仕一邦：精准定位投资写字楼

住宅类地产项目市场的低迷，使更多的投资人把目光投向了过去一直是地产投资洼地的“写字楼”项目，而针对各类写字楼项目，在投资过程中，xx定位投资才是王道。以前的几篇文章中，我们对写字楼的具体标准和定位形式已经一一列举的比较详尽了，在此我们不再重复阐述。下面我们针对目前，市场上存在和占有率较高的综合写字楼与复合写字楼来谈一谈。

　　当一栋主体有两种或者两种以上的主要功能并存时，我们称为综合楼。如办公与商场复合的类型，如天津的信达广场、天津中心、津汇广场等。

综合楼的高级形态是商务综合体。所谓商务综合体又称综合性建筑或复合型建筑，是集写字楼、公寓、酒店、商场、会议、展览及娱乐建筑于一身的微型城市，其特点是功能协同、空间紧凑、抗风险能力强。建筑综合体因其规模宏大、功能齐全，在城市规划建设中扮演着非同寻常的角色，如天津津湾广场和在建的天津万达广场等都属于大型建筑综合体。

商务综合体要求在很小的空间距离内同时满足xx商务活动需要，如xx酒店、会议、展览、商业推广活动、办公、高级公寓、专业时尚店等有机融为一体。它是城市活动、文化交流、财富汇集的地方，同时又是地标性建筑，反映城市风貌和经济实力，有着大批的比较高阶层和成熟的公司企业，是比较xx消费活动场所。

对于天津目前的写字楼市场，主要还是集中在南京路沿线、海河沿线和各行政区域的CBD，特别是小白楼周边的写字楼项目，一直是大家比较关注的热点区域。虽然目前由于天津滨海新区的爆发出来的强大发展潜力，一段时期内滨海地区的写字楼项目受到了大家的极大关注，但由于区域集中性以及未来市场的不确定性，造成此区域的写字楼项目的投资还处于“概念性”投资，但这种“概念性”的投资未来的xxxx率会更大，但随之风险也一直伴随利益共生。

而对于投资人来讲，针对天津的写字楼市场开看，特别是从整体天津写字楼市场的发展来看，目前以至未来写字楼商业地产项目的发展趋势还是“复合型写字楼地产项目”更具有发展潜力和投资前景。

随着天津写字楼市场的发展，更多的复合型地产以其丰富的业态、较大的体量、完善的配套等优势在市场上集中上市，并xx天津部分区域的经济和地产项目发展。目前天津的复合型商用地产也参差有别，有的热销，成为区域标杆;有的遇冷，成为暗地里的“烂尾”。但可以从一个城市的商业地产的发展趋势来看，随着复合型商业地产在市场上越来越多的出现，前景还是比较广阔的，这也无疑将把向来以投资住宅物业为主的消费者带来一个全新机遇。

随着天津滨海地区的发展带动，天津在逐渐成长为一个真正的商业大都市，而在全球范围内，几乎任何大都市城市化的过程都伴随着都市综合体的发展，这些都市综合体的出现，不仅解决了大都市发展过程中人们对办公、交通、购物、生活等资源的集约化需求问题，而且此类大体量建筑群因为规模、品质以及对都市生活人群的影响力很大，常常会作为品牌物业一举成为板块甚至整个城市的中心和标志。

虽然复合型写字楼项目在天津具备一定的投资潜力，但由于天津在此类项目的发展上经验不足，特别是前期规划设计的落后和不实际性，同时良好的市场发展前景，造成大量同质产品的集中上市，更大制约因素是后期物业管理的滞后，都给投资此类项目带来一定风险，这也是导致目前天津此类项目有的受到一定冷遇的主要原因。