每经网深圳7月1日电（每经记者 李潮文） 从7月1日起，全球{wy}赚钱的地铁公司--香港铁路有限公司（简称港铁，00066.HK）正式进入内地接管深圳地铁四号线，开始其为期30年的独资经营，即全资投入开发后续工程，30年内全部收入归该公司所有。

　　一方面，港铁放弃了地铁沿线的物业开发权，而另一方面，周边房价在地铁交通因素的刺激下，早已水涨船高。

　　港铁开发沿线物业梦落空

　　深圳地铁四号线由一期和二期组成，全长约20公里，一期已于2004年开通运行。在当年规划第二期工程时，政府与港铁签署合作协议，由港铁斥资60亿开始4号线二期建设，获全线30年期的经营权。同时，政府还将沿线290万平方米建设面积的物业开发权予以港铁。

　　港铁当时发公告称，项目公司将在290万平方米建设面积的土地上初步规划出2900个住宅单位，每个单位100平方米，其它土地将做商业用途。

　　谁知五年后，深圳市政府不再将深圳地铁四号线的物业开发权打包交给港铁。作为补偿，政府提供一定的财务补偿。港铁当时公告称："在30年特许经营期内，港铁负责4 号线所有运营、维修及资产管理等方面的开支，而深圳市政府会提供适当财务支持。"但对于财务支持的具体数额，公告并未透露。

　　港铁一直遵循"地铁+物业"的经营模式，成为现今世界上{wy}一家盈利的地铁公司。这种模式即特区政府授予地铁公司物业发展权，地铁公司全盘规划线路及沿线物业，经政府认可并审议批准后获得土地物业开发权，此后通过项目招标、施工监督、收益分享等措施，掌控整个开发价值链上增值较大的拿地、规划设计、经营管理等环节，同时将成本较高、风险较大的施工建设环节主要交给开发商操作。

　　早在2004年深港两地签署地铁四号线开发协议时，业界普遍指，港铁也正是看中了290万平方米的物业开发权。

　　内地已经尝到亏损滋味

　　2009年，港铁实现净利润96.39亿港元，仅物业发展一项就贡献35.54亿港元。

　　然而，在深圳没有物业开发权之后，港铁的盈利能否保证？有消息称，港铁接管深圳地铁四号线后，票价将维持深圳地铁票价现有标准。而在今年3月，港铁与香港当地票价已经加价2%以上。不难想象，光靠本就亏损的地铁售票收入，显然让公司看不到盈利希望。

　　实际上，港铁在内地已经初尝亏损滋味。港铁在北京地铁四号线上投资建设和运营占股49%，但该线路2009全年录得亏损500万港元。港铁当时表示，北京地铁四号线因拥有相对较大的折旧及利息支出的投资项目而录得亏损，预料需要数年时间才可录得盈利。

　　实际上，如同全世界其他地方一样，中国内地所有的地铁运营都处于亏损状态。业内人士指出，相比巨额建设费用和运营费用，作为公共运输交通，轨道线路具有的公益性，票价不能xx按照市场来定价，这也就注定了其运营起来也一定要亏损。

　　但港铁一直向外界强调，纵然没有物业开发，公司将会确保得到满意的回报。

　　对于港铁来说，无论深圳4号线最终经营效果如何，沿线的物业开发权，亦是块飞了的"肥肉"。

　　以沿线的龙华区民治地段来说，属于深圳关外，坐车前往深圳中心地区--福田区需四五十分钟，地铁开通后，大约只需15分钟。

　　据记者了解，2004年，该片区售价仅在3000元/平方米左右，而就在房地产一片打压之声的2010年，该片区新开盘一个名叫"曼海宁"的楼盘，开盘价为24000元/每平方米。而该楼盘卖点之一，正式这条由港铁修建的地铁4号线。