住宅渗漏水问题长期以来困扰着施工技术人员，成为工程质量的通病。随着屋面造型、建筑做法的多样化，新型材料的使用，建筑渗漏的原因也多种多样。房屋渗漏对住户的生活造成很大的困扰，根据有关调查，业主对房屋渗漏的问题投诉最多，意见{zd0}。因此，如何采取防治措施，改善建筑渗漏问题，提高工程质量，是目前迫切需要解决的。要根除渗漏水通病，必须找出渗漏水原因及其产生的根源，本文就住宅的屋面、外墙、厨卫等较容易出现渗漏问题的部位进行分析，并提出一些相应的防治方法，希望可以对今后的房屋建设的渗漏问题有所帮助。

1.屋面渗漏防治与分析

1.1屋面的做法及渗漏现象

屋面做法：砼结构的屋顶主要做法为120mm厚钢筋砼现浇屋顶结构层，60～100mm厚保温层，20mm找平层，防水层，20-30mm面层（不上人屋面）/40-50mm刚性结构面层（上人屋面），周边为砖砌女儿墙，屋面落水为PVC管有组织内排水。

渗漏现象：屋面多处渗漏，特别是埋入现浇板的吊灯接线盒，半数以上向室内渗水，雨水管口周围渗水。

1.2渗漏原因及处理

1.2.1现浇板渗漏与防治

现浇板内预埋接线盒上浮，使雨水直接从接线盒渗下；现浇板内穿线管上浮，造成板顶局部裂纹，雨水顺管壁外侧流向接线盒。

 防治方法：用铁钉或铁丝将板内穿线管及接线盒等物件固定在模板上，以保证现浇板内预埋物保持在现浇板的下部，使板内线盒、线管上有足够高度的砼层，并在接线盒上面配置钢丝网片，确保盒、管上面的砼不开裂。

钢筋砼内钢筋网上层钢筋在施工时未固定好，浇筑砼时被踩踏落在了砼的下部，致使上部成为素砼层，从而造成了结构开裂渗漏。

防治方法：钢筋绑扎时按规范要求布置马凳，应保证1m²/个支撑上部钢筋，浇砼时，应有专人负责将钢筋网片抬到设计高度，再覆盖顶部砼，{zh1}用平板振动器振实，并至少保证2次以上收光工序。

砼强度及水灰比不当，振捣不密实，造成结构开裂渗漏。

防治方法：严格控制水灰比，并根据施工温度适当调整；合理安排屋面结构施工温度，避免在30度以上温度进行砼浇筑，振捣除采用平板振动器以外，可以先用振动棒振捣。

1.2.2防水层渗漏与防治

防水层渗漏主要是防水材料不合格和施工操作不当引起的。屋面防水层材料常用的主要为改性沥青防水卷材和高分子防水卷材。渗漏原因主要有以下几种：

卷材屋面找平层一般是水泥砂浆，由于厚度较薄，容易开裂，施工不当还容易起砂起皮，影响防水层的铺设质量。

防治方法：必须按规范设置分隔缝，严格控制的6m以内，必要可增加钢丝网片，分隔缝及应力集中和基层变形处部位应附加200-300mm宽防水卷材；找平层保证2次以上收光工序，并养护到位，在卷材施工前将基层清理干净，并等基层充分干燥后才可施工。

粘结剂的选择与使用不当，使卷材无法与基层完好结合，使用一段时间后，防水卷材脱落或空鼓，在卷材与基层之间形成局部或大面的透水层，造成渗漏。

防治方法：根据使用的卷材，选择相应的胶粘剂；胶粘剂应涂刮均匀，粘贴沥青防水卷材，必须挤压平整、粘结严密、牢固，不得过厚或堆积。

卷材铺贴方法不当，搭接长度不够，雨水从接缝之间渗入屋面，造成屋面渗漏。

防治方法：材料选择恰当，一般防水卷材铺贴一层时，应保证卷材厚度不能低于4mm，铺贴两层时，每层厚度不宜低于3mm；屋面坡度小于3%时，宜平行于屋脊铺贴；坡度为3%～15%时，可平行或垂直于屋脊铺贴；坡度大于15%或屋面受震动过大时应垂直于屋脊铺贴。上下层及相邻两幅卷材的搭接蓬应错开，平行于屋脊的搭接缝应顺流水方向搭接，垂直于屋脊的搭接缝应顺年{zd0}频率风向搭接。

重要节点处理不当，造成屋面渗漏。沿屋面落水管渗漏，雨水从管口外侧直接渗进保温层，顺着板顶裂缝渗进室内造成屋面渗漏。

防治方法：管盖预留不宜太低，预埋雨水管时，应适当预埋高一些，然后根据防水层的高度截去多余管头，调整管口高度；在管口外侧300mm范围增加一圈附加防水层，以保证雨水不从管外侧渗漏，当雨水管未加管盖时，卷材铺贴应从管口顺管内侧延伸300mm。

女儿墙与板交接处渗漏。原因分析：防水卷材与女儿墙结合不紧密，或者女儿墙局部开裂。

防治方法：屋面与女儿墙交接处应做60°斜嵌砼，女儿墙距屋面结构500mm处设凹槽，卷材顺墙上翻至凹槽内，凹槽上口做倒角或滴水线；女儿墙开裂进水，雨水将避开屋面防水层直接流向屋顶结构层，造成屋顶甚至外墙渗漏，因而女儿墙必须砌筑密实，压顶应该采用钢筋砼制作，同时认真做好滴水线，以隔断雨水沿女儿墙向室内渗漏的途径。

2．外墙渗漏防治与分析

2.1外墙常用做法及渗水现象

普通外墙：240-370mm厚墙体，20mm粉刷层（两遍），腻子两遍/饰面结合层，外墙涂料/装饰面层。

设计有节能要求外墙：240-370mm厚墙体，20mm聚苯颗粒保温沙浆/成品保温板，抗裂沙浆（加钢丝网），沙浆面层，腻子两遍/饰面结合层，外墙涂料/装饰面层。

渗漏现象：点渗、面渗、点漏。

2.2墙体材料的选择不当引起的渗漏

渗漏原因：外墙选材采用了吸水率大的轻质砌块，砌块几何尺寸不标准，砌筑不挂线的一侧凹凸不平，有的块体之间平整度差20～40mm。这样，极易造成抹灰砂浆厚度不一。如厚度大于25mm，则会形成自坠裂缝，墙体底层灰便会造成漏水隐患。

防治办法：在其他特性基本相同的时候选择吸水率小的砌块，如吸水率影响块材强度、容重，应综合考虑墙体材料的选择；块材几何尺寸偏差不得大于2-3mm，外观缺损满足规范要求，砌筑前先xx砌块表面污物。

2.3沙浆拌制不符合要求引起的渗漏

渗漏原因：施工现场常见的用泥砂、细砂及建筑粉料代替中砂拌制砂浆，不按要求填加石灰膏或擅自添加外加剂，使沙浆粘性大、和易性差、收缩大、强度低，砂浆的密实度差，并可能造成沙浆强度不够。

防治办法：砌筑砂浆应选用洁净的中砂，严格按配合比配制砂浆，严禁用泥砂、石粉砌墙，做好现场计量检查。有条件的宜采用防水砂浆，确保砂浆强度，提高砂浆的抗渗性能。

2.4砌筑质量不符合要求引起的渗漏

渗漏原因：施工时贪方便，砌块未经挑选，将缺棱掉角、翘曲变形的砌块用于外填充墙，而且反手砌筑，使外墙平整度差，造成表面凹凸不平，使外粉刷厚薄不匀，产生干缩应力，使外粉刷面开裂，有的起壳，雨水极易渗入砌体；干砖砌墙，砌体质量较差。由于干砖易吸水，砂浆标号降低，造成砂浆与砖体粘结性差，从而在灰缝与砖之间有渗水缝隙，且肉眼看不到，不易修复，造成长期渗水；砌体组砌方法不当，形成通缝。砌体的水平缝，头缝及竖缝中的砂浆不饱满，在砌体中形成许多空隙，渗水机会多，流向复杂，难以查找；抹灰前基层处理不当，砌墙脚手洞、模板挑担洞、穿管洞等未按规定嵌补密实；砼墙体与砌块搭接处没有处理好，造成外墙渗水。

防治办法：应提前做好砌筑前的准备工作，外墙选择尺寸较好块材，提前做好砌块表面清污、盘角挂线工作，砌块应提前1日浇水，水应浸入块体内10～15㎜；重视砌体质量，把干砖浸水、砂浆强度及砌体灰缝饱满度作为重点来抓。墙体砌好后，着重检查外墙砌筑质量，发现通缝亮点，应修补后，再进行外墙抹底灰；原则上外墙尽量少留洞，抹灰前提前检查外墙面的缝、孔、洞并做好记录，要专人负责xx缝、孔、洞的杂物和灰浆，并冲洗干净，然后按要求嵌缝、补洞、检查。

2.5外墙抹灰引起渗漏

渗漏原因：砌体浮灰清理不干净，未浇水湿润，造成粉刷层空鼓、裂缝、脱落；突出墙面的腰线、门窗、阳台的滴水线处理不当；外墙饰面分格缝设计位置不当，引起外墙开裂；分隔条三面抹灰不密实，分格条边棱受损，造成渗水；穿外墙管道周围砂浆堵塞不严，造成渗水；外墙抹灰时，两步脚手架接搓处处理不当，擀压不实，亦会留下渗漏隐患；外墙打底砂浆不管厚薄均为一遍成活，造成开裂。

防治办法：在粉刷前应将砌体表面浮灰清理干净，提前浇水湿润，可在抹灰前用胶质水泥浆向砌体上刷1～2㎜厚，以增强砌体表面与外粉刷的粘结性随即开始抹灰；突出墙面的窗台，腰线应预留足够的高度，使流水线的坡度正常；滴水槽嵌条必须拉通施工，深度，宽度不小于10㎜，距外墙面不小于20㎜；外饰面分格条不宜破损，三面抹灰密实；穿外墙管道周边宜用干硬性砂浆分层堵实，不得一遍成活，外饰面做完后沿管周边注上玻璃胶或密封胶；外墙抹灰接缝应做成反搓，分层搭接，搭接长度不少于100mm；当墙体平整度差≥30㎜，应分两次或几次预先进行补抹，达到与墙面基本相平后再统一抹灰；外墙抹灰较厚部位应分2～3层施工，抹灰砂浆严格按照设计配合比调配成浆。

2.6节能外墙施工引起渗漏

渗漏原因：由于目前无合适的检测措施，对聚苯颗粒保温沙浆强度进行检验，无法正确检验聚苯颗粒保温沙浆强度是否满足要求，使用一段时间后脱落、开裂；钢丝网片在墙拐、外挑、内凸部位未进行有效加强，造成抗裂沙浆开裂；钢丝网的固定件本身无防水功能或施工时固定件四周有缝隙。

防治办法：外墙保温施工选择合格的专业厂家与技术人员进行操作；钢丝网片在墙拐、外挑、内凸部位需翻边延伸，不得搭接，必要时进行加强处理；钢丝网的固定件必须具备自防水功能，在施工时对固定件四周加强防水。

2.7外墙装饰渗漏

渗漏原因：使用了翘曲、开裂或缺角的面砖；面砖脱落，未认真勾缝

防治方法：选择合格的面砖材料，在使用前{yt}用水浸泡2小时，晾干后铺贴；外墙面砖在施工时普遍采用抹缝工艺，对防水要求不利，应要求采用1：1水泥砂浆勾缝工艺，凹进面砖不低于1mm。

2.8外墙防水重点部位

外墙渗漏主要因素为外墙脚手眼、穿墙管口封堵不密实，粉刷搭接不符合要求，分隔缝处理不到位等引起的点渗现象，因此，在施工时重点控制以上因素，可形成专门的检查方案和检查记录。

3.厨、卫渗漏防治与分析

厨、卫渗漏是住宅渗漏的主要项目之一，并且通常会引起一些附带危害，如对已做好的装饰构件造成损害，引起业主之间的纠纷，因此需进行重点控制。通常厨、卫在设计时会单独考虑防水措施，对厨、卫渗漏防治有一定的效果。但是住宅在移交后依然出现渗漏现象，现将常见的分析如下：

3.1沿管道预留洞渗漏

原因分析：结构施工期间，管道预留洞定位不准确甚至遗漏，在管道安装时大范围剔凿，破坏了楼板砼的整体性，严重时还危及结构安全；管道安装与堵洞由水暖工一并完成，水暖工不熟悉土建施工工艺，在堵洞时预留洞未凿毛或一次成型；堵洞时不方便震捣，使砼密实度不够。

防治方法：在设计时降低卫生间结构层标高（一般为30-50mm），上填焦渣垫层，排水支管不经结构层，从垫层通过，以此减少穿板管道预留；提高堵洞质量，管道安装完毕后，堵洞应由土建派专人与水暖工配合完成；沿管道四周做成上翻圆弧，适当加强防水措施。

3.2地漏布置不合理引起渗漏

原因分析：地漏布置不合理主要表现为设计位置不合理，施工找坡不合理，将地漏做得“居高不下”或“身陷深渊”，均不利于排水。

防治方法：为满足使用功能，地漏尽量靠浴盆及洗脸盆。并远离墙面500mm以上，这样便于地面找坡及饰面砖施工，也便于将地漏作为清扫口使用，坡度设置以1%为宜。卫生间地面一般比居室低20mm，地面找坡20mm，所以地漏的标高以比500mm控制线低550-600mm为佳。

3.3厨、卫墙根部设计一般都考虑上翻梁，若施工单位在施工上翻梁时，经常分两次施工，造成中间形成施工缝，水会经施工缝往外侧渗漏。

应要求施工时上翻梁一次性到位，并且上翻部分必须设计为钢筋砼。

3.4厨、卫设置在相邻位置时，在厨房做管道井是解决厨卫渗漏的一种方法

各种立管应尽可能集中布置，并设置一管道井。各管道施工完毕后，可以将所有管道包在管道井内，再在管道井外做防水。同时管道井应与烟道位置统筹考虑，让管井紧贴风道，实现了卫生间墙面的舒适整洁。

3.5设置厨、卫渗漏的重点控制检查点。为确保厨、卫在使用时无渗漏问题，当厨、卫施工后必须逐一做管道及厨、卫自身的灌水实验，及时发现问题，使问题在未交工前得以处理。

4．施工洞口与变形缝渗漏防治与分析

施工洞口含上料口、门窗口、后浇带及砼结构预留洞口等在施工时预留的洞口，当施工结束后，需对洞口进行封闭。

变形缝按性质分为伸缩缝、沉降缝、防震缝等三种，变形缝款一般在50-100mm之间。

4.1施工上料口的渗漏防治

渗漏原因：预留上料口时未留置斜搓或留直搓时未按要求配置钢筋，上料口封堵砌筑时，与原有洞口接搓不严，造成墙体及外粉裂缝，形成渗漏通道。

防治办法：预留上料口具备留斜搓条件，应留置斜搓；无条件留置斜搓，应配置构造钢筋。补砌墙体应按规范砌筑。

4.2外门窗渗漏

渗漏原因：目前使用较多的为塑钢或铝合金门窗，施工单位在加工时减少框料内钢骨架，短期内窗框可能出现翘曲、下垂等问题，在框与墙之间形成孔隙引起渗漏；门窗框于墙体交接处填充不密实，窗台的排水坡度小，雨水往窗户内侧泛水；窗上口抹成平口，雨水往内泛水。

防治方法：加强门窗质量检查，杜绝劣质材料进场；在安装门窗框时先检查洞口尺寸，固定后的窗框与墙体间必须留3～5mm间隙，缝隙内应采用无腐蚀、弹性材料填嵌饱满，防止出现空谷或裂缝。表面用嵌缝膏密封，确保水密性及气密性。窗台粉刷坡度应在30%左右，保证排水通畅。

4.3后浇带及砼结构预留洞等渗漏

渗漏原因：后浇带及砼结构预留洞口渗漏主要是沿交接部位的渗漏，可能引起的原因是原施工砼接口未进行凿毛处理，上层钢筋在施工时被踩踏下坠，未进行纠正，引起结构面层开裂。

防治方法：在留置后浇带前必须编制专项措施，对防渗及结构问题进行重点处理；原施工砼接口必须凿毛处理，浮渣、铁锈、污渍必须清理干净，砼强度比原设计砼强度提高等级。

4.4变形缝的渗漏

渗漏原因：变形缝的防渗漏处理目前普遍采用砼预置盖板、镀锌铁皮、特殊工艺处理等措施，渗漏因素主要是盖板或铁皮安装不良或移动，缝内未填弹性嵌缝材料或材料脱落，铁皮或盖板搭接不良等。

防治方法：嵌缝材料填实后应在其上做1-2层柔性防水层，盖板及铁皮搭接长度满足要求，并做防水处理；施工时需考虑建筑物的不均匀沉降，保证铁皮或盖板具有一定的弹性。

5.防渗管理措施建议

5.1住宅防渗应作为专项技术控制措施，编制进入施工组织设计，引导施工队伍将住宅渗漏作为技术难点来操作。

5.2合理使用新型建筑防水材料，减少使用容易因施工操作不当引起渗漏的防水材料，推广操作简单，防水效果好的防水材料，如高分子防水涂料、外加防水剂等。

5.3在设计时选择穿墙（板）管道少的方案，尽量采用管道集中布置，通过设置管道井（沟）等方式，减少管道引起的渗漏因素。

5.4加强住宅渗漏问题的监督管理工作，做好住宅渗漏问题统计与分析工作，并汇总归档形成防渗管理评价报告。业主投诉渗漏问题委托安排专业队伍处理，由工程施工单位质量保证金内扣除，要求维修单位定期形成维修记录汇总进入渗漏问题统计数据。