都市综合体，是指都市中的居住、商务办公、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各种城市物业功能复合、相互作用、互为价值链空间的高度集约型街区群体。它包含各种城市功能，集5A甲级智能写字楼、超五星级酒店、国际购物中心、国际公寓等多元xx物业形态于一体，居住、商业、休闲娱乐、纵横交叉的交通及停车系统，有些还具有体育场馆、会展等展览功能，吃穿住行都带有鲜明的商圈色彩。

都市综合体与建筑综合体有共性，也有差异。都市综合体具备完整的街区特点，是建筑综合体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化的结果，同时都市综合体通过街区的作用，实现了与外部城市空间的有机结合、交通系统有效联系，成为城市功能混合使用中心，延展了城市的空间价值。

接下来，笔者以自己正在操作的大型综合体项目为例，浅谈城市综合体的整体功能规划、招商等操作思路：

福建省海峡西岸投资公司是由省政府牵头，几家福建知名上市公司出资组建而成的省级公司，公司以城市运营商为定位，为海峡西岸城市创造价值。海西投资公司目前除了在其他城市开发大型项目外，也在泉州市全力打造海西时代中心，即属于大型城市综合体。

海西时代中心地处海西经济圈核心城市---泉州城东区域。泉州市，是海峡西岸经济区的中心枢纽城市，下辖晋江、石狮、南安、惠安等全国经济明星县市，全市人口达760多万人，泉州平均每年GDP占到全省总量的45%，综合经济实力排名全省{dy}。同时，作为与台湾直线距离最近的大陆城市，泉州是xx的侨乡、台湾汉族同胞的主要祖籍地，同时也是海外侨胞投资的密集地。两岸三通之后，泉州的城市地位将进一步提高，城市经济也迎来了发展的新机遇。

而城东作为泉州的城市次中心，它将被规划的一座健康居住新城、第三产业中心以及体育中心。时代中心将打造成城东的核心区域，创造城东的都市价值。

超大规模都市综合体——海西时代中心，占地1000多亩土地，规划有可容纳8万人的海峡体育场、可容纳8188人的海峡体育馆、建筑面积40万平方米的大规模纯商业业态广场---海西商业广场，以及百万平方米xx住宅小区。

首先，我们在福建省政府的领导下开发海峡体育中心，目前海西体育中心已经全部落成，它作为标准的甲级体育场馆，成了福建省内{zd0}规模的体育设施配套。2008年10月26日，第六届全国农运会在此圆满举行，中共中央政治局委员、国务院副总理回良玉等国家领导也参加了开幕式。作为全国性的大规模赛事，把时代中心的项目形象拔高，同时也让海西时代中心随着泉州、随着城东而得到全国范围的宣传。

规划中的40余万平方米的超大规模海西商业广场，集风情商业街、大型百货主力店、超五星级酒店、5A甲级写字楼、xx酒店式公寓等于一体，打造泉州未来商业核心，同时辐射整个海西经济圈。提升整个泉州的城市价值。海西时代中心，为了聚集人气，规划有建筑面积达百万平方米的xx住宅配套，为项目的商业配套、体育配套乃至整个城东未来发展提供人气基础。当然，项目的商业配套是辐射整个海西的，而海峡体育中心的辐射范围更广，甚至是整个中国区域。城东区域，同时规划有泉州{dy}人民医院（占地200多亩，建筑面积20万平方米，住院部床位1500多个）、泉州第五中学——泉州{zh0}的中学、泉州第二实验小学等一批优越的医疗教育配套，与海西时代中心共筑城东健康居住新城。

通过以上对项目的整体情况介绍，笔者认为，操作一个综合体项目首先应该确定项目的一个发展模式，将定位于什么样的一个城市综合体，这非常关键！

以下表格概括了综合体发展模式的分类、成功要素以及国内外操作较为成功的案例：

以海西时代中心为例，在近200万平方米建筑面积的项目规模中，商业部分超过了40万平方米，顾名思义，40万平方米纯商业体成了时代中心的核心部分。而从项目规划对于区域来说，它的商业部分也是起到核心作用的。

而在确定了项目走何种发展模式之后，应对综合体内部各个功能体对项目所起到的贡献作用进行分类，这对项目的开发顺序会起到一个指导性作用。

对于一个都市综合体，一般它的各类功能体可划分形象贡献型产品、明星产品、补充型产品以及现金流产品。如海西时代中心，主要几类功能体我们可以对其进行划分：

住宅：百万平米的住宅，由于住宅物业整体运作相比其它物业是比较高效的，因此它担当起了产生项目现金流的产品。因此项目以部分住宅先行开发方法，为后期运作提供现金流。同时这也蕴含着了在很多综合体项目中现行的住宅物业，到周期存在着巨大的升值空间。

五星级酒店、海峡体育中心：五星级酒店提升了项目的档次形象，而海峡体育中心作为全国性赛事的举办场地，拔高了项目的高度形象。因此，它们充当了项目的形象贡献型产品，也为住宅产品加了分。作为形象贡献型产品，一般在前期可部分先型投入建设或者着手确定合作单位，如五星级酒店可先确定酒店管理公司，海峡体育中心的前期先行建设。

40万平方米商业体：作为在全国范围都属超大规模的商业体，它是项目的核心部分，也自然担当起了项目的明星标杆产品的角色。

而40万平方米商业体作为项目的核心部分，它的成功运作，将是项目成败的关键。而对于商业体来说，招商，无疑是其首要工作。笔者以自身长期从事房地产行业管理和开发所沉淀下来的经验，对于综合体项目招商运营工作提出自己的几点看法：

商业地产既不是商业也不是地产，商业地产是以租金为现金流来源的不动产投资，是十分复杂的综合性产业，国外把商业地产归类于金融类行业。

商业地产的好处：

（1）    有长期稳定的现金流回报;

（2）    享受资金升值的双重利益;

（3）    受经济周期影响相对不大，特别能抗衡像今年这种世界金融海啸。

商业地产的难点：

（1）    门槛高：资金需求大，人才要求高;

（2）    风险大：规划难，招商难;

（3）    管理难：更有培育期、收租率等问题的存在。

成功运作商业地产的几大作用：

（1）纯粹“卖商铺”不是商业地产，很难管理，但是我们相信自己是有这样的能

力和实力，因此，合理的租售比搭配非常重要;

（2）商业地产对提升企业品牌，起到良好的社会效益非常有效;

（3）通过商业地产运作来赢得金融融资的青睐，也能获得国内外投资机构追捧。

就广场内商业形态可划分为：零售业、非零售业

零售业：

（1）综合型：百货、大型超市、仓储式会员店等;

（2）专业型：家用电器、IT、通讯、服装、玩具、家具建材、书店、药店等。

非零售业：

（1）娱乐：影院、电玩城、室内游乐中心、KTV、酒吧、夜总会、网吧、桑

拿、棋牌室等;

（2）餐饮：中餐酒楼、西式快餐、简餐、咖啡厅、茶餐厅等;

（3）健康：健身会所、美容SPA等。

1、商业广场重要的组成部分是：百货主力店

百货主力店聚集人气，虽然租金水平相对不高，但对小商铺的招商带来重要的作用。优质的百货主力店能提高商业广场的品质，因此我们在招商上大力引入了世界{yl}的百货企业。

2、影城是商业广场娱乐元素的重要组成部分

一个品质高、能够吸引市民目光的影城，丰富了人流增加了随意消费的机会，对商业广场的升值有明显的促进，做得好的影城1年的票房收入就能超过3个亿，所以招入什么样的影城：如招加盟式还是独立运营商，进行筛选非常重要。

3、酒吧、夜总会、咖啡厅

这些业态能吸引大量时尚的消费人群，租金承受能力也很高，对物业能带来升值的机会，对配置的酒店式公寓销售带来非常有利的因素，所以不能忽略。

4、引入xx的餐饮会提升商业广场的形象

餐饮类商业，租金收入不高，但对娱乐、休闲消费有明显的推动，象宁波天一广场中的石浦海鲜城。因为酒店的客人、员工、货物进出频繁，所以必须给其提供一个单独的空间以及宽敞的门头，离地下停车场的出入口相对要近。

5、品牌服饰专卖店

这是商业广场的收入主要组成部分，采用步行街的形式，引入世界一线、二线的品牌打造主力步行街，可以采用租售并举吸引客商入驻。

6、高星级的酒店

这是一个商业广场的核心价值，有一个世界{yl}的高星级酒店，对商业广场的整体招商非常有利，对商业广场的品质提升也起到关键作用，因此，我们在这里要花上好多的心血，我们为了这个高星级的酒店，同世界的{yl}的酒店管理公司万豪集团的丽兹卡尔顿品牌，凯悦集团的柏悦品牌以及四季、洲际、凯宾斯基、文华东方等xx酒店品牌进行xxx的接触，为了{yl}品牌的入驻，我们提供了很多优惠的政策，但这{jd1}是值得的。

7、商业坡街、旋街---打破传统步行街“层”的概念、树立了空间特色

作为目前国内xx的坡街，打破了层的概念，把三层、四层也做为一层来设计，解决了目前商业广场里面一层、二层人气会比较旺，三层、四层人气较淡的问题，旋衔富有特色的商业空间设计使人在这里驻留，{zh0}的解决了交通动线问题。总之商业广场的招商是{dy}位，{jd1}不能xx设计好了再去招商，应先设计好一个概念方案，在此基础上边招商边调整，然后形成一个可操作性的整体商业广场，这样成功率就会很高。

在城市的核心地带，“都市综合体”既是一种发展的必然趋势，也是土地价值{zd0}化的{wy}选择！

以上，是笔者对城市综合体商业业态组合、整体运营及招商的一些自身见解。

同时，对于一个大型城市综合体项目，它的操作难度是很大，因此，如何组建{dj0}的项目团队是非常重要的。我们海西时代中心，为了将其打造成海西名盘，尽心组合了国内乃至全球性的专业合作伙伴组成明星团队,强强联合，共铸辉煌：建筑设计同济大学建筑研究院，景观设计ADI，物业管理由戴德梁行担当，住宅部分营销由中原地产全程代理，商业招商方面我们组合了世界{yl}的招商公司......

一个好的大型城市综合体，能够改变一座城市的命运！