(3.68,0.09,2.51%)正在期待一次 “闪亮”的亮相。

　　如果不出意外，今年10月北辰实业将推出其长沙新河三角洲项目的{dy}批180套房源。时隔四年，北辰实业于2007年7月在长沙拿下的92亿全国xx，终于示人。

　　开盘的争议

　　北辰实业长沙项目新闻发言人刘梅并未直接回应长沙新河三角洲项目今年10月推出的说法，但其表示北辰希望有个“闪亮”的登场。

　　“作为北辰实业在长沙亮相的{sg}项目，北辰方面极为慎重，目前整个项目正处在对工程质量及市场状况摸牌的阶段。我们希望有一个漂亮的开始。”刘梅对本报表示。

　　在本报所见的一份今年4月长沙北辰公司的内部讨论纪要中，按北辰方面的设想，该项目于今年5月底对部分VIP客户开放，6月初对公众开放内部认购，10月开盘。

　　但该份讨论纪要中，北辰长沙公司市场部与销售部以及代理方合富辉煌就具体开盘时间产生了争议。

　　北辰长沙公司市场部建议以三角洲路网建设工程影响为理由，推迟开盘时间至12月，争取年底的销售高峰，而销售部和代理公司合富辉煌建议按原定计划执行。

　　争议的焦点在于，在宏观调控后的市场环境下，项目首批房源的销售能否保证足够的销售率以及首批房源的定价应在什么样的水平。

　　上述会议纪要显示，按照北辰方面的初步估算，北辰长沙项目首批房源的成本价格为3421元/平方米，其中楼面地价1671元/平方米，建安成本1300元/平方米，其他成本500元/平方米。

　　北辰方面认为{zd1}限度是以成本价开盘，在保证首批房源90%签约率的基础上，推出第二批98套房源，保持5%的价格递增空间。

　　但整个开盘计划的困扰依然在市场的接受程度上。

　　今年4月，在北辰长沙项目周边区域的非江景房价格维持在3800元/平方米，二手房价格约3200元/平方米，江景房价格则维持在5200元/平方米。

　　北辰认为，首批非江景房房源以成本价推出可看作是 “低开”。周边接近4000元/平方米的均价似乎为北辰后续房源的“高走”提供了基础。

　　然而，时至5月，长沙市场突变。5月19日，有长沙媒体报道北辰长沙项目周边某楼盘业主将其手中房源从45万元降至39万元仍未成交。

　　北辰方面似乎必须重新寻找更有支撑力的开盘价格，因为按照北辰长沙公司市场部调查，关注北辰长沙项目的客户群体均为城市年轻白领阶层，其首付接纳度多半为7万元左右，首付一旦超过10万元，则接受度不到两成。

　　该纪要显示，北辰实业总部对长沙项目开盘价格最坏的打算是非江景房折后价3110元/平方米。

　　但北辰方面无法确定宏观调控对市场后期可能产生的影响，其最终确定长沙房价水平降低到2500-2800元/平方米的情况下北京将和长沙直接对话，届时北辰方面将考虑把地块划分，引进其他战略投资者。

　　本报记者致电北辰公布的销售电话，北辰长沙项目的销售人员表示，该项目首批望江的房源当中，户型均为150-500平方米，目前尚处于蓄客阶段，并未开放对公众的内部认购。而刘梅亦对本报表示，目前项目尚未拿到销售证，楼盘还未发售。刘梅同时表示，公司正在积极摸清市场情况，开盘价格和时间尚未确定。

　　针对VIP客户的江景大户型被认为是此次北辰长沙项目是否摸清市场的关键。他们选择在广州市场占有率高的合富辉煌代理销售，以期内部认购客户能扩大到在广东工作的湖南籍xx客户；同时希望内部认购时销售率能够达到90%，形成楼市热销局面，带动后续销售。然而，长沙整个xx市场自今年宏观调控以来并不理想。

　　土地博弈

　　自从2007年7月北辰实业以92亿元的价格拍下新河三角洲项目，就注定了这是一块异常煎熬的地块。

　　按参与竞拍的世纪金源董事长黄如论的说法，该地块土地总价超过50亿元就没法做。

　　最初新河三角洲地块的规划条件更为严苛。整个地块占地面积785198.96平方米，其中包含商业用途面积152390.25平方米，住宅用途面积632808.71平方米。容积率为商业小于5.0、住宅小于3.5,总建筑面积不超过380万平方米。以此核算，北辰拿下该地块后楼盘实际楼面地价2421元/平方米。照此，北辰长沙地块的成本价格为3721元/平方米。

　　“照长沙市的楼市价格，即便是以成本价在2010年开盘，放在同区域仅是刚可接受的水平，再高一些就卖不出了。这还没有计算北辰项目15万平方米的商业面积。这是一块没法做的地。”有媒体人士对本报表示。

　　2008年7月31日，市场传言北辰方面即将退地。但北辰方面随后予以否认，并表示，除10亿元拍地保证金外，北辰及首开首期62亿元地价款已经支付，北辰并未有退地打算。随后，北辰于2008年8月在长沙举办了一次盛大的动工仪式。

　　“退地是北辰要求长沙市政府更改规划的一种方式。事情搞得很僵。”上述媒体人士对本报表示。

　　该媒体人士引用长沙市政府相关人士的说法，在北辰退地传闻后，北辰方面即与长沙市展开非正式的洽谈。最终，北京市方面某领导亲赴长沙负责协调相关事宜。

　　按照地块出让时的土地建设标准，除容积率及具体路网规划之外，长沙市政府还要求地块竞得人在成交确认之日起一年内，必须完成不少于20亿元的工程建设投资，土地全部交付后4年内，完成对整个区域的整体开发建设，竞得人不得将项目用地分拆转让。

　　但长沙市最终调整了项目规划及部分标准，放宽了对首期投资的要求及标准，并调整了项目内地上及地下的路网规划，同时同意北辰方面增加栋楼的规划高度，此外，为补偿北辰方面的拿地损失，长沙市将项目内的市政路网工程承包给北辰。

　　按照新的规划，北辰长沙项目的楼面地价降至1671元/平方米。此外，北辰通过路网工程承包所获得的地价补偿对项目成本的影响则未知。据了解，北辰长沙公司已核算此部分对项目成本的影响，以便确定首批房源的成本价格。

　　“长沙近年来土地供应幅度较大，房价超过6000元/平方米是难以接受的。”上述媒体人士对本报表示。

　　北辰长沙项目的未来似乎依然未知。也许正如长沙北辰某工作人员所述：“政府的苦心集团公司知道，但市场价格不能维持项目运作的话，集团公司将不得不采取措施弥补损失。”