房地产市场的土地价值正在持续回温，因此促进了经济增长。

至2010年前半年，公共，私营部门对写字楼的需求有所增加，供不应求。在职位空缺，租金下降的市场条件下，居民更增强了对市场竞争的信心。国家性，国际性的私营团体正在沙特不断的成立及扩大。

金融业及投资业收益率目前仍在10%以下。在有些地区部门，沙特银行为了发展项目正准备恢复xx。

经济人口概览：

沙特阿拉伯关键数据统计

经济评论：

沙特经济持续增长，规模稳定，因此成功地度过了最近的金融危机。虽然2009年的石油收入下降了近50%，但国家整体GDP却增长了0.1%。政府再投资大型基础设施，增加私营教育，卫生部门的盈余收入等措施都得以实现。政府还通过增加公务员的就业和工资来刺激经济的发展。

银行系统已被严格管制并在危机中证明了其系统的坚实。尽管一对夫妇高调默认，银行及一些其他的金融机构并不需要被援助。然而，在之前的12-15个月里很少有新的xx提供给私营部门。2009年给私营部门的银行xx只上升2％，低于同期27％。，去年国内信贷增长率（包括公共实体的xx）下降约5.4％。银行对全球危机持谨慎态度。最近，因为当地民营企业的债务已经超过100亿美元，所以银行都不愿意xx。央行现今约持有1000亿沙特币的存款，他们在等待危机的结束。有迹象显示，最近银行开始给予新的房地产项目xx，但政策仍比较保守且带有一定的风险管理制度。近期前景是非常积极的，国内生产总值今年预计将增长4.4％，至2011年将增长5％。

政府：

扩张性政策致使国家预计在2010年预算开支增加13.7％，达到5400亿沙特币的创纪录水平。根据政府预测，国家的财政赤字将从2009年的450亿沙币扩大至2010年的700亿沙币。政府在2008年增加了70000名公务员（人数最多的一年，比过去20年的都多），于2009年末2010年年初进一步增加了人员编制水平。政府会吸收这么多人，这并非巧合，这些公务员对写字楼市场拥有{zd0}的需求量。

建筑：

沙特阿拉伯的建筑行业在2009年增长了3.9％，比上年增长2.2％。这一定程度上反映了政府给予基础设施支出的影响。国家房地产仍房屋短缺，价格大幅度修正。由于人口的不断增长，对新住房的需求仍将继续下去。

制造业：

2009年，制造业GDP增长从2008年的近6%大幅放缓至1.7％。以沙特阿拉伯石化和塑料产品出口货值为例，据中央部门的初步数据统计，2009年1月到9月之间下跌了近21.5％。

通货膨胀：

2008年通货膨胀率已经下降到10％，当地经济学家预测在今后两年将保持在4%-5%。通货膨胀持续居高不下的原因之一是住宅租金，根据政府调查住宅租金的通货膨胀仍接近10%。持续的住宅资金通货膨胀有助于支持市民自置居所。

人口状况：

利雅得的人口为510万，近几年的增长速度超过3％。在利雅得超过900000家庭的平均规模被视为5.7，在未来的10年里预计将下降至5.0，年轻人口及早婚人口偏多。

由于沙特留学生及外籍人士的数量的不断增加，总人口的数量仍会变化。2010年人口和住房普查调查工作已接近完成，这次普查资料的发放将给利雅得的人口状况提供宝贵的数据和见解。

投资倡议：

交通运输，教育卫生等重点投资项目数量近期有所增加，这些项目刺激了利雅得的经济。

财产值钟型图表：

住宅：住宅市场正在经历价格的回温，土地价值的增长。去年开始租金已超过销售价格。

办公室：尽管私营和公共部门需求增加，但2010年上半年平均租金仍有所下降。

零售：由于去年没有成立新的购物中心且零售销售再次开始增长，2010下半年应该开始进一步改善零售业的销售环境。

酒店：在过去的6个月里市场需求继续改善，越来越多的新房间将被建成。

Riyadh Property Clock Q2 2010

办公室市场：

公共，私营部门对写字楼的需求正在改善。Jones Lang已收到了一些新的指示用来协助客户拓展业务。然而，新的供应超出需求，居民和一些大型租户享有的业主权利逐渐增加。

供应：

2010年有大约50,000平方米的新写字楼已建成。销售方在市场上介绍了这种新办公室多样化的质量和规模。2009年有12个新楼宇落成，增加了超过14万平方米的办公区域。城市的发展势头转移到北部和东北部，那里的商业园也开始为人所青睐。

多年来，一些养老机构的大型项目已经从设计蓝图发展至施工阶段。KAFD正在由养老保险机构发展。SAMA,CMA和Tadawul正在新建新的塔。社会保险机构在Olaya塔和Granada商业园区也有办公大楼。这三个项目应该会在2012年至2013年间准备。他们在未来五年里预计将增加100万平方米的新空间供应，其中大部分将出租，出售。这将是利雅得现有办公空间的三分之一。几个新的项目将启动，我们将聚焦于该项目的市场营销。

需求：

公共部门在2009年和2010年初持续占用写字楼资源，尽管私人部门现在也重新进入写字楼市场。司法部不但租用了两栋新建筑，而且还开始建造新的办公楼群建筑。卫生部与预防部坐落于占地8000平方米的Khurais Road。很多新的办公楼都已被诸如国防部，内政部和教育部等部门租赁。丰厚的项目资金加上人员编制的增加，使政府机构仍将继续成为利雅得最主要的需求机构。开发者所面临的挑战是，这些机构很少做出{yj}承诺，其租赁承诺往往时限为3年。从2010年上半年开始，跨国公司的需求也已经开始复苏：银行，IT，咨询和工程公司也开始对办公楼有所需求。这些需求相对来说比较小，一般小于1000平米。沙特企业集团拥有有利的市场条件，可以把一些建筑，空地作为自己的总部大楼。

表现：

虽然有大量需求，但仍是量大于求。空置率上升，造成了租金高达10％的跌幅。目前正在建设上的工程已经停止或推迟，在这种情况下开发商正在评估建筑物其他的用途，例如医疗或酒店。

市场展望：

2011-11年间市场收益较为稳定，当KAFD，Olaya Towes和Granada商业区上市时，这将是暴风雨前的宁静。这些非商业开发商将“让市场”，他们是否会提供大量促销手段来吸引租户？

住宅市场：

住宅市场正在经历价格的回温，土地价值的增长

供应：

利雅得大约有900,000单位住房，利雅得新开工的房屋还没有可靠的或全面的统计数字，从经济与规划部的数据来看，利雅得所有部门住宅落成量每年大约有30,000 单位（别墅，公寓，社会，复合等）。今年的人口普查应该会提供一些新的数据。

与2008年公布了6个重大项目相比，在之前的12个月内，没有公布新的重大住宅项目，许多在2008年公布的新项目有的还未交给相关部门建设，有的仍在重组中。

“micro-builders”正在继续推动住宅部门且有极少数的专业开发人员，但这些对于利雅得每年的住房来说不超过10%。

政府正对低收入沙特居民的房屋供应开展有效措施。 2006年，社会事务部启动了住房建设计划，在国家不同地区提供了66,000个住房单位。 3个慈善组织在过去三年里给利雅得提供了超过600个单位。

经历了近10年没有新的大型供应项目，开发者和投资者已开始将重点放在外籍复合部门。一些50-100单位的小项目已在去年完工。

有很多大型的，超过300单位的项目正在规划阶段，但尚未在建。因此，至少到2013年住房情况仍将紧张且租金仍将不断上升。

需求：

利雅得的人口和人口结构的增长是有据可查的。这将转换成房屋单位的实际需求，潜在的挑战是就业的增长。虽然大多数专业的开发人员已经提供了住房价格，但{zd0}需求仍在50万至75万之间。

如今外籍居民占了利雅得人口的很大一部分，外国居民通常可以购买由内政部批准的地皮，但对倒卖有一些限制。

表现：

市场在2009年到2010年期间已经经历了新房价的软环境。2009年平均采购价格下跌，但在2010年开始温和复苏。与此相反的，租借行业目睹了租金通货膨胀指数持续双数的升幅。它确实表明，需求/供应状况已经比租房更能挑战负担能力。

当地银行沙特Fransi研究证实了价格的增长。他们对本地代理商进行了详细的调查表明利雅得公寓价格比2009年上涨了6％。他们还报告说，别墅在2010年拥有 3.9％的升幅。但这种增长是不平衡的，在东部和北部有所增长，城市的南部和西部地区却有所下降。

市场展望：

因为近期的信贷条件，经济开始增长，我们期望房地产市场的周期性复苏，在未来两年里价格呈5-10％的增长。由于最近建筑成本增加的压力，住宅价格在未来12-18个月里还可能增加。

零售市场：

供应：

利雅得的总零xx间约230万平方米（包括所有格式）。随着城市的不断扩大，至2014年预计将增加至2.9万平方米。

在过去的一年里没有商场开张，因为该行业的开发者和经营者进行了一些重组工作。去年的购物中心开发资本密集且信贷极度稀缺，开发人员也已发现很难获得足够的资金。

消费者信心得以增强，零售销售增长已经恢复。
对于利雅得的年轻家庭而言，郊区购物中心的主要吸引力是美食广场和娱乐领域，儿童和青少年服装零售商激增。妇女时装，化妆品，珠宝，眼镜配件等也在增长，我们在商场里也可以看到更多的银行和政府服务。

CBD的xx品牌聚集于Tahlia街和Uruba街， Burberry即将开幕，而Bulgari的一家新店也在Centria中心建设中，位于街对面的中心地区。

Tahlia街吸引了一些新楼及低层建筑相结合的零售办事处，包括Café Blanc, Applebee’s and Chili’s，Johnny Rocket’s, Outback Steakhouse, 以及xx的Karamna。

表现：

网络扩大化及一些零售经营者的结构调整使租赁条件已变得更具竞争力。

市场展望：

2010年业主和零售行业预计将看到销售和剩余租金的改善。利雅得周边地区需要新的销售中心，而一些时间较长的商场，可能被视为过时而被重建。

酒店市场：

供应：

在过去的一年里，利雅得酒店的数量略有增加。国际品牌包括新增加的希尔顿酒店（Olaya）和珊瑚花园酒店（Sulemaniyah）。据旅游信息和研究中心（MAS）的统计，利雅得地区的酒店客房数量为9672间，占沙特阿拉伯总数的8.7％，尽管利雅得拥有大约20％的人口。仅次于麦加，麦地那和吉达地区。利雅得大约13%酒店是5星级的，28％的酒店是4星级的。在未来四年内利雅得品牌酒店的供应将大幅增加。酒店套房及服务式公寓也成倍增加，利雅得目前正在建设不同的公寓连锁店，拥有二星级到四星级的服务。随着高层的新发展规划出台，预计将扩大4 星和5星级服务公寓领域。

需求：

企业和政府带动利雅得旅客对酒店业的质量。由于政府预算增加，更多的外国企业把沙特阿拉伯确定为长期合作机会之一，这些部门的需求继续推动了入住率。
利雅得的国内商务旅客，平均停留夜从6.6上升到7.3晚，本地游客的需求也增加至7.6晚。

表现：

因为疲弱的经济环境，2009年酒店业绩有所减少。3 - 4星级酒店收入有所下降，而5星级酒店（四季，洲际，红木）则超出了市场份额。
至2010年上半年市场一直保持相对稳定，虽然在2010年首3个月的平均入住率仍低于2009年同期，{dy}季度的平均水平{lx1}于2009年的年度平均水平。 ADR及平均可出租客房收入在{dy}季度均小于2009年，但仍高于2008年。

市场展望：

经济的改善，稀缺的外籍住宿，国际和国内商务旅行的增加维持了2010年和2011年酒店行业的健康性能。

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