投入产出分析
对经济型旅馆的效益，我们进行了初步测算，测算口径为目前国内经济型旅馆常见开发模式即租赁场地改造，建筑面积5000平方米，客房150间，餐位150个，停车场50个的单店测算投入为620万元左右（项目改造周期控制在6个月左右）。
1、 改造、装修费用为5000平米*500元/平米=250万元
2、 消防系统30万元
3、 照明系统、通讯系统、电脑系统100万元
4、 电梯1台50万元
5、 客房家电150间*4000元/间=60万元（单位空调和电视机及其他）
6、 客房用具、布草150间*2500元/间=37.5元
7、 餐厅设施设备40万元
8、 其他50万元
（一） 收入预测，预计销售收入在880万元左右
1、 客房收入150间*80%*365天*130元/间·天=569.40万元
2、 餐饮收入150餐位*2*60%*40元/人*365=262.80万元
3、 其他收入50万元（小商场等）
（二） 运行成本及费用合计630万元
1、 租金120万元（按杭州市旧厂房租赁均价250元/平米·年测算）
2、 税金50万元
3、 水电等能耗60万元（按收入7%测算）
4、 员工工资70万元（按40人测算）
5、 办公费30万元（按收入4%测算）
6、 布草洗涤费用、维修费用20万元
7、 广告及培训费用20万元
8、 折旧60万元（按10年计提）
9、物料消耗及其他费用170万元
10、财务费用30万元(投入资金均为银行xx算)
(三)经营利润初步估算为250万元，投资回收期两年半左右。
但如果以购地自建方式开发(按占地3000平方米，建筑面积5000平方米估算)则投资成本需要在1500万元左右，则投资回收期为5年左右。在自营店经营成功的基础上，存在机会收益，即开发一个加盟者，可以收取品牌使用费和特许经营费，品牌使用费在30～50万元左右，管理费按营业收入的2%—3%。
运作模式
一、开发模式
1、利用旧厂房、旧旅馆、旧仓库等进行改造。对建筑物的要求有：
(1)建筑物为长方体，建筑面积在4500平方米～6000平方米的范围内，宽度或进深以16米左右为{zj0}。建筑物高度为5层左右，有一个电梯井位。
(2)建筑物结构为框架结构，允许进行改造。
(3)周边有一定的空地，出路通畅并可停车。
(4)水、电、气、排污、通讯等设施到位。
2、租地自建，对地块要求：
(1)三通一平，市政配套到位，到红线。
(2)占地面积3000平方米左右，视地理位置与价位而定。
3、购地自建
(1)必须拥有产权，并无对外抵押事宜。
(2)已立项(旅游用地)。
按照国际上操作汽车旅馆的成功经验，购地成本需控制在总造价10%以下。
4、联合其他公司共同投资合资、合作，对方以现有固定资产投入，如酒店、厂房、土地等评估作价投入，酒店管理公司以品牌及建造或改造资金投入，确定各方占股比例，成立一家单店，输出品牌，经营利润分成。
5、加盟、特许经营
经济型旅馆的连锁经营，品牌化和规模化的互动结果。先有一定数量的自营店和形象店，积累一定的经营理念和品牌商誉后，才能吸引加盟者。因此要吸引加盟需要：总部拥有一个良好信誉和市场感召力的品牌，或者拥有订户中心、旅行社等经营资源。有成功的单店及连锁店的管理模式，单店具有良好的赢利性，已消费市场较成熟、潜力较大。有统一的物品供应系统，给加盟者提供全万位的支持。总部能够持续不断地为加盟者提供培训，有统一的、强有力的市场推广计划。
加盟者需缴纳一定额度的品牌使用费和管理费用，酒店管理公司则输出品牌和管理模式。
6、委托管理
由业主方委托酒店管理公司经营管理，人员由酒店管理公司配备、培训、管理，委托方缴纳一定额度的管理费。
二、选址要求
1、地理位置：
①靠近文教区、大型工业区、商贸中心、批发市场、展览中心、大型娱乐场所等区域。
②邻近主要公路（或高速公路）的交*道口，交通枢纽，城市入口处、飞机场、火车站、汽车站、码头、地铁出口、大型停车场、商业网点等。
2、交通条件
在选址附近有三条以上通达商业中心、火车站、汽车站的公交站线。
3、市场环境
作好周边市场的调研
①周边有没有饭店、旅馆，他们的等级、经营情况（客源、房价等）。
②客流量（车流量、人流量，能否滞留）。
③附近的企事业单位的情况，如单位种类、单位数量、基本经营情况等。
假如我们选择的是汽车旅馆，则选址的要考察拟建旅馆所在地点的车辆的流量，观察新的公路、机场发展的动向，靠近一条主要公路的交*道附近为理想的兴建地点。此外，某一特殊设施如机场、工业区、大学等附近，还有各大都市的市郊，由于人口集中的情形日益增加，再加上我国积极倡导小城镇建设，这些日后遍布全国的新兴小城镇也是兴建汽车旅馆的考虑地址。选址时还要考虑周边的旅馆的竞争势态和配套设施的情况，在建设旅馆期间可与城镇管理部门和其他相关公司联系设立加油站、汽车维修点、小网吧、自动售货机、洗衣房、IC卡电话机、杂志和报刊零售店等。
三、注册成立酒店管理公司
下设事业拓展部（市场推广中心）、财务核算部（物资采购中心）、人事培训部、工程筹建部（根据开发模式确定是否需要）。编制一本《连锁旅馆标准手册》，对连锁旅馆的建造、室内设备、服务规程、人力资源管理及培训等做详细的规定，做到有“章”可循，有序发展。
1、规模
经济型旅馆从控制投资成本和经营定位考虑，建筑面积应控制在5000—6000平方米之间，占地2000—3000平方米为宜。客房100—150间左右，餐位 150个左右，停车位 50个左右。
2、风格简约，设施到位
旅馆内设置单人房、双人房、家庭房和套房，以淡黄色、淡粉色为主色调，房内配备单体空调、卫浴、电视、电话等设施，家具采用板式结构，如简单的存衣柜、床头柜及写字台，提供24小时热水。
餐厅提供点菜及商务快餐服务，也可考虑自创一个大众化餐饮品牌，与经济型旅馆相配套。
设置小规模的商场、书报销售店。
3、人员配备
配备30—40名服务人员，结构为：店长1人，综合部（财务、人事、工程）10人，主管5人，前厅接待3人，保安兼行李员3人；客房服务员10人；餐厅服务员5人，厨师3人，小商场2人。
4、人力资源管理、培训、质量检查
各连锁店的人员培训均由酒店管理公司按照服务规程统一培训，保证规范化的服务，定时对各连锁店进行检查，以保证服务质量，维护品牌形象。
5、广告宣传
所有连锁店的广告宣传策划均由酒店管理公司统一对外发布，做整体形象设计和制作宣传资料，如同页、广告宣传册、广告牌的制作等。
6、物资供应
由酒店管理公司物资采购中心统一采购，集中采购以降低成本。
7、订房中心
设立酒店管理公司订房中心，配备免费订房热线，实现网上预订和各连锁店之间的交互订房。建立会员卡制度，锁定一批消费群。
8、确定各连锁店的建筑设计风格，形成一种模式。
具体项目如下： （1）、按三星级标准修建拥有150间标准客房的酒店，理论投资额为每间10万元，总投资额为1500万元。 ⑵、以海岛自然风光、海岛风情、海上运动休闲垂钓和妈祖文化为主题的旅游功能区，总投资额为1500万元。 ⑶、具有渔村风情的海鲜酒家，投资额为300万元。 ⑷、污水、垃圾处理设施，投资额为200万元。 4、投资概算 项目 投资额（万元） 酒店 1500 旅游区 1500 海鲜酒家 300 污水、垃圾处理 200 不可预见费用 100 合计 3600 5、经济效益分析 （1）酒店 客房数 平均房价（元） 评估入住率 年平均营业收入 150 250 60% 930 营业费用：以营业额10%预计为93万元。 营业税：以营业额5%计为46万元。 水电及维修：以营业额的5%预计为46万元。 员工工资：以目前同类酒店作为参照，按30人计人均工资 800元，合计为28万元。 管理费用：以营业额5%预计为46万元。 年利润=930-93-46-46-28-46=671 资金利润率=671÷300×{bfb}=22% ⑵旅游区 预计人次（万） 评估人均消费（元） 年营业收入 10 80 800万元 营业费用：以营业额10%预计为80万元。 营业税：以营业额5%预计为40万元。水电及维修：以营业额5%预计为40万元。 员工工资：以评估规模为20人，人均工资为800元，合计 为19万元。 管理费用：以营业额为5%预计为40万元。 年利润=800-80-40-40-19-40=581 资金利润率=581÷1500=39% （3）、海鲜酒家 接待人次（万人） 评估人均消费（元） 年均营业收入 10 30 300万元 营业成本：以营业额的50%预计为150万元。年利润=300-150=150 资金利润率=150÷300×{bfb}=50% 总投资预计回收年限 3600÷（671+581+150）=2.57 该项目约五年内可以收回全部投资 6、风险因素分析 旅游项目投资难以控制的风险在于游客数量的多少和消费能力的高低。随着珠海休闲度假旅游城市形象的日益强化，珠海接待的旅游人数逐年增长，预计每年接待人数将达1000万人次，海岛游更是成为珠海旅游业的拳头产品，作为珠海市旅游业的增量指标，万山镇政府近年来致力于海岛基础设施建设，化劣势为优势，岛上交通、供电、供水、供油等基础设施日臻完善，为万山留住了一批固定的港澳游客，随着五一、国庆、春节旅游黄金周的到来，国内游客也在成倍增长。预计在浮石湾度假村建成之后来岛旅游的人数将达10万人次以上。根据统计，2001年珠海人均可支配收入为15869.91元,人均消费支出为11562.09元,人均旅游消费为552.79元,从以上数据可以看出浮石湾度假村的消费水平是xx可以为普通游额所能承受的,因此对其经济效益的评估是比较合理科学的,此项目将为投资商带来预期的回报,大有发展前景
【作者: 】【访问统计:】【2007年08月2日 星期四 23:49】【】【】
