近五年中国商业地产全球增速{dy}正大集团还要在大城市下重注


正大集团是泰国xx跨国企业,经过八十多年发展,形成了农牧业、商业零售、商业房地产等多领域多元化经营的模式。早在1980年代,正大集团就作为{dy}批外资企业进入中国,至今在中国投资近40亿美元,设立企业200余家,拥有约8万员工,年销售额超过300亿元。

      正大集团在中国曾走过些弯路,但经过几十年的摸索,逐步形成以农牧业、零售业为中心,商业地产等为新兴重点的发展方向。

      多元化投资策略,以行业和领域间联动走向深化

      正大集团很早就看到了中国许多领域的投资机会,因此与众多跨国公司坚持发展某一领域不同,我们采取了多元化的发展策略。截至目前,正大集团投资领域涉及农牧业、石油化工、水产养殖、通讯制造、市场配销、摩托车、房地产、医药、金融等十几个行业。

      涉足领域广是我们的优势,但也带来了一些难题。由于投资领域广,战线拉得太长,每个项目的投资又都不小,因此很难做到所有行业齐头并进。而且,因为不少行业相关度不高,难以形成整体的行业联动优势。出于上述原因和东南亚金融危机,正大集团1990年代在中国的一些投资领域出现了亏损。

      在那以后,正大集团经过反思在中国确立了"主要领域深化发展"的策略。我们发现,只有朝着部分领域深化、专业化发展,才能在主要行业占据一席之地。与此同时,正大集团也开始尝试整合集团内过于分散的投资,尽量提高各领域的联动性。

      比如,我们在农牧、水产、种子等领域的产品,会和零售业中的易初莲花超市紧密合作。目前,易初莲花销售的生鲜食品中约20%是正大集团的自有产品,把干货等加工、副食品等算进来,正大集团的自有产品已高达40%-50%。

      再比如,商业地产中的正大广场和零售业也通力合作,易初莲花很早就进驻其中。正大广场在带动新兴消费群的同时,也帮易初莲花提升了零售额。

      定位不精准,是国内众多大型购物中心失败的要因

      在十几个行业中,我们最早在中国进入的领域是农牧业,至今也还是正大集团在中国的主要投资领域。零售行业中的易初莲花超市,从上世纪末开始经营后,如今已发展成为集团在中国的第二大主营业务。而我所主要负责的商业地产领域,则是集团新兴崛起的业务,对集团贡献的利润份额不断上升,是发展最快速的投资领域之一。

      正大集团早在1990年代就进入了商业地产领域,当时的主要投资项目是斥资近5亿美元兴建的上海正大广场。此后一段时间内,我们主要经营这一超大型项目,追加投资不多。再之后,我们开始在沈阳等其它城市投资一些较小规模的项目,打算未来在北京等大城市进行新的大型投资。

      我们在中国的商业房地产投资非常成功,正大广场已成继上海新天地之后运作最成功的商业地产项目之一,现在的出租率达99%,是华东地区{zd0}的家庭旅游购物中心。

      但是,正大广场建成之初及此后四五年出现过巨额亏损。我们能扭亏为盈,主要是找准了定位。定位不精准,是国内众多大型购物中心失败的要因。

      满足当地家庭消费需求,是大型购物中心成功的关键

      正大广场是个超大型的购物中心,建筑面积 24 万多平方米,地上11层,地下3层。从1990年代立项开始,这个项目一直非常不顺:从金融风暴起经历了停工到启动,启动再停工的过程;在2002年正式对外营业时,只有30%不到的出租率。

      当时,很多投资商包括正大集团都认为成功的商业地产项目离不开{dj0}品牌。但由于规模超大、不在传统商业区等原因,正大广场前期经营严重亏损。

      从2005年起,我们重新给正大广场定位:一个以家庭消费为主的家庭购物中心。我们非常重视家庭的消费习惯,尤其是25-35岁这批年轻人,他们是正大广场最重要的消费群体,也是未来发展的生力军。

      正因为有了这个定位,正大广场没有引进所谓的{dj0}品牌,而是选择了一些很适合大众消费的品牌。与此同时,我们在整个广场提供一站式服务,吃喝玩乐各个方面都可以在这里体验到。

      由于对当地居民消费习惯了解不深,国内许多商业地产项目定位错误,比如北京的世纪金源。它按照美国的经验,主要针对有车一族,希望把周边三十公里内的人群都吸引过去。这在美国确实很容易实现,但在北京至少目前还无法实现。这个项目,也因此迎来失败的结果。

      中国商业地产全球增速最快,商业业务和物业升值潜力{zd0}

      正大集团在中国做商业地产,其主要形式就是大型购物中心。购物中心横跨两个领域:首先属于房地产,中国房地产的价值无须赘言;其次它也是零售业的重要载体,包括服装、餐饮、娱乐、休闲等,这又是另一方面的发展空间。因此,商业房产有着巨大的投资潜力。

      商业地产的快速发展,使其在正大集团多元化业务中的地位越来越重要。单正大广场2006年的租金收益就达2.5亿元,2007年预计达到4亿元。

      很多开发商认为商业地产的潜力在于租金,投资硬件和管理并不值得。我们却认为商业地产投资潜力{zd0}的不在租金,而在于商业业务和物业升值。

      首先,商业地产拥有存在大量现金流的商业业务营运体。购物中心每天大量的消费和人流,暗藏很多资本运作机遇。同时,物业升值也是重要机会。租金升值是远远追不上物业升值的,这是商业房地产价值{zd0}的一部分。

      中国的商业地产还有很大潜力。统计数据显示,近五年来中国商业地产的年增长率为28.9%,是全球成长速度最快的商业地产市场。

      但也有一个问题:新开工的商业地产面积增长率是21.4%,零售消费能力增长却只保持在10%左右。商业房地产的发展模式,是规模越来越大,因此我们面临的市场压力也日渐增大。

      这个问题可从两方面解决:一是扩大零售业规模,促进零售业的需求;另一个是更合理地管理商业地产。中国人均购物面积仅为0.03平方米,远低于美国的2.03平方米,其中蕴含巨大机会。

      (理财周报记者 徐艳整理)