论坛现场

　　近几年，楼市成为投资市场的热点。开发商一直处于有房不愁卖的局面，几乎每个楼盘的每次开盘都会出现供不应求。摇号、诚意金、全款，买房至于购房者变成了一件十分困难的事情，在此阶段，很少有人去xx楼盘的品质，或者说是无暇顾及。而开发商对于楼盘的品质的打造也开始弱化。如今，当政策压下，楼市价格开始下行时，购房者似乎开始不为价格所动，楼盘品质又成为了人们xx的话题，楼市是否需要返璞归真？

　　时间：2010年7月日

　　地点： ( )度假酒店售楼处

　　以下为现场实录

　　【主持人】：邀请到各位来这里，我们晨报最近也在对市场进行调查，{dy}我们说市场的发展，今年应该算来98年房地产开始到现在应该是一个轮回，正好是12年，组织这么一个轻松的交谈，一个是把市场的情况向大家介绍一下，也争取一些大家的意见，那么什么是楼品，我们是不是可以体林一个概念，好的楼品用在一个项目上是一个什么标准，是不是有一个说辞，这样就对消费者有一个交代。目前我们这块也是做投资的一个互动，很多读者反映目前的房子的价格，还有开发商的口碑，都属于楼品的范畴，我们是不是应该有一个标准出来。那么作为我们开发商怎么样做好社会责任，今天就把几位请过来，包括远道而来的高总也过来了，我不希望大家在这个桌子上拉一个条幅坐在那里，今天只是想请各位谈一下自己的看法，今天大家过来也是在一起喝喝茶，聊天的形式谈一下大家都xx的话题。我原来准备搞一个南北对话，因为高总过来了，他在海南那边也是一个南方的城市，想搞一个对话，这样轻松的氛围我们可以一起交流一下，这里也是一个很有文化的场合，先把自己定位是一个 ( )，大家就畅所欲言就可以了。 我们从六月初开始做了这么一个活动，我们的活动名称“楼品调查”我们提出楼品这个概念，当时这个概念也没有明确的作出一个定义，楼品到底是什么样的东西，我们只知道人品，也算是对一个人的综合的表述，这个人诚实守信也好，是一个比较综合的性质，我想楼品也是一样，跟人品一样，也是产品的质量，更多的还有开发商的社会责任。这个活动整体推广来看，反响还是比较好的，读者参与的程度也比较高，经常接到电话，说自己居住的楼盘怎么样怎么样，有一些什么问题，他们也想得到一些帮助或者介绍。

　　【肖勇】：楼品其实和人品也是对应的，我们讲人品有品格，品德，品位，这些年楼市比较火，大家议论房地产也比较多，这次两会也说中国房地产是{zd0}的问题，说中国的房地产市场应该回归理性，这几年的房价不断的上涨，没有多少人有责任，有动力做好，从我们接触来看，客户抱怨的也比较多，对产品的适用性、合理性和舒适性不满意，还有相当一部分集中在社区服务这方面，作为媒体也值得xx，我们应该深度挖掘楼市产品的各个层面，像重视人品一样重视楼品，也让开发商专注于品质，全行业的品质、品牌的概念要深入人心。

　　【主持人】：肖总也是传媒营销的xxx了，在业内也是很有知名度。

　　【王树森】：肖总刚才也说了楼品，像刚才肖总说的楼品，也就是口碑。

　　【主持人】：王总是我们特约地产评论员。

　　【肖勇】：我们可以联合做一个事情，我们可以找一些民间的意见{lx}，品房，品楼等等。

　　【高峰】：收楼的时候也很多业主不是很专业，我也碰到过一些业主带着验房师收楼。

　　【主持人】：刚才肖总说的关于品牌、品质，我们当时也提出了品质、品牌、品行、品德，可能也是涵盖在其中了。我们当时也尝试做一些标准出来。

　　【王树森】：不但可以做一些标准，也可以做一些参考性的，先做一个心理标准，再不断的完善。

　　【主持人】：中国的房地产形势发展太快了，价格xx，价值xx，北京的房子很多都注重概念，不注重产品的真正的细节，高总也是远道而来的，可以讲讲你的项目让大家了解一下。

　　【高峰】：这个标准需要返璞归真，其实我觉得无论是哪一个项目，都要贯穿一个理念，把产品品质做好，我们作为南方的开发商，大多数的项目都是在南方，厦门、江西等地，在海南开发的很多投资者也会去看，其实在客户这一块也是非常重要的，首先你要有品质，包括楼盘的产品的品质，服务的品质还有更多的创新或者其他的，像我们厦门的楼盘，整个规划前期做的时候就做了24次更改。在区域选择是这样的，我们在选择这个地块的时候选择文昌最适宜居住的地方，我们选择那里就叫城市湾居，湾居中央，我们的业主生活品质都非常高。在产品设计这块我们也花了很大的力气，景观设计和产品设计，产品设计、区域选择都做的很高，在海南东海岸也是做的xx的社区，在服务这块大家都知道 ( )在广州、上海、北京都有项目，每个楼盘都有星级酒店，我们的楼盘也是五星级酒店，所以我们在楼盘的酒店管理、物业管理也是引入了星河湾的高品质的服务，所以无论是产品设计、规划，景观设计等等都是打造高标准，高品质的服务理念。

　　像我们现在做的增值服务是什么，我们的沿海海滩纵深1200米，这个开发使用的年限也是70年，也和我们的产业是一致的，那么怎么做呢？我们现在在建一个栈桥，规模{zd0}的长400多米，相当于一个小区的纵深，上面有很多的建筑特点，规模非常大，他有几个功能，{dy}个是修桥，我们生活在里面可以近海，看海，可以通过栈桥在海里看看海景，吹吹海风，钓鱼，聊天都可以。

　　还有一个是做码头，现在在海滩xx楼盘都有码头，没有的都往这边靠，这不仅是一个概念的问题，必须要大量的投入，而且要维持高品质的服务，所以我们非常赞同这个楼品，这个可以放宽一点，不仅是产品特点，还包括服务，附加值的增值，首先是投资，第二是你的心，产品的生活，产品的xx，品质的xx，生活的品质，最终客户还是要在这里生活，那么生活的品质是什么样的，包括你的生活理念怎么样去打造，也是一种模式。所以我欢迎大家以后有机会去我们那边看一下，我们以后在北京落地会和大家有更多的沟通机会。

　　【彭小惠】：价格如何？

　　【高峰】：我们的楼盘在那里价格是{zd1}的，我们在清水湾的公寓大部分的产品一般是60平米，两居大概110平米左右，其实的楼盘先期进入的楼盘，一个是我们旁边的黄金海岸，还有一个是上市公司做的，他们开始四五年前做的，我们社区的业主大部分是北京、上海，我们做的是相对比较xx的，自然门槛就相对高了，所以北京上海的客户确实比较多，其他区域的稍微少一点。

　　彭小惠：风格形式是什么样的？

　　【高峰】：我们设计的小区是船型的建筑，是澳大利亚一个设计师设计的，整个小区的20栋楼顶层四层是复式，整个产品也是旅游的形式，渡假的形式做的，大家都知道做大客户的产品质量要求很高，所以我们在码头地区做了很多大户型，现在大的户型有118平米的两居室，非常的稀缺，全海景的，每一层两套是直接看海的，只要三层以上的楼都可以看到海，非常不错。

　　交通也非常便利，目前来看可以从海口沿着海南高速去文昌，大概45分钟左右，年底会通高铁，通了之后到我们那里也就十几分钟，很方便。整个的海南岛提出了一个海湾工程，广州那边都通过来，文昌也是一个县级市，所以以后的资源可以共享了，你可以在海口上班住在文昌，早上出去非常方便，其实就相当于天津到北京这样子，但是十分钟左右就可以到，其实我去那边感觉真的非常好，我个人也比较好吃，海鲜特别丰富，价格也非常便宜。

　　【王树森】：海南岛通高速吗？

　　【高峰】：现在整个中线这块还在做设计，还没有施工，现在在东线、西线的环岛高速还在修，铁路很快就会通了。

　　【主持人】：城铁规划只是海南岛，也不会将来和大陆架空或者有隧道吗？

　　【高峰】：我看了海南岛的规划，因为目前海南岛是没有国家的大型项目，基本是限制的，海南岛很多东西是很简单的，比如说我们做项目的这些施工人员当地都找不到，搞清洁的，保安人员当地都找不到，基本都是大陆过去的，包括广州当地的劳动人员根本不够用，比较忙的时候都在码头上拦截，不管是你定的还是我定的，拦截到了直接给钱，所以这是一个瓶颈。他的规划里面制订了三种方案，但是没有确定具体是哪一种，一种是维持现有的，保持原生态，包括火车、汽车；还有一个是建一个跨海大桥，还有一个是修隧道，作为海南岛也希望解决交通的瓶颈，但是如果从生态上来讲，也不希望大的项目进来，一进去之后整个的环境就被破坏了，他真正的卖点原生态的东西如果真进去了就被破坏了。

　　【主持人】：还是有很多原生态的东西的。

　　【高峰】：整个海南岛的产业就是旅游、渡假、休闲、养生，海南岛的人的平均寿命很长，他常年的平均气温就是29度，可能中午的时候很热，但是到树荫下就不会觉得热了，所以生活的品质很高。很多人都想把上一次的海南岛发展规划进行矫枉过正，这一次，包括当时的主管也提出了一个观点，他钢的话是在当时受到广泛的认同，这一波是对之前的一个修正，幅度相对大一些，所以从目前来讲，海南岛的房价还是在往上走，但是涨的幅度不是比较大了。

　　【主持人】：现在是全国人民看海南。去年底今年初的时候是这样，那么整个海南岛的对外销售如何？

　　【高峰】：整个海南岛的销售比例，08年在80%左右，09年占90%左右，2010年估计占95%了，比较集中的在北京、上海，江浙一带。目前来说，不知道北京现在怎么样，七十从我们这边判断来讲，北京的限制影响不到海南岛，不限制，也不限购，而且还有按揭xx。在北京买这个比的话，海南一套，北京可能连首付都不够。银行可以联网，但是产权联网估计还不可能。

　　【王树森】：我看建设部新发文准备全国联网，如果真这样的话，那肯定会对那边的市场有影响。

　　【高峰】：一般在海南岛只有买大型的别墅，几百万，上千万的可能会xx，一般的几十万都用不着xx。买的比较高的，一般的均价在7万左右，有说到8.5万的，但是没有成交，凤凰岛是一个非常特殊的地方，我一个朋友排号，结果没有买到，{zh1}才买到70多平米，就500多万。他还幸福的跑过来告诉怎么样，他说很难买到，开盘的场面也是非常火爆。凤凰岛也好，整个海南岛也好，他的喜剧性和独特性，确确实实未来可能市场会好一点，他们就要扛市场，一说到三亚要不要就是半山半岛，要不然就是凤凰岛。

　　【肖勇】：半山半岛是一点一点涨出来的，所以他好一点。

　　【林平峰】：

　　【高峰】：国外的项目公司，旅游公司都可以参与，这样市场更大，有利于开发和建设，另外要建设自由贸易区，会设置免税区，这也是香港和澳门特别担心的，假如海南岛开放免税购物，目前也有，但是是对外的，如果真的有免税区，再有xx区，那么香港和澳门怎么办，香港和澳门又不像海南岛有丰富的旅游资源，所以香港和澳门特别担心自由贸易和xx这一块，所以后来中央政府就收紧了这块，xx这块收回去了。

　　另外还有对房地产这块，包括当时两会上说的规划上就要明确恩房地产的属性，现在问题是整个海南岛一线还景基本都划分掉了。

　　【肖勇】：我说的不光是海南岛，全国来讲，就应该多放一些土地，所有的产能都过剩，只有房地产紧俏是不行的。我认为北京的容积率还是太低了，如果容积率再提高一倍你再看看。

　　【高峰】：三亚真是十年涨十倍。

　　【肖勇】：我2001年的时候去还遍地是烂尾楼。在房价不涨的情况下，产业其实挺健康的，竞争更加充分，市场规模也一样很大，盖的房子越便宜证明消费力越强，建的房子xx，但是都是空的，所以不健康。

　　【王树森】：您说的是经济适用房比商品房带动的更好？但是国家少了一份收入。

　　【高峰】：其实中央政府在对待商品房和经济适用房还有廉租房，如果政府真正做好自己政府应该做的角色，根本不用管房地产商做什么，政府做什么，就是做廉租房，经济适用房，大量的供应老百姓不用买商品房，自然商品房价格就下降了，你这个调解就比单纯的用行政手段调解更容易了。

　　【肖勇】：土地招拍挂暂时肯定改变不了。

　　【王树森】：招拍挂的支持下，房价肯定降不下来。

　　【高峰】：政府的态度你会发现南方和北京的政府态度不一样，北京就是很严，广州房地产管理局基本都不管，中央政府下来什么就是什么，这就代表了一个政府的模式，南方可能相对来说有一些一线城市，像广州楼价始终不会涨的很离谱，包括政府下来的限价房、经济适用房面积都不小，而且区域跟你招拍挂的土地差不多，没准你拿个商品房的地方，旁边就给你做一个限价房，你原来预想卖两万一平米，但是旁边就是一个限价房怎么办。

　　【肖勇】：这个还是理性的，不听你忽悠。

　　【高峰】：在广州万科这边自己前面拿了一块地，旁边就批了一个限价房的地方，{zh1}只能拿过来一起做了，这种现象在金沙洲那个区域都有，政府就通过这个方式调解房价。

　　【肖勇】：重庆也没有搞起来，就是因为经济适用房比较多，开发量大。

　　【林平峰】：楼品是开发商安身立命的根本。泰禾地产作为南派的开发商2002年进京赶考，就始终把树品牌视为公司的{dy}要务，产品和服务是我们立足之本。 ( )和 ( )是公司在北京的惟一项目，2004年，公司集结张永和等中国建筑界、艺术界一线大师，以中国人文情结打造名动一时的“运河岸上的院子”，为中国建筑史开创了“新中式建筑”的先河。2009年，“运河岸上的院子”在大师设计基础上进行产品升级，以纯粹的中国大院形态再次掀起了中国人居文化的波澜。泰禾发展至今，每个战略决策都被时间和市场一一印证，泰禾品牌也是这样一步一个脚印地稳健走来。

　　【肖勇】：我看你们改造了之后挺好的。

　　【林平峰】：“运河岸上的院子”项目在通州，位于长安街东起点、京杭大运河河畔，20多分钟可以直达CBD国贸，是纯独栋别墅区，容积率只有0.33，拥有8万平米的原生态湿地，这确立了该项目的稀缺价值，被评为中国xx超级豪宅。产品我们有中式的，也有西式的，都拥有超大的院子，院子比房屋的面积要大。

　　【肖勇】：卖多少钱？

　　【林平峰】：最近成交的一套单价达到8万。

　　【主持人】：卖的就是院子。

　　【林平峰】：所以这个是比较稀缺的。虽然近期楼市调控风声渐起，但对于{dj0}豪宅的买家而言，他们首先看重的是“院子”超然的人居品质，但真正促使其出手的却是“院子”不可复制、不可超越、不可颠覆的附加值。按照一位准业主的话说“‘院子’就像一个立体的中国庭院建筑读本，那份厚重和古朴，不仅让人有种安静的归属感，更让人升出由衷的景仰之情。我去了一次还想去第二次，总觉得漏掉了什么，总觉得还有很多东西值得去回味，现在这样的房子不是有钱就可以买得到，这种可以传世的家族宅邸，就像山西的乔家大院，时间越久越显珍贵。”

　　【主持人】：这种产品追求的也是一种品位。王总您也发表一点观点，讲讲。

　　【王树森】：我们说楼品，首先是都的品质、品牌、品位、品性，如果再说起来，还可以说一些其他的，如果定性方面来讲已经没有什么了，定性比如说品质，品质什么是品质，精雕细琢，那么什么是品牌，就是开发商做的，有没有细节，有没有责任。品位，包括项目的品牌，包括品位、品性，品行指的是什么，是一个理念吧，太超前了也没有什么实质的东西，只是一个炒作。还有一个品行，品行我觉得就是开发商的人品，纯是人品，要求你诚信做人。

　　【主持人】：这方面可以达成一致了。基本上就把各方面涵盖了，开发商本身，到产品的开发，到后期的经营、运营都涵盖在里面。

　　【王树森】：设计方面，户型、套型，设计规划，还有一个环境型，包括景观、建筑，规划；还有一个节约型，现在都讲低碳，节水节地节材，还有一个安全问题，包括建筑的安全，包括环境的安全；还有一个是经济型，划分这五个型发布一个住宅性能评定标准，后面有一些具体的量化的东西，我感觉如果说楼品应该从这些方面做，其实楼品并不是一个什么新的东西，十多年前，二十年前有一个口号“以质量求生存”“以信誉求发展”质量和信誉是不是企业的品牌，我们说楼，其实也是一个大型的产品，像肖总说的，随着房地产上升过快，出现了过份xx房价，把一些品质上一些本质的东西忽略了，现在应该回归理性了，应该讲品牌时代。

　　我们的项目在大兴，是一个小型的城市综合体，十多万平米，不到二十万平米，当时我们的概念做楼盘营销，当时我们之前要求做品牌设计方案，刚才林总也说了，我也想去看看他的产品。说到楼品，一个楼盘的品质，品质的东西并不是后期衍生出来的东西，搞销售直接和业主接触，哪个不满，他非常清楚，几年前还有一个概念，提倡前期接触，说物业管理接触越早，项目品质提升的越好！在实际当中真正做到前期从规划设计、方案设计之初开始入手的并不多，所以在房地产界有一个说法，建筑工程是一个遗憾的工程，建筑工程包括前期和后期，如果只走前期的规划，然后走工程，然后走销售，如果这么容易分工的话，这个楼品肯定不好，应该用客户的眼光，后期的一些东西来做前期的规划，这样才可以做的很好。

　　【主持人】：实干家，学院派，对楼品的理念达到了非常高的定位。

　　【王树森】：关键我说不出像林总这么好。听了他们的项目也特别的羡慕。

　　【主持人】：不管是运河岸上的院子也好，其实产品就是三个考核，来自市场的声音，来自消费者的声音，来自媒体的声音，我们只是为各位摇旗呐喊，肖总也教导过我们，所以这些年一直跟市场打交道。今天这个互动的方式，不光是在一起吃吃饭，喝喝酒。

　　【肖勇】：我建议你对每个老总都进行一个回访，然后访一年出一本书，每个开发商都采访到。

　　【主持人】：我们原来也是想做一个对话，形成一个互动，这个话题就像王总说的，自始至终大家都在xx这个话题。

　　【彭小惠】：我觉得楼品从肖总讲的还有我们王总讲的都特别的到位，我站在消费者的角度说一句，可能咱们这个楼品，作为老百姓来讲，这个房子的产品、质量，它的品质的问题升华到我的实用性，我住在这里，买这个产品，在业务员和开发商介绍的时候，这个产品是什么样的概念，可能对我自己的未来的规划，对我生活的追求的目标可能就想象中特别好！但是一旦我入住了以后，就产生了其他的品质的问题、细节问题，慢慢的延伸到我对这个楼品到底是什么样的评价，{zh1}形成就代表了这个楼品的口碑的问题，到{zh1}大家都知道，假如说万科，万科的产品怎么样，非常好，那么保利呢，他的产品怎么样，其实在楼品大家对他的评价出来以后，口碑宣传可以带出这个楼品的质量，大家再来谈楼品对我们开发商，可能代表着业主的水平、购房者的需求来谈这个楼品，注重的还是质量的问题，质量才会带动我们的品牌，品牌是得到口碑的宣传，就像我们的品质，三个口组合而成，我的话就到这里，谢谢大家！

　　【王树森】：如果说楼品的标准化，还应该有一个，消费者可以参与，我感觉如果真正楼品好，消费者应该有自己的考虑，{dy}安全，第二便利，第三舒适。

　　【主持人】：高总最近两天也转了北京的市场吧，你有什么样的感觉？举一个例子，某一个楼盘的楼品如何，从你了{dy}感觉讲一下。

　　【高峰】：我也看了一下，因为我们也比较xx星河湾的产品，我从北京、广州、上海三地都看过一些楼盘，星河湾的产品做的很细致，他们有一些做的比较体贴的东西，包括五星级的酒店配套，星河湾三地的产品我都看过，其他的我都没有怎么看，星河湾产品肯定没有问题，如果说物业服务的话，星河湾的服务还是比较好的。

　　【主持人】：王总做的项目也不算小，现在在北京一二十万平米也不算小了，相当于运河岸上的院子可能小一些。

　　【肖勇】：全国人们都知道，全世界的人民都知道看盘星河湾一定是必去楼盘，包括到北京看盘，房地产业的，跨行业的，甚至艺术家都去看。我给星河湾写了一个博客，太原的星河湾，一种是名人的效果，还有一个官人，他们搞了一个振兴山西文化的活动，各市的市长都牵头，如果名人和官人到场，那这个宣传就到位了，粱总说了半天都没有说山西星河湾的产品，光说山西的文化，{zh1}说在星河湾搞一个山西文化的大展，没有说山西是煤炭的发源地，污染最严重的地方，所以我们说山西星河湾的推广，{zh1}这个东西怎么传播出去，现在我们就说山西的星河湾。星河湾的成功，像早期的广州说的是产品了，产品就是好，在北京跨界方面做的很成功，住宅设计的好，社会生活的一些圈层人士认同，上海也基本按照北京的路走，上海开盘起步是5万，也卖的很好，在太原做的也是{dy}，山西的房子就是一万一平米，{zg}了，星河湾的价格应该在一万六，一万八左右，在太原要涨百分之百，这也只是猜测，他们七月三十一日开盘。

　　【高峰】：按照我们的理解来讲，应该不会低于一万五。

　　【肖勇】：我们猜中间的价格应该一万七八，但是在太原就相当于翻一番了。

　　【高峰】：他们做的客户这块就是精致。

　　【肖勇】：星河湾成为了一种现象，业内人说，业外人也说，你们做超xx，八万一平米等等，我们一直也在想，他就是靠口碑，不是简单化的东西。

　　【肖勇】：身份和阶层的认同是成功人士最看重的，{dy}我是什么身份，我的邻居是什么身份，星河湾这一点做的比较好。做产品也是，你一定要把这个产品成为中国的别墅{dj0}产品的样板，组织一些业外人士看，还有一些艺术家，明星、导演的资源去看，不管是卖LV的还是冯小刚他们都喜欢。

　　【主持人】：我是这样想的，我们这个媒体会把这个概念放大出来，找一些外地的和本土的开发商，像特邀王总和高总做我们的地产特约评论员一块把这个话题炒起来，让他们全面的xx。

　　【王树森】：媒体来宣传，企业再跟进。

　　【主持人】：今天耽误大家的时间，感谢大家的光临。再见！