关人士表示,目前集团正在筹划地产业务上市事宜,具体实现方式将包括但不限于分拆上市。

      尤建兴在接受记者采访时表示,有关蚬壳电器地产业务上市的事情目前正在紧张磋商中,对于光大地产上市的安排也进入了讨论。

      一位熟悉光大地产的知情人士介绍透露,光大地产于日前通过协议转让的方式从北京某房地产开发企业手中购买两块优质地块。记者就此消息向光大地产公司求证,未得到正面答复。

      除此之外,光大地产还提出了业务结构调整工作计划。2007年初,广州光大地产方面曾在公开场合表示,光大地产今明两年将进军商业地产,向综合型开发商转型。据了解,目前光大地产持有和在建的商业地产项目包括广大国际中心和光大城市广场。

      "香港证券市场比较看重企业持续稳定的经营收益能力。"一位业内人士表示,所有赴港上市的企业都需要将住宅开发和自持商业地产业务比例调整到一个合适的比例,以保证企业有能力持续稳定的经营收入。据蚬壳电器网站披露,截至2006年10月31日,光大地产资产估值约40亿元。

      摩根大通有关投行专家认为,目前内地房地产企业在香港资本市场上十分受追捧,上市前融资已经可以发可转债。但是去香港上市的内地房地产企业须提前在香港或境外注册一家壳公司,然后反向收购内地房地产公司的业务,以在香港或境外公司的名义上市。自去年9月外资并购境内企业规定出台后,没有外资背景的内地企业无一能赴港上市。

      而光大地产被蚬壳电器收购之后变为中外合资公司,其母公司蚬壳电器可采取直接分拆地产业务的方式将之放进资本市场,将大大提高其上市的成功率。

      而光大地产2005年就被蚬壳电器收购,已经变为中外合资公司,其母公司蚬壳电器可采取直接分拆地产业务的方式将之放进资本市场,大大提高了其上市的成功率。光大地产资产规模偏小,即使以分拆形式上市也需要与香港蚬壳电器工业集团旗下其他地产资源进行整合。

      据蚬壳电器2006年度财报资料,该集团目前业务构成有光学及影像、电子整流晶片、出租车、房地产等,其中房地产业务占比近70%。除了光大房地产公司外,蚬壳电器还拥有深圳中信广场、建筑面积近4.7万平方米的深圳之高科技工业地产和美国加州一处在开发的房地产项目。蚬壳电器拥有的可销售面积90多万平方米,预计今年来自地产的销售收入达10多亿元人民币。除此之外,该公司尚有没有办完手续的土地储备有1000多万平方米。

      从目前香港资本市场有关制度来看,新上市企业要保持1/3的流通股比例,因此光大地产的两家外资股东可以在光大地产上市时以减持的方式,出让一部分股份做流通股;两家股东还可以在目前持股比例不变的基础上,稀释每股净资产含量,增发15-50%的新股做流通股。

      "是光大地产现在的两大股东拿出手中的一部分股份做流通股上市,还是在两大股东持股不动的基础上增发一部分股票?这一切都在讨论。"尤建兴说。