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编制单位：安徽金寨天堂寨天马红豆杉科技有限公司

法人代表：杨骅力??

导论：本报告包括：

一、项目简介

二、天马红豆杉科技有限公司简介

三、项目背景

四、天堂寨旅游业状况

五、结合基地建立观光园的有利条件

详情备索:13339118666??? hualiyang1109@163.com

六、观光园功能设置及投入

七、经济分析

八、风险计算

九、结论

十、资金及土地来源

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一、项目简介

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我公司基于本研究报告的推论成立此项目，拟利用公司红豆杉基地做基础，建立以红豆杉为主题的休闲观光园，园内包括：观光区、高科技育苗繁殖区、垂钓区、客房区、餐饮区、商务休闲区、特种动植物观光区、野外运动养生区、禅林、特种养殖开发利用区等。共需投入资金1238万元，在工程上分三期建设,在公司发展战略上分两步规划。

{dy}步建立以观光园形式的观光基地+旅游基地+特色农产品试验种植基地；

第二步形成以特色农产品为主打的种植与加工基地，以天堂寨{gjj}自然保护区、国家森林公园、国家地质公园的大环境为依托，创立以金寨天堂寨为品牌的特色绿色健康食品，建立公司+农户的合作模式，走一条特色的农业产业化的战略道路。在滚动发展的同时将采取以商招商的多种融资渠道，三期建设大致如下：

{dy}期:道路、河堤、观光园、禅林、高科技育苗繁殖区、商业用地10亩征地、野外运动休闲及10栋别墅的建设；共需要资金约600万元。

第二期：进行会所、娱乐设施、山地康体休闲、特种养殖开发利用、特种动植物观光区及第二批客房的建设；共需要资金大约630万元；

第三期：进行林农业产业基地的建设及农业加工销售。（本报告不包括此部分财务分析）各种财务指标如下：

一 期望值：

1、净现值期望值：937

2、内部回报率期望值：36%

二 标准差：

1、净现值标准差：314

2、内部回报率标准差：9%

三 风险计算：

1、净现值风险计算：净现值期望值－净现值标准差=623＞0；

2、回报率风险计算：回报率期望值－回报率标准差=27%＞13%

四、结论：

从上述经济分析中可以看出，以红豆杉加工基地配套以红豆杉为主题的观光园项目，是一个高利润、风险小，既具有社会效益，又具有经济效益的好项目，值得投资。其中各种效益体现：

一）、社会效益：

1、通过游客的宣传，让更多的人了解保护生态的重要性和对珍稀动、植物进行保护的必要性，让人们增加对珍稀动植物的了解；

2、可提供近100个就业工作岗位，且因旅游业的特殊性，90%以上为妇女岗位；

3、可为天堂寨旅游增添新的旅游景点，同时弥补了休闲娱乐场所的空白；

4、木屋式的人居条件使整个观光园溶入天堂寨的整体生态环境中，改变了天堂寨旅游接待中单一的宾馆+招待所的形式，让游客真正体会到生态的人居条件；

二）经济效益：

1、税收：按每年营业额800万元计算，可贡献税收近200万元；

2、带动当地农村妇女的收入：为近100多人提供10000元/年的收入，远远高于当地农村人均收入水平；

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二、天马红豆杉公司简介

安徽金寨天堂寨天马红豆杉科技有限公司成立于2007年2月，注册资本101万元，主要经营：红豆杉的种植、研究、提炼；有效成分销售；以红豆杉为主题的系列开发；中药材种植销售、进出口贸易、旅游接待等。前期已投入资金近500万元，经专业机构评估，公司固定资产达1481万元。

（一）项目审批情况：我公司红豆杉种植加工项目已获金寨县发改委批准立项（发改[2007]122号），安徽省林业厅批准（文号：林保自[2007]63号）；红豆杉观光园项目已获金寨县发改委批准（发改[2008]231号），观光园商业用地已经获金寨县国土资源局预审批准（金国土资函[2008]124号）；（二）项目开发情况：2007年已在天堂寨旋网寺基地种植红豆杉100亩，今冬明春拟再种植200亩，同时拟建年产200万株育苗基地。

（三）项目技术力量：我公司与目前国内红豆杉研究机构与红豆杉项目的先行者保持者良好的合作关系，在技术方面将获得强有力的支持，已与广东中山大学中药现代化研究所、国家林科院亚热带林研究所等xx机构达成合作开发协议，他们将全程作好技术支持并已预定紫杉醇生产提炼设备。

三、项目背景

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??我公司红豆杉基地位于安徽天堂寨境内，天堂寨是国家4A级风景区、国家大别山地质公园主园区、{gjj}天马自然保护区，同时在安徽省十一.五规划中，被确定为皖西旅游龙头重镇。2007年接待旅游观光游客25万人次，且从近两年看，因安徽省旅游集团参与了天堂寨的经营与管理后，每年游客以20%以上的速度递增，为天堂寨的后续发展打下了良好的基础。同时因沪汉蓉高速铁路及高速公路的开通，使天堂寨位于武汉与合肥两大省会城市的中心点，到达两大省会城市的时间缩短到了两个小时左右，大大提高了天堂寨在华东旅游版块的战略地位，也必将使天堂寨的旅游更上一个新的台阶。

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四、天堂寨镇旅游状况

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天堂寨镇的旅游在上述的好的基础上目前存在以下的劣势：

1、景点及可供游客游玩的场所过少：

目前天堂寨总计景区为：天堂寨森林公园主景区、燕子河大峡谷、白马大峡谷；

可供游客游玩的场所为：金三角漂流和天水涧漂流；

无任何休闲娱乐设施和场所；

2、宾馆服务场所的定位与天堂寨的整体定位不配套：

天堂寨为4A级国家森林公园、{gjj}天马自然保护区、大别山国家地质公园主园区；从上可看出，在市场中，天堂寨在游客心中的定位应该是生态休闲旅游，因此游客在天堂寨得到的任何服务应该是一种原生态的服务和享受。其中，就应该包括宾馆服务。

而天堂寨目前的所有宾馆接待中，除天态度假村与安兴山庄是依山而建，环境比较幽雅以外，其余所有的接待场所均为临街为建的招待所，无任何特色和生态可言。因此，与天堂寨整体的生态旅游胜地不符。同时随着国家对五一长假的取消，以后双休日的自由行和自驾游将占据大的比例，而在这些出游的人群，旅游服务质量的要求将比组团出游的游客有更高的要求，来到一个号称生态旅游胜地的风景区，与城市无异的居住环境不是他们的{sx}！

3、服务质量整体水平不高：

在天堂寨的服务中，随着市场的逐步规范，服务质量逐渐有所提升，但与国内整体的服务质量相差甚远，主要表现在以下几个方面：

1）没有整体的行业标准，各自为政；

2）因大环境的原因，造成所有从业人员均未受过专业的服务培训，整体素质偏低；

3）因90%以上接待场所均为私营招待所，因此，着眼一次性生意理念较强，而造成服务意识淡薄；

4、接待量低于游客量：

目前天堂寨镇所有宾馆的日接待总量为1400人左右，而今年两个黄金周的日平均接待游客超过5000人次，平时双休日同样远远超过1400人的接待能力。同时因天堂寨镇的各种接待场所中，除天态度假村、安兴山庄为度假性酒店，以及大别山度假村、百花宾馆稍具规模外，其余接待场所均为私营招待所。其接待质量远远达不到休闲度假性质的旅游胜地的水平。随着天堂寨镇政府对天堂寨的重新规划后，我们有理由相信，天堂寨的游客总量每年将会达到一个新的水平，因此，提高天堂寨的接待量及居住质量将是迫在眉睫的事情

结论：基于以上各种原因，在天堂寨建立一个高服务质量的具有观光、休闲、接待为一体的综合性生态园，是一件既具有经济价值，又有社会价值的项目！

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五、在红豆杉基地建立休闲

观光园的有利条件

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???我们拟把观光园选址在红豆杉基地中，这是因为红豆杉不仅是一种非常昂贵的药用植物，同时也是国家一级保护植物，还是非常美丽的观赏植物，古人曾经诗云“红豆生南国，春来发几枝”就是讲述她的美丽。另外红豆杉属针叶植物，四季长青，在夏季她发达的侧根在吸收水分后，通过她的针叶散发出雾气，成片的红豆杉散发的雾气既能净化空气，又因红豆杉本身的xx原理，能起到强身健体的作用。如果在这种环境中建立一种休闲疗养的场所，对人体将大有裨益。另我们拟在红豆杉基地的基础上，通过中国林科院的技术力量，同时种植一些其他的珍稀植物及高科技农作物，并养殖部分珍稀动物。我公司红豆杉基地具有以下的环境优势：

1、自然环境优势：

我公司基地海拔约500米左右，被顺流而下的里南河所环绕，三面临水，具有典型的山地气候特征，气候温和，雨量充沛。温光同季，雨热同季，具有优越的山地气候和森林小气候特征，具备发展森林旅游的气候优势。

??基地内地理坐标东经115°48′-53′，北纬31°12′－18′，年平均气温11.6—6.8℃，期中持续时间296-242天≥10℃，年平均降水量1800毫米，年日照约为2000小时，属亚热带季风气候，雨量充沛，四季分明年日照时数平均1400-1600小时，适合多种亚热带珍稀动植物生长，具有开展观光旅游、纳凉避暑、度假休闲、会务活动等综合旅游的气候优势。

2、地理环境优势：

我公司红豆杉基地位于天堂寨境内，西去天堂寨镇政府2KM，离主景区6KM，东临燕子河大峡谷和鲍家窝自然保护区，被里南河所流出的清冽河水三面环绕，与到天堂寨的旅游公路仅一河之隔，地理环境优越；

3、人文条件：

??在基地中有古轩辕寺一坐，建立于几百年前，相传为轩辕皇帝的后人纪念轩辕皇帝而建，另基地内有古墓数处，建立年代不详，但可深度挖掘开发。

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六、观光园功能规划及投入

一、用地现状概述

现状用地在周边众多山地中相对平坦，海拔高度在500米左右。规划地块四面环水，形成xx岛屿状。与旅游公路一河之隔，交通便利。地块周边山峦起伏，高低错落，山石突兀。 本规划用地以灌木、草皮为主，内有国家一级植物红豆杉100亩左右。

??二、市场结构分析

?1、客源市场

据县旅游局资料介绍，“目前，天堂寨旅游业在社会上的知名度和美誉不断提高，客源市场正由安徽、南京、上海扩至整个长三角地区乃至全国、全球，2007年共接待25万人次。天堂寨旅游业正迈入旅游观光、休闲度假、科学考察、会议招商于一体的产业化发展新阶段。”

?2、市场定位

旅游客源市场受交通便捷性与收入水平制约。而目前沪汉蓉快速铁路与合武快速公路的开通，将使天堂寨旅游更上一个新的台阶。根据资源潜质与总体发展思路，确定我们观光园的开发以当地旅游消费客源市场为主导性（基础）市场，其他客源市场为辅助性（目标）市场。未来旅游产品的市场营销工作势必延续“积极拓展基础市场，兼顾目标? 市场、机会市场”的重点思路。

?3、市场营销战略

（1）、确定错位竞争战略（与当地的安兴山庄、天泰度假村产??? 生差异化）

（2）将常年促销与重点时期营销相结合

（3）联合周边景点进行团体营销

（4）确立“蓬莱仙岛”的品牌连带形象

三、总体策划

?我们的目标——打造天堂寨最美的绿色生态庄园，天堂寨?? 中的蓬莱仙岛

?创造宜游－宜居-宜工作的休闲、度假、商务（寓商于闲、寓商于乐）环境。

1、园区特色

规划利用山水相连及山体起伏的地貌，通过人工筑坝的方式把山前的环绕水变成一个山水相连的湖光山色的旅游区，改造微观水环境，同时，加强绿化配植以改变目前以灌木为主的地表植被现状，突出旅游区山青水秀的自然生态环境。

在上下入口处各建一坐石桥，首尾呼应。同时与水相映成趣，如同江南风光。另一方面也是传统风水心理需求的反映，桥为“锁”，具有“聚财敛气”的作用。可沿小径登顶，峰顶建有楼阁——凌云阁，供游客登临，体味“把酒临风，一览众山小”的感觉。

2、基本思路

（1）开发主导思想定位

经过对规划区域的地脉、文脉、资源价值、市场环境的详细分析研究，将规划区域的开发主导思想定位为四个相互支持、相互依托的核心概念：

“生态”－“休闲”－“健康”－“科学”

（2）开发主要任务

首先，人工改造生态环境是首要任务。通过修筑拦水坝，形成湖水，形成区域水环境。加强绿化，人工加快植被覆盖率，在园区边界上种植速生树种形成树篱（墙），在水边种植绿竹，坡地上种植松柏等长青树种、在土层深厚地区种植桃、梨、杏、柿、核桃等经济果林，在水域种植莲、香莆等水生植物，水里养殖淡水鱼类。

其次，规划区域将重点打造宜居环境，满足旅游者休闲、度假需求，提供给旅游者和居住者一个“春花秋实、四季长青、鸟语花香”的生态园林居住社区。

此外，培育养生文化、塑造健康时尚的消费观念是规划区域旅游经营的重要内容。按中国园林传统技法，结合现场实际情况，塑造精品园林。将徽派民居与岭南民居相融合，同时融入现代科技，塑造现代文化理念。挖掘可传承文化精神要素，构建文化上的亮点工程。

（3）开发经营要点

在园区开发经营，注重先进性科技引进与应用，强调以点带面，重点突破，滚动发展的思路。以休闲度假为龙头，带动会议－商务-娱乐等多种消费形式。以生态农业作为亮点、以旅游接待繁荣园区，以度假地产出售加速资本回收速度，以农业产业化实现园区可持续发展。

3、功能定位

（1）综合性开发区

考虑到天堂寨旅游发展缺乏完善配套服务设施的现状，单一性旅游开发无法满足市场需求，也不符合现实情况。

因此，本规划区域的功能定位为：休闲度假、观光游览、旅游配套服务及农业生产为一体的综合性旅游区。

（2）生态旅游区

良好的生态环境、先进的生态农业设施与优美的湖光山色是吸引旅游者到此参观游览、休闲度假的重要载体，通过人造景观与周边自然环境的有机结合，打造一处独具特色的旅游景区。

农业生产是规划区产业链中的核心内容，农业生产在满足其主体功能的基础上，向消费者提供旅游服务。规划区的农业生产设施，必须满足旅游参观、科普教育等附加功能。

（3）可持续发展区

首先，规划区要实现生态的可持续发展。旅游开发是长期行为，坚持绿色、生态、环保理念，引进先进生产技术，重点应用可再生资源，促进资源循环利用，达到生态可持续发展。

其次，规划区要实现经济的可持续发展。规划区域的旅游开发不是单纯的公益性项目，而以盈利为目的企业行为。投资建设及规划设计应以市场为准绳，确定建筑体量、投资额度、投资分期、回收手段，设定适宜的发展规模、推进速度，获得稳定的投资收益，实现经济可持续发展。

（4）宗教文化旅游区

园内现存的轩辕寺遗址，将成为提升本旅游区为天堂寨宗教文化旅游区的重要资源，这也是本旅游区可依托的重要人文文化资源，其潜力不可低估。

4、主题形象定位

（1）核心内涵

近年来，各地的青山秀水越来越受到旅游者的青睐，到大自然中去体验自然的原始美，或居住在青山秀水、森林农田间享受大自然的宁静和身心调节，已成为民众旅游休闲度假的潮流和商家投资的热点。

（2）主题形象内涵

规划区域依托于洁净的生态环境和特有的风土民情，逐步完善旅游配套设施，建设适合人居的生活环境。根据规划目标确定主题形象的内涵：

生态－休闲－健康－科学

（3）内涵解析

生态：绿色庄园――有机食品生产基地（四季花果、大别山特有品种果园、天堂寨土特产）；

休闲：度假胜地、区域休闲、商务、娱乐中心（天堂寨中的蓬莱仙山，野外养生、商务会所）；

健康：疗养中心、养生颐年、心灵归栖地（佛教、红豆杉、野外养生及度假地产）；

科学：农业科普基地、大别山特有动植物开发利用基地、红豆杉开发与利用基地。

四、总体规划解析

根据规划发展目标与场地的现实状况，将规划范围内功能分区可以概括为：

“一核”、 “二环”、 “四线”、 “八片区”

主要集中了居住、办公、娱乐、休闲、会议、餐饮等功能，各个分区既独立运行又相互融合。

“一核”：指以会议接待中心及客房为核心，建立会务、住宿、娱乐一体化旅游消费组团。

“二环”：指可循环往复的交通环线与水循环系统。

1－指贯通整体规划范围的交通环线（主环路）。

2－指循环的水系统。修筑水坝，引入湖水，局部人工建设可循环水系统。

“四线”：指可供旅游开发的资源线路。

1－嬉水岸线

2－民俗文化体验旅游线

3－生态农业观光线

4 - 野外养生拓展线路

“八区”：指按功能划分的八个片区。

1—????? 农业观光区

2—????? 垂钓烧烤区

3—????? 客房休息区

4—????? 餐饮服务区

5—????? 商务娱乐区

6—????? 宗教文化区

7—????? 特种动植物开发利用观光区

8—????? 野外养生拓展区

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五、功能区域设置：

一）、观光区：

1、红豆杉观光园：100亩

2、四季花卉盆景观光区：20亩

3、四季鲜果采摘观光区：100亩，与红豆杉套种

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二）、高科技育苗繁殖基地：10亩

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三）、垂钓区：沿河600米水面

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四）、客房区：

1、别墅区

2、1房1厅木屋区

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五）、餐饮区

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六）、商务娱乐区

（以上三项共计10亩）

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七）、特种动植物观光区：60亩

1、大别山特有{gjj}保护植物观光区：30亩

2、大别山特有{gjj}保护动物观光区：30亩

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八）、野外运动养生区：30亩

1、拓展区域

2、养生区