目前多处四合院面临修缮。

资本注入让四合院换新颜。

民间资本能否盘活四合院

新规明晰产权助推交易量 行情看涨一个院子值四亿

核心提示

3月1日起，鼓励单位和个人购买旧城历史文化街区房屋或院落的 《北京旧城历史文化街区房屋保护和修缮工作的若干规定》正式实施。记者在调查中发现，民间资本注入带动了四合院的交易，四合院{zg}价已达4亿元。

四合院市场调查

■政策引导市场 买家吃了定心丸

“到我们这打听四合院交易的电话明显多了，多数是买家。

”说这话的是北京顺益兴四合院专营机构的接线员小曲。尽管新规定在2004年4月12日就开始试行，但当今年3月1日正式开始实施后，市场对政策依然有明显的积极反应。

规定的核心是：房屋产权人承担房屋保护和修缮责任以及可依法出售、出租、抵押、赠与、继承。一位参与《规定》草拟的专家说，这也是旧城房屋保护和修缮的一个出路，有一些私房产权人由于种种原因，无法承担这个责任，政府鼓励这类房屋进行交易，使房屋得到更好的保护和修缮。

“以前总有人担心试行规定有变化，现在算是吃了定心丸了。”北京顺益兴四合院专营机构负责人张帆说。京城另外一家较早涉足四合院经营的代理机构万德成传来类似利好消息，其负责人井蕴娇告诉记者，进入3月以来无论是电话咨询还是网站访问量都翻了一倍。

■交易程序复杂 政策限制较多

资料显示，20世纪90年代初，北京四合院的面积有近400万平方米，到了2000年就又减少了近100万平方米。目前北京尚存古旧四合院、独院1万套左右，而产权关系明确适合上市交易的只有两千余套。四合院交易市场真正有规模是开始于2003年，从2004年开放四合院向非北京户口的个人和团体销售后，北京市的四合院成交量以每年15%到30%的数量递增，但市场总量不大。张帆告诉记者，经顺益兴每年代理交易的四合院有30套左右，“想买四合院的有钱人挺多的，问题是产权清晰的私产四合院实在太少。我们手里最多时也就有150套。”

四合院代理机构销售的全部是私产院子，即便如此，说服安置好院中的所有住户也是一件令人头疼的事情。张帆说，基本上一个院子都有10个左右产权继承人，一家不同意就没法过户交易，有的继承人还在海外，“每个院子至少都得经过一年多的时间去析产、安置、报批才能符合交易条件。”2005年张帆看上北海边上的一个好院子，院里有12户人家，一家家“谈”下来耗时一年半。

四合院交易有很多与普通商品房不同的特点，必须是一次性支付房款或等价置换房，不能银行xx和分期支付；绝大多数买家购买后会对四合院进行翻修重建，必须依照《北京旧城历史文化保护区房屋风貌修缮标准》等政策规定保持古都风貌原拆原建，动工前翻修计划必须报文物局、规划委等部门审批，四合院买家必须遵守四合院的外观与风貌，不能随意处置四合院，不能将其拆毁改作别墅或门脸房，即使打算安装落地窗以及加盖厕所都需要规划部门审批。同时还需要周围所有邻居签字同意才行；{zd}的风险是遇到政府拆迁，因此，在历史文化保护区范围内格外重要，那里大拆大建的几率微乎其微。

■行情一路看涨 天价院子四个亿

价格高昂的原因就是资源的稀缺性。当越来越多的有钱人迷恋四合院的生活方式和尊贵地位时，四合院却是越来越少，供需严重失衡的结果自然是价格飞涨。目前北京四合院均价每平方米售价在2万－10万之间，以前这个标准指的是房屋建筑面积，现在则指院子占地面积。当然，从某种程度上说，买四合院主要就是买那块黄金宝地。购买四合院之后，绝大多数人会推倒重建，各种设施改造翻新价格也高得惊人，平均每平方米5000元上下。

刘香成，曾获普利策奖的华人摄影师，1978年他来北京作为美联社驻华摄影记者时，“一个700多平方米的好院子只要两三万美元”。而当1994年他决定出手买四合院时，400平方米的一个院子的价格已经是“七位数”，也就是上百万人民币了，“即便如此我也没有丝毫犹豫，看完后用了30秒就决定买下来”。另外一个迷恋四合院的记者刘一达就没有那么 “痛快”了。1998年那阵儿有房管所的朋友建议他买个院子。他回忆说，“其实我们家原来有个院子在辟才胡同，后来赶上拆迁一平方米补偿3000多元，怎么也凑不出100万呀！自己当时要有肯定买了，现在后悔也没有用了。”刘一达错过了四合院，而刘香成在北海的院子如今的市场价值恐怕要用八位数甚至更多来衡量。

顺益兴的张帆告诉记者，“三年前我们卖过最贵的一套四合院有5000多万，现在估价肯定过亿了。”万德成负责人井蕴娇则透露，目前他们手上{zpy}的院子卖300万，“也就是一个100平方米不到的独院”，而最贵的一个院子标价4个亿，“是一个面积7000多平方米的官宅”。

北京四合院的价格受到多种因素的影响，最主要的因素还是地段——越靠近市中心价格越高。张帆说，历史上就有东富西贵的说法，中轴线附近地区（故宫、景山、后海）的四合院价格{zg}，南北中轴线、南锣鼓巷地区其次，南城价格相对较低。

四合院旅馆吉庆堂堂主、来自山西的吉庆明先生从2006年开始先后买下四座四合院，他也把位置看做决定院子价格的首要因素：“必须是生长在旧城完整的胡同里，住在城里会很方便，如果是在郊区再大也没有价值，那我还不如买别墅呢！”在他看来，位置之外的其他四个因素依次是：一、院落自身：我要看它的朝向和规模，是不是标准的四合院，格局好不好。二、私密性：看院子可视范围内有没有楼房和其他高层建筑，如果有就意味着自己的生活暴露在别人眼皮底下了。三、交通：看出入是不是方便，胡同能不能进车，周围好不好停车，附近路况好不好。四、文化价值：院子的历史渊源。