神都总部物业管理方案
目录
一万业源大厦管理的整体设想及策划
1. 认识与定位
2. 工作重点
3. 环境营造
二管理方式、工作计划和物资装备
1. 管理方式
2. 工作计划
3. 物资装备计划
三管理人员架构、人员培训和管理
1. 管理岗位的架构及任职要求
2. 管理人员的培训计划及管理方案
四管理制度及档案资料的建设
1? 各岗位规章制度、奖惩办法
2. 档案资料的建立及管理
五管理成本测算和管理费标准
1. 固定支出项目明细及标准
2. 管理成本费用测算
六神都总部的运行及管理
1. 前期准备阶段工作
2. 机电设施的运行管理
3. 日常事务的运行管理
{dy}章????万业源大厦管理的整体设想及策划
一认识与定位
??神都天骄投资有限公司承租万业源大厦，位于北京海淀区复兴路乙59-1号院，建筑面积5000余平米。该项目地下1层，地上9层，局部11层。采用LOW-E彩釉双层玻璃幕墙、VRV中央新风空调，两部高速电梯，移动车库为32车位。
??1-4层为公司投资的餐饮公司，5-9层为公司办公总部，其中5层为商务套间，6层为职能部门办公区域，7层为贵州公司，8、9层为总经理、董事长办公区域。
??完善的服务配套、合理的规划布局必将成为该大厦最精致的亮点，及时了解公司需求，根据各部门的工作特点、办事风格、人员构成等及时为公司提供满意、细致的管理服务工作。
二 工作重点
??秉承专业性的物业管理原则，导入质量管理体系标准，结合自身项目的管理特点，确立公司管理发展方向和形象，树立公司特有的管理特色，实现服务操作的规范化、工程技术的专业化的管理模式。并根据管理服务需求，{zd0}限度地提高工作效率，节省能耗开支，强化与公司及各部门的沟通。
有针对性地制定相应的接待服务方案，确保各种服务任务的顺利完成。
三 环境营造
??结和大厦管理服务特点，要从行为环境、视觉环境、情感环境三个方面入手，营造高贵典雅、整洁爽目、放心安全的优美环境。
第二章 管理方式、工作计划和物资装备
一 管理方式
1.拟采取的管理方式
“前台运行，后台统筹”的管理模式，遇重大事项时调动系统内全部资源，形成整体优势，及时进行应急处理及支持。
实施“首问负责制”服务方式，在服务区域内均可向首名遇到的服务管理人员提出自己的要求和询问，服务管理人员均有责任和义务给予解答，不得以任何借口给予回绝，如不属于自身责权范围内的事情，有义务快速准确的向相关部门传递具体信息，并及时了解公司需求，{zd0}程度的提供一个迅速、方便、舒适的服务平台。
2. 组织机构及人员配备
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管理部门
工作计划制定、物资采购、
对外联系、工作检查指导
客房保洁部
日常保洁
客房服务
会议服务
工程技术部
日常维护
设备维保
节能降耗
消防中控安保部
车场管理
安全保卫
消防管理
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管理部门：?? 经理 1人? 助理 1人
职责：负责各部门工作计划、维保计划、各种缴费、对外会议联系、各部门物资采购、各种报表、上报文件、资料归档、制定应急预案、协调工作、人员培训、人事招聘、突发事件处理。
客房保洁部： 主管 2人? 客房服务员 4人? 保洁员 4 人
工作范围：停车场、? 5层商务客房? 6、7层办公区?? 8、9层总经理董事长办公区?? 西侧艺术展厅??
职责：负责商务客房清洁整理、各楼层卫生清扫、垃圾清运、车场、外围卫生清扫、玻璃幕墙清扫、绿化养护、突发事件处理。
工程技术部： 电工 2人?? 弱电工 1人?? 空调水 2人
工作范围：全楼配电柜、照明、排风、空调、给排水、通讯网络、电梯、监控探头
职责：负责设备年度保养、设备抢修、日常检修、大厦节能降耗、保障设备完整率、突发事件处理。
消防中控安保部： 主管 1人?? 中控员? 4人?? 安保员? 8人
工作范围：B1～10区域、停车场、中控室
?职责： 负责消防监控、保安监控、电梯监控、车场监控、出入管理、消防隐患排除、消防演习、楼层巡视、突发事件处理。
总计：??????????? 30人
二 工作计划
1.??? 完成的工程整改项目，xx计划施工中遗留的不适合使用的不合理的因素。
2.??? 各设备系统完好率达到95%以上。
3.??? 供电、给排水方面的稳定性达到{bfb}（因供电局、自来水公司等外界原因，及使用不当造成短路事故等除外）。
4.??? 空调系统稳定运行率达到{bfb}，95%以上的区域达到设计规定的温度、湿度、新风量指标。
5.??? 完成标准化运作体系的建立，带领员工开展各项管理工作。建立起各部门的管理系统，并得到稳定、有效的运用。
6.??? 每年至少进行一次安全消防演习，使安全保卫方面的发案率及消防隐患率保持在公安部门规定的指标之下。
7.??? 使管理中心具备全面、完善的大厦运行档案资料，并有完善的管理制度。
8.??? 环境方面保持本市同类物业的{yl}水平。
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三 物资装备计划
根据公司要求，结合项目实际情况，拟投入项目物资装备如下：
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第三章管理人员架构、人员培训和管理
一.管理岗位的架构及任职要求
1)? 管理人员配备的原则是：因事设岗、因岗择人、平等竞争、统一培训，考核上岗。
2)? 管理中心分为：行政办公室、保洁客务部、工程部、消防安保部。
3)? 管理中心管理层人员均需具备较高的个人素质和长期xx物业项目服务管理经验。
4)??? 所有专业技术人员（强电运行人员、弱电运行人员、设备维修工等）都必须具有专业工种技术证书和国家行政主管部门的资质认定，并具有多年本岗位工作经验。
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客房保洁部?????? 10人
主? 管? 1人???? 客房领班?? 1人
保洁员? 4人???? 客房服务员 4人
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工程技术维护部??? 5人
强电工? 2人???? 弱电工????? 1人
空调水? 2人
消防安保部??????? 13人
主管??? 1人
中控员? 4人????? 安保员???? 8人
行政管理部
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行政经理1人
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行政助理1人
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总计：30人
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遵循“精简效能”的原则进行项目管理机构的设置和定员编制。在保证工作质量之前提下，务求岗位责任制与精简人员架构的配合，体现效率高、成本低、专业强的系统化管理机构。充分发挥员工的积极性、创造性，提高工作效率和管理效率，从而使管理中心人力资源配备与其它资源合理有效的结合，产生{zj0}的工作效果。
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二.管理人员的培训计划及管理方案
培训计划从观念培训、管理培训、岗位技能培训三个方面进行，不断提高员工素质，实现一专多能。为公司创建人才库。
管理方案基础以奖励为主，实施目标管理责任制，充分调动员工积极性。让员工加入管理当中，实现利益共同体，共同参与管理、共同承担压力、共同迈向成功。
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第四章?管理制度及档案资料的建设
一?各岗位规章制度、奖惩办法
行政管理
l? 培训管理办法?
l? 表彰管理办法(试行)?
奖励：凡符合下列条件，均按公司表彰管理办法对相关部门及人员给予奖励或通报表扬。
（1）凡已明确考核期限的连续性工作，经过努力提前完成，并对推进公司下阶段工作起到促进作用。
（2）对克服困难，创造性的开展工作，为公司带来经济效益，赢得荣誉。
（3）对临时性指派工作保质保量提前完成。
l? 特种作业人员管理办法
l? 档案管理办法???????
l? 物资装备管理规范???
三、自行采购的管理规定
自行采购范围：
A、日常消耗品、不可预见突发事件所需的备品备件。
B、总价值在200元以下，单位价值在100元以下。??
C、不能在合格供方中实施采购。
根据采购内容，自行选择供方并实施采购工作。
对自行采购的要求：
1、如需要自行采购，应报总经理批准，并报行政人事部备案。
2、自行采购用品确保产品质量以及环保要求。
3、采购申请单上报行政人事部存档以便查阅。采购单注明部门名称、采购内容、数量、总价格并明确标示使用用途。
4、采购申请单要有部门经理签字、实施采购人签字、并经使用部门签字确认。
5、采购物品到货，由使用部门确认签收，项目经理签字认可。
6、月末，部门要将本月自行采购入库单上报行政人事部留存。
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l? 产品防护管理规定
l? 库房管理规定??
l? 标识管理规定??
l? 办公设备及物资管理规定?
l? 办公设备的配备及使用管理规定
l? 财产物资管理规定?
l? 通讯器材配置及管理规定
l? 办公用品管理办法?
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客户服务管理制度
l? 大堂保洁工作程序及标准
l? 日常保洁工作程序及标准
l? 楼层公共区域保洁工作程序及标准
l? 公共区域绿化工作程序及标准
l? 办公间日常保洁工作程序及标准
l? 公共卫生间保洁工作程序及标准
l? 外围区域保洁工作程序及标准
l? 电梯保洁工作程序及标准
l? 更衣室保洁工作程序及标准
l? 会议室保洁工作程序及标准
l? 绿色植物的保养工作程序及标准
l? 杀虫与防疫处理工作程序
l? 特约性服务工作程序
l? 地毯清洁保养工作程序及标准
l? 硬地面清洁保养工作程序
l? 清洁机器设备的使用管理制度
l? 卫生保洁检查制度
l? 报刊邮件发送工作程序
l? 会议室（含VIP）服务工作程序
l? 留物转交服务工作程序
l? 库房用品管理制度
l? 钥匙的发放和管理制度
l? 客务标识汇总
l? 特殊事项的处理工作程序
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工程管理制度
l? 基础管理
l 用户报修处理程序
l? 紧急事故处理程序
l? 月报告制度
l? 能源管理制度
l? 设备技术档案管理制度
l? 新增、改装及报废设备管理制度
l? 零件、耗材采购、库存及领用管理制度
l? 工具管理制度
l? 外包招标制度
l? 设备运行管理
l? 安全运行管理制度
l? 安全用电制度
l? 防火制度
l? 值班及交接班制度
l? 机房管理制度
l? 设备故障处理程序
l? 设备维修管理
l? 计划维修制度
l? 不影响正常营业的施工及设备维修保养规定
l? 影响正常营业的施工及设备维修保养规定
l? 设备的日常报修制度
l? 公共部位巡检制度
l? 工作计划考核办法?
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安全管理制度
l? 综合安全管理责任制??
l? 治安防范管理规定?
l? 公共安全卫生防疫管理规定
l? 消防安全管理规定?
l? 安全生产管理规定?
l? 逐级防火责任制
l? 公共安全卫生防疫工作考核管理办法
l? 交通安全管理办法?
l? 地下空间安全管理规定
l? 中控室安全管理规定??
l? 配电室、机房安全管理规定
l? 库房安全管理规定
l? 停车场安全管理规定
l? 电源、火源、燃气、燃油、危险物品安全管理规定
l? 有毒有害、易燃易爆化学品管理办法
l? 施工安全管理规定?
l? 动火作业安全管理规定
l? 电气焊安全操作规定??
l? 监视和测量装置控制管理规定
l? 险情报告处置管理规定
l? 保密制度
l? 突发事件应急预案?
l? 火警、火灾应急处理预案
l? 人员伤亡事故紧急处理预案?
l? 电梯突发事件紧急处理预案?
l? 跑水、防汛应急处理预案
l? 停电应急处理预案?
l? 失窃事件应急处理预案
l? 抢劫、绑架、凶杀突应急处理预案?
l? 精神病、打架、斗殴、酗酒闹事应急处理预案
l? 急症患者应急处理预案
l 突发疫情应急处理预案
l? 爆炸及可疑爆炸物品应急处理预案?
l? 爆炸恐吓事件应急处理预案
l? 地震、雷击、风暴应急处理预案
l? 制冷机冷媒泄漏管理预案???
l? 设备故障应急处理预案
l? 冬季铲冰扫雪预案?
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其它管理制度
l? 内部计算机设备及网络维护报修规定及处理流程
l? 其他管理规范??
l? 钥匙管理规定??
l? 交接班管理规定
l? 捡拾物品管理规定?
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二. 档案的建立与管理
1) 公司的批复、指示、通知、要求等
2) 公司各类文件及人事资料
工程设计、施工资料、房地产项目开发有关文件
四、工程档案归档范围、保管期限及内容
1、房屋及设备设施基础资料
（1）竣工图（房屋总平面图、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸）?????????????????????????????????????? {yj}
（2）地质勘察报告???????????????????????????????????? {yj}
（3）工程合同及开工、竣工报告???????????????????????? {yj}
（4）工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）
（5）隐蔽工程验签证?????????????????????????????????? {yj}
（6）沉降观察记录?????????????????? ??????????????????{yj}
（7）竣工验收证明书?????????????????????????????????? {yj}
（8）钢材、水泥等主要材料的质量保证书???????????????? {yj}
（9）水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书 {yj}
（10）砂浆、混凝土试块试压报告??????????????????????? {yj}
（11）供水、供暖的试压报告??????????????????????????? {yj}
（12）竣工和接管验收资料清册????????????? ????????????{yj}
（13）物业公司验收质量问题清单??????????????????????? {yj}
（14）写字楼设备设施资料移交表??????????????????????? {yj}
（15）设备设施使用说明书、手册及相关原始技术资料????? {yj}
2、房屋产权产籍资料
（1）房屋产权情况清册（包括共用部位、共用设施设备的产权情况、数量、分摊原则和分摊系数）???????????????????????????? {yj}
（2）项目批准文件???????????????????????? ????????????{yj}
（3）用地批准文件???????????????????????????????????? {yj}
（4）建筑执照???????????????????????????????????????? {yj}
（5）拆迁安置资料???????????????????????????????????? {yj}
3、物业经营管理资料
（1）房屋管理清册???????????????????????????????????? 长期
（2）分户管理记录?????????????????????? ??????????????长期
（3）历年的房屋完损等级评定表???????????????????????? 长期
（4）空房防护记录???????????????????????????????????? 长期
（5）设备维修审批表?????????????????????????????????? 长期
（6）修缮工程合同???????????????????????????????????? 长期
（7）物业公司大、中修工程审批单?????????????????????? {yj}
（8）物业公司大、中修工程验收单?????????????????????? {yj}
（9）建设工程质量保修修理通知书?????????????????????? 长期
（10）建设工程保修合同??????????????????????????????? 长期
（11）设备及设施检查记录????????????????????????????? 短期
（12）零维修检查记录????????????????????????????????? 短期
（13）设备及设施运行记录（维修）????????????????????? 长期
（14）意见征询表????????????????????????????????????? 长期
（15）物业公司房屋钥匙移交单????????????????????????? 短期
（16）派工单????????????????????????????????????????? 短期
（17）回访记录??????????????????????????????????????? 短期
五、客户档案归档范围、保管期限及内容
1、发展商/业主致物业公司售/租房入伙通知书???????????? {yj}
2、与客户签订的入住承诺书??????????????????????????? {yj}
3、写字楼房态汇签表????????????????????????????????? {yj}
4、室内修补完成确认书??????????????????????????????? {yj}
5、室内装修委托书??????????????????????????????????? {yj}
6、装修承诺书??????????????????????????????????????? {yj}
7、二次装修施工监管协议书?????? ?????????????????????{yj}
8、施工安全责任书??????????????????????????????????? {yj}
9、二次装修工程验收表??????????????????????????????? {yj}
10、二装进场通知单?????????????????????????????????? {yj}
11、二装竣工（施工）图纸（全套）???????????????????? {yj}
12、开工许可证?????????????????????????????????????? {yj}
13、施工单位资质、营业执照等证件???????????????????? {yj}
14、建筑内部装修设计防火审核申报表?????????????????? {yj}
15、建筑内部装修设计防火审核意见书?????????????????? {yj}
16、施工现场消防安全审核申报表?????????????????????? {yj}
17、施工现场消防安全审核意见书?????????????????????? {yj}
18、建筑工程消防验收申报表?????????????????????????? {yj}
19、建筑工程消防验收意见书?????????????????????????? {yj}
20、检验报告???????????????????????????????????????? {yj}
21、隐蔽、预检工程检查记录?????????????????????????? {yj}
22、电检???????????????????????????????????????????? {yj}
23、消检???????????????????????????????????????????? {yj}
24、施工组织设计??????? ?????????????????????????????{yj}
25、入住单位安全协议书?????????????????????????????? {yj}
26、租用╱购买直线电话线路申请表???????????????????? {yj}
27、地下停车场租赁车位申请表???????????????????????? {yj}
28、收缴通知单（管理费、车位费等）?????????????????? {yj}
29、退租╱迁出房态汇签表???????????????????????????? {yj}
30、发展商╱业主致物业公司退租通知书???????????????? {yj}
31、与客户往来函件（客户投诉等）???????????????????? {yj}
32、其它（客户、客户二装资料等）???????????????????? 短期
六、不列入归档范围文件材料
为提高公司归档文书材料的质量，减少档案中庞杂臃肿的现象，以下文件属于不归档的文件材料：
1、以公司名义编号的发文，除行政人事部保存一份打印稿立卷和留存一份为付本外，其他部门一律不得立卷保存（但为查阅方便，可做为参考文件留存）
2、会议文件除行政人事部留存一份，其他部门不立卷归档。
3、未成文和未签发的文件，一般性文件历次修改稿不立卷归档。
4、无特殊保存价值的信件如一般性表态、询问建议或意见的人民来信不立卷归档。
5、参考为目的，从各方面搜集的文件材料不立卷归档。
6、无查考利用价值的事务性、临时性文件不立卷归档。
7、上级单位任免、奖励非本公司人员的材料不立卷归档。
8、外单位送来的与本单位业务无关，仅有临时性参考价值的抄送件不立卷归档。
9、外单位送来的征求意见的未定稿不立卷归档。
（1） 10、其他单位（非本系统）抄送来的，又与本单位业务无关的文件，如某单位改名、成立、合并、撤销、启用公章等不立卷归档。
3) 大厦的管理，维修记录等资料
4) 治安保卫、消防、安全生产有关资料
5) 音像、图片资料
6) 各类合同、协议资料及其他要求归档的重要文件
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第五章?管理成本测算和管理费标准
一?固定支出项目明细及标准
1.管理支出项目
1)?????人工成本
2)?????保洁费用
3)?????公共秩序维护费用
4)?????工程维护保养费用
a)?????? 电梯维保费
b)????? 移动车库维保费
c)?????? 化粪池、隔油池清掏费
d)????? 中控室维保费
e)?????? 灭火器年检费
f)??????? 消防探头清洗费
g)?????? 高压用具年检费
h)????? 避雷器年检费
i)???????? 生活水卫生年检费
j)???????? 压力仪表年检费
5)?????行政办公费用
6)?????保险费用
7)?????不可预见费用
8)?????绿化养护费用
9)????? 移动车场管理费
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2.各种能源、市政各种收费种类
供电费
供水费（含排污费）
供暖费
歌华有线电视费
市政垃圾清运费
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