朝阳大悦城内即将开业的店铺随处可见

黄金时间，商场内却几乎空旷无人

　　6月23日，中粮集团在沪举行大悦城品牌联合招商酒会暨商户签约仪式，上海大悦城、天津大悦城、西单大悦城3家大悦城进行了项目介绍，而今年“五一”新开业的北京朝阳大悦城却并未在列。

　　北京朝阳大悦城 “五一”试营业至今，一直争议不断：开业时“边装修边营业”涉嫌违规，营业后至今开业率不高、客流量少。在其刚开业之时，记者曾经到朝阳大悦城中参观，刺鼻的油漆味和很少的客流给记者留下了深刻的印象。在朝阳大悦城试营业两个月之际，记者再次探访了朝阳大悦城的经营现状。

　　商场内冷清 开业率低

　　傍晚一般是商场人流最多的时候，记者6月29日傍晚在朝阳大悦城商场内却仍然只看到稀稀疏疏很少的顾客，与西单大悦城熙熙攘攘的客流相比相形见绌。虽然开业已有两个月时间，记者在商场内却仍然不时闻到一阵阵刺鼻的油漆味。

　　为了吸引顾客，商场内不少商家都打出了折扣：五层到八层的各家餐厅几乎都有不同程度的折扣或者返券；在服装部，刚上市的夏装也纷纷打折，{zd1}的打了三折。这种大幅折扣的情景，在西单大悦城是极其罕见的。然而，即使在这样的折扣下，朝阳大悦城的客流也远远不及西单大悦城。根据记者目测，逛商场的顾客还不及商家的导购人数多。

　　为何大规模折扣未能吸引客流呢？喜欢逛街的80后女孩小李表示，自己逛了一次朝阳大悦城就不想去第二次了。她解释说，商场里店铺的折扣虽多，但新品款式很少，每款服装的尺寸大小也不够全，常常挑不到合适的。此外，她表示商场的空调效果不佳，部分餐厅温度明显较高，一顿饭下来热得满头大汗。

　　不仅客流少，记者在商场内还发现每一层都有尚未开业的店面，有的店面写着即将开业，而有的店面甚至尚未招到商家入驻。而开业率不足的硬伤对商场来说是致命的，据业内人士介绍，商场的开业会引发井喷效应，参观人士非常多，开业率不足让人看后觉得这里商业氛围冷淡，而一旦形成这种口碑和印象，日后即使花费大量的广告费都难以扭转。

　　对于朝阳大悦城经营现状，中粮置业市场部刘也承认，朝阳大悦城的开业率尚未达到{bfb}，她说有些店铺尚未开张的原因是由于个别商家自身的上货率不足或者装修没有完成而导致的，预计xx开业时间将在7月份。对于商场内有刺鼻装修气味和空调系统不佳的情况，刘也表示，朝阳大悦城商场刚刚营业，存在问题在所难免，部分运作不佳的设备正在调试中。

　　中粮“大悦城”模式全国复制或遇阻

　　对于朝阳大悦城不佳的经营状况，朝阳大悦城总经理何静对本网记者表示，商业地产是需要培养的，一般要一到两年才能获得盈利，而朝阳大悦城预计半年左右将会实现盈利。朝阳大悦城短期内若不能实现盈利，是否会对中粮大悦城项目全国复制的计划受阻呢？对此，何静表示不予置评。

　　据记者了解，天津大悦城及上海大悦城将于今年和明年开业，中粮置业总经理、上海大悦城董事长韩石表示，中粮置业计划未来2至3年，在全国复制10个以上大悦城项目。未来5－10年，在全国拓展20个大型商业地产项目大悦城，总资产达到700亿元规模，达到集团总资产的30%。

　　在中国房地产业住宅市场大力调控的背景下，开发商转向商业地产之势已日渐明显，中粮集团凭借丰裕的资金量、深厚的央企人脉和北京西单大悦城的成功，大举进军商业地产似乎是水到渠成。早在2009年年初，中粮集团就正式提出了打造“全服务链的城市综合体”的战略，全力发展以大悦城购物中心为核心的城市综合体，将大悦城品牌进行全国复制。

　　在运营模式上，朝阳大悦城与国内的一般商业地产差异不大：朝阳大悦城由中粮团体投资开发并长期持有、独立运营，其赢利模式为收取商业物业租金的形式，在购物中心经营上没有采用向外销售铺面的方法。西单大悦城也是这种经营模式，并且这种模式还将被推向全国。

　　中粮大悦城的这种经营模式能否顺利在全国复制呢？目前开发商建造物业的赢利模式大致可分为两种，一种是建好卖掉一次性回笼资金的销售型。另一种就是建好后持有，通过长期收取租金获益的持有型。在商业地产方面，目前大多数企业青睐的多为后者，因为它不仅可以持续性的产生租金收益，更可以长期产生资产增值，然而后者也有一个较为致命的弱点，那就是发展持有型物业前期投入大，收益缓慢，因此对企业的资金稳定有着较大的考验。

　　大悦城项目即是采用了持有型商业的模式。在朝阳大悦城所处的位置来看，受土地供应的限制，这里很难形成多个购物中心集合的商圈模式，在住宅密集区而非传统商业区投资如此大的项目，对于中粮置业来说，是一次大胆的尝试。然而，根据朝阳大悦城目前的经营状况来看，开业率不高、客流量少以及日常运营不佳已是不争的事实。朝阳大悦城的盈利之日是否会像何静预期的在半年内到来呢？这看上去似乎还充满变数。

　　在过往案例中，招商不良和低效的后期运营是共性：2009年4月，北京东二环边朝阳门外11万平方米的悠唐和南城崇文门13万平方米的 ( )艰难开业时，商场里大部分地方还挂着“即将开业”标识，显示人气不够，导致商场一直经营惨淡。此外，北京世贸天阶的招商也曾一度陷入困境，后经重新规划定位后方有所好转。

　　业内人士表示，单靠西单大悦城的盈利是不足以支撑大悦城项目全国落地的，需要后续项目有更新的盈利才能有力支撑大悦城全国复制，而朝阳大悦城销售遇冷，必将严重影响大悦城全国复制的步伐。