关于《城镇土地估价规程》的修改意见

   (2010年6月30日,国土资源部土地利用司和中国土地勘测规划院在江西南昌举行了《城镇土地估价规程》完善征询意见会，以下是本人会议发言材料) 

    湖北永业行评估咨询有限公司经过10年的发展，现有人员接近400人。其中永业行研究院（承担基准地价、动态监测、集约利用研究、土地规划整理等）有30多人，近几年先后完成特大城市武汉市、大城市（宜昌、襄樊、黄石等）、中等城市、县城以及乡镇基准地价150多个，承担了上万个各种类型的宗地价格评估。在宗地评估和基准地价评估过程中，不断进行总结和探讨。感觉《城镇土地估价规程》需要从以下方面完善。 

2.  规范性引用文件：由原来的一个增加为四个：

 GB/T 18507-2001城镇土地分等定级规程

TD 1001-1993 城镇低籍调查规程

GB/T21010-2007 土地利用现状分类

TD/T   城市地价动态监测技术规范

3.  术语和定义：

（1）重点明确土地价格定义，强调土地使用权价格，不必要分析土地价值及其相关关系。

（2）增加基准地价定义内涵（表达方式是可以是地价，也可以是楼面地价）

（3）建议详细确定基准地价评估的边界范围。“在土地利用总体规划确定的建设用地扩展边界范围内”。什么是“拓展边界范围”需要说明。对于市场活跃的开发区用地托管区，可以考虑增加进入评估范围，留一定余地。

（4）建议术语加强层次性和逻辑关系，适当理顺顺序。

（5）土地估价方法以及估价中的有关定义，{zh0}不在这里表达，放在土地估价基本方法中更合适。

（6）将基准地价系数修正法改为基准地价修正法。

4.  总则：

（1）土地估价目的强调：市场、配置、权益、管理四个内容，建议：

土地估价目的是为了规范国家土地市场管理，保证土地权益在经济上得到实现，满足土地交易需要，优化土地资源和资产配置，保证土地资源和资产的可持续使用提供科学依据。

（2）基准地价成果增加“基准地价级别或均质地域边界说明表”

5.  估价原则及价格影响因素

（1）强调估价原则所对应的估价方法和估价类型

（2）价格影响因素分析中，强调不同用途的相同点和不同点

6.  基本估价方法：具体估价方法在这里界定

（1）对于估价方法涉及的土地还原利率、建筑还原利率、房地产还原利率、增值收益率和价格指数，建议在规程中强调：在一个区域内统一确定一套土地估价参数。

（2）关于衔接《物权法》中“住宅建设用地使用权期满的，自动续期”的问题，建议考虑期满前的出让时间等问题。

（3）市场比较法中，“比较案例的交易日和估价期日的相差年限一般不超过3年”，建议在此基础上，增加“市场价格变化很快时，一般不超过1年或半年”

（4）成本逼近法中，建议对于征用集体土地和其他征收、购买国有土地等不同方式，采用不同的计算公式。

（5）土地增值收益的确定，建议增加补交出让金的内容。

（6）基准地价适用范围中：“以定级分值表示的基准地价修正体系不可在宗地评估中应用”，建议去掉。

7.  基准地价评估

（1）工作底图、样点地价图以及所有成果图件除了纸质图外，要求采用电子图。基准地价做了20年，还是传统的手工方式已经不能满足发展需要。

（2）建议取消土地利用效益资料计算地价的内容，因为理论上可行，但是实践中基本上行不通

（3）对于路线价的定义和界定要明确，特别是要强调只有在繁华街道等两边、和级别基准地价差别超过一定比例，比如50%以上的，才需要设定路线价。并且要规定什么情况下使用级别基准地价，什么情况下使用路线价。

（4）基准地价更新{zh0}能规定一个时间，比如至少每年有一个局部更新，三年有一个全局更新

（5）基准地价级别边界的确定，要使用地籍调查成果，并结合起来。

（6）土地用途的细化和对应问题。对于同一个用途的不同细类，可以考虑确定不同类别的差别，测算出类型差别系数，作为基准地价评估的基础。比如商业用地中，可以分为零售商业、金融写字楼、服务、娱乐等，以某种为基数，其他确定系数。

（7）宗地修正体系中的因子选择，特别强调江、海、湖、山、园等的影响因素

（8）基准地价估价成果，应增加边界说明表，否则成果表达不完整。

（9）修正体系中，要强调正负系数的对应和平衡，不可将同一个因素的{zy}和最劣的因素系数{jd1}值超过20%

（10）要强调和周边市县基准地价和修正体系的衔接问题，相隔一条街基准地价相差几倍的现象应该禁止。

（11）强调基准地价数据库建设以及和地价动态监测衔接问题。

（12）验收问题需要进一步明确：直辖市、副省级以及省会城市由国土资源部或授权省级主管部门验收；地级市、县级市、县城由省级国土主管部门验收；乡镇和独立工矿区等由地级国土主管部门验收。

8. 宗地地价评估程序：

（1）可以考虑土地估价报告分为正式格式和简单格式，简单格式满足个人房地产涉及的土地评估等。

（2）建议土地估价报告和土地估价技术报告中，很多重复的部分适当删除。不至于重复。

9. 不同用途土地价格评估

10.不同权利和目的下土地价格评估

对于新增加的不同权利和目的的土地价格评估，尽可能细化评估方法和程序。

11.其他一些细节问题

（1）土地价格评估参数的确定：逐步要求一个区域研究公布一个统一的标准：包括土地还原利率、建筑还原利率、综合还原利率、增值收益率、地价指数、房地产价格指数等

（2）评估方法中原则界定不同评估方法的适用范围问题。比如市场比较法、收益还原法、成本法分别适用用哪些情况？

（3）细化承租土地使用权价、设有他项权利的出让土地使用权价格评估方法

（4）地下、地上、空间是一个亮点，如何进行评估需要说明基本程序和方法

（5）术语和定义：内部要分类，不宜直接全放在一起，否则逻辑关系不强

（6）土地出让金的表述需要规范：出让金包括两种类型：出让金总数和出让土地纯收益

（7）剩余法（假设开发法）可以分开界定

（8）调查表格除了计算价格外，还有便于研究修正系数