局部区域一、二手房价差消失，同类二手房价格面临下调压力

　　新政调控逐渐影响下，不少新建商品住宅项目选择低开或降价促销，而周边二手房报价却未有松动，正常市场行情下的一、二手房之间的价差消失、甚至倒挂的现象正在上海楼市的局部上演。其中较为明显的板块就有宝山顾村和松江九亭。

　　在宝山顾村，某在售新盘采取打折、附赠面积等手段降价促销，实际成交均价约为1.2-1.3万元/㎡，较同为该项目的前期产品进入二手房市场报价低出2000-3000元/㎡。在松江九亭板块，某住宅项目选择低开，目前的实际成交均价为1.6万元/㎡左右、较报价低约2000元/㎡。在该盘周边，品质接近的次新楼盘九城湖滨国际公寓，计算下家实际承担的报价、税费等总成本，成交均价也在1.7万元/㎡左右，同类二手房的低价优势荡然无存。

　　21世纪不动产上海锐丰北九亭分行经理仲贡普告诉记者，松江九亭板块的自住买家以年轻人居多，大多数支付能力有限。之前新建住宅项目未降价促销时，这些买家对政策变化、房价下跌已有颇多忧虑，入市谨慎。而在新房率先降价后、二手房的低价优势丧失后，他们又在一、二手房的选择上迟疑不决，区域内二手房的去化再添阻力。

　　“以目前上海楼市所处的发展阶段，正常情况下同一片区内的同类可比房源中，二手房一般较新房会有10%左右、甚至更大的价格优势”，21世纪不动产上海锐丰总经理叶厚彪表示。因新政调整对市场的影响力将持续相当一段时间，在新建商品住宅项目已经率先进行降价的局部区域，待售二手房应作相应的价格调整，方能顺利去化。况且，“以目前交投较为低迷来看，新盘降价促销的现象可能进一步蔓延”，叶厚彪补充道。

　　置换型买家入市积极性提高，全款支付交易现象抬头

　　随着上海楼市二手房市场的议价空间普遍扩大，一些购买能力较强的置换型买家的入市积极性已有所提高，而且以全款支付的方式交易、规避信贷政策影响的现象有所抬头。

　　来自21世纪不动产上海区域数据监测中心的统计数据表明，更多的对应了置换型需求的90-140㎡中等户型房源在6月上半月交易套数占比为23.9%，比5月份增加4.1个百分点。区域分布上，单价在3万元/㎡以下的此类成交主要分布于虹口鲁迅公园、杨浦黄兴、闸北大宁等北部板块；单价超过3万元/㎡的交易则较为冷清，各区域中仅有南黄浦、南卢湾等中心城区有所体现。

　　不仅如此，全款支付的交易形式在目前行情下趋于活跃。21世纪不动产上海锐丰天通庵路分行经理黄雄伟告诉记者，“政策调整前全款交易的比例只有2~3成，6月的几个案子都是全款支付”。在其分行所在的虹口鲁迅公园板块，6月交易活跃的代表小区包括虹口花园、恒业公寓等，目前挂牌单价普遍在2.1-2.3万元/㎡，主要对应了置换型需求。对于全款交易现象抬头，黄雄伟认为待售房源降价、xxx提高，以及置换型买家资金实力较强是两个主要原因。与新政前的价位高点相比，此类楼盘中的急售房源让价幅度达10%，基本符合入市买家的心理；交易金额在250-260万元，置换型买家出售旧宅所得加上持有现金即能全款支付。

（文：21世纪不动产）