济源市房地产市场调研报告

【2008年版】

目   录
一.济源市宏观背景研究……………………………………………………………2
1.1济源市概况 …………………………………………………………………2
1.2济源市房地产发展情况 ……………………………………………………3
二、济源市房地产住宅情况分析   ………………………………………………6
2.1主要楼盘汇总 ………………………………………………………………6
2.2主要在售项目指标分析    ………………………………………………10
三、项目区域及市场分析…………………………………………………………14
3.1区域划分……………………………………………………………………14
3.2调研范围……………………………………………………………………14
3.3 项目地块分析  ……………………………………………………………15
3.4周边环境  …………………………………………………………………15
四、项目附近典型楼盘一览表……………………………………………………20
4.1银基世纪华城………………………………………………………………20
4.2 新城花园  …………………………………………………………………21
4.3 水岸名家  …………………………………………………………………24
4.4 御景尚都……………………………………………………………………26
4.5 建业森林半岛………………………………………………………………28
4.6万帝大厦……………………………………………………………………30
4.7 长基国际广场………………………………………………………………31
五、济源市部分商业项目调研……………………………………………………33
5.1 建业新天地·步行街………………………………………………………34
5.2 济源市源园广场人防工程…………………………………………………36
5.3 大上海国际购物城…………………………………………………………37
5.4 国际时代广场………………………………………………………………39

一．济源市宏观背景研究
1.1济源市概况
1.1.1济源市概况
1.1.1.1地理位置
济源市位于河南省西北部，是传说中愚公的故乡。北依太行、王屋二山，与山西省阳城县、晋城市搭界；南临黄河，与洛阳市吉利区和孟津、新安两县相望； 西与山西省垣曲县接壤；东与沁阳、孟州两市毗邻。市域面积1931平方公里，其中主城区面积28平方公里， 山区丘陵区面积约占全市面积的88％。是一座新兴的工业旅游城市。济源市辖济水、北海、双桥、天坛4个街道办事处，克井、五龙口、轵城、承留、邵原、坡头、梨林、大峪8个镇，亚桥、思礼、王屋、下冶4个乡，共521个村(居)民委员会，3635个村(居)民小组。1999年全市总人口近650000人，其中农业人口403829人，非农业人口240841人，城区人口200000人，人口密度每平方公里340．4人。1999年，全市国内生产总值完成53.5亿元。地方财政收入完成25327万元，农民人均纯收入2321元，城乡居民储蓄存款259001万元。
1.1.1.2人文历史
济源因济水发源地而得名，古时济水与长江、黄河、淮河并称“四渎”。从{zx1}考古发现证明，早在旧石器时代末期和新石器时代早期，即距今10000年前，人类就已在此繁衍、生息。这里曾是夏王朝的都城，战国至两汉时期“轵邑”以富庶闻名天下。隋开皇16年(公元596年)设县，1988年撤县建市，1997年实行省直管体制。为中原历史文化名城。
1.1.1.3资源和气候
济源地处温暖带大陆性季风气候区。由于受地形和季风的影响，光、热、水时空差异明显，春季温暖多风，夏季炎热多雨，秋季天高气爽，冬季干冷少雪。年干均气温平原区14．4℃，浅山丘陵区13．2℃—14．3℃，北、西部太行、王屋山区低于10℃。
济源物华天宝，资源丰富。经多年的地质普查与勘探，已查明各种金属、非金属、能源、水气等矿藏41种，探明储量的有19种，已开发利用16种，主要有煤、铁、钢、铝钒土、石英石、耐火粘土等。全市共有林业用地8．9万公顷，其中有林面积8万公顷。茂密的森林为动植物的栖息繁育生长提供了xx场所。全市有各种动物697种，有44种被列为xxxx保护动物，38种被列为二类保护动物。有各种植物1760种，属国家和省级保护植物34种。
济源山青水秀，风光旖旎，境内高山、大河、丘陵、平原交相辉映，文物古迹和文化遗址遍布各地，木结构古建筑居全省之冠，文物保护单位达64处。经过强力开发建设，目前已初步形成融自然景观和人文景观为一体的王屋山{gjj}风景区；以黄河文化和小浪底工程为主要特色的小浪底黄河三峡景区；以寻幽探胜为主的九里沟风景区；以自然山水和xx观赏、地热矿泉疗养为主的五龙口风景区；以供奉千年济水的济渎庙为主的市区中心游览区。
1.1.1.4交通情况
济源具有良好的区位优势和交通优势。焦枝铁路横贯南北，电气化复线已建成营运，侯月铁路在济源境内与焦枝铁路接轨，使济源成为南北、东西两大铁路干线的“丁”字通道。公路运输四通八达。207国道北抵山西晋城，南接郑洛高速公路及310国道。新济公路东起新乡连结107国道，西达山西垣曲。1999年，全市公路通车总里程2100余公里，形成了以市区为中心，以干线公路为骨架，以乡村道路为基础，以工业区、旅游区、沁北电厂、小浪底水利枢纽工程道路为重点的四面辐射、纵横交错的公路网络。
1.2 济源市房地产发展情况
1.2.1推出面积

从图上可以看出，济源市房地产投放量从2005年至2007年9月，发展速度较快。到2007年，预计投放面积是2006年超出两倍，尤其是是住宅方面，前9个月已经接近了2006年全年的投放量。说明济源房地产行业现处于一个高速发展的阶段。
1.2.2销售面积

图1-2  2005—2007销售面积一览表

从图上我们可以看出，济源市房地产销售面积从2005年至2007年在逐年稳步增长，其中住宅的增速稍偏高，说明当地人民对居住观念正在改变。
1.2.3销售价格

图1-3   2005—2007销售价格一览表

济源市房地产均价逐年增长，在整个行业的影响下，而且增速在逐年加快，说明济源的城市发展已进入一个高速时期，人们对房地产的需求和投资显示出一定的热情。
注：以上数据是根据房管局提供的数据进行分析的，与市场调研的数据是有一定出入的。因为房管局提供的价格是把经济适用方、廉租房以及政府补贴所建房源，全部列入商品房价格中。
小结：
1、济源市房地产市场在稳步中健康发展，近两年发展势头旺盛。2005年济源房地产市场处于还处于起步阶段，但2006年新开工面积比05年增长了172%，2007年发展速度更快。前9个月比06年增长了198.3%。
2、住宅的投放量增速最快，2006年住宅投放量为2005年的1.5倍，2007年前9个月就比2006年增长了2倍多。
3．房地产销售市场情况良好。整体销售面积逐年增长，年增长率保持在50%以上。2007年销售情况预计较去年形势更好,前9个月已突破60%。
4、2005—2006年住宅市场供大于求，到2007年9月份，住宅市场供需基本平衡。
5．住宅销售市场2007年较往年发展快，1-9月成交量与去年比增长了5%。
6、从房价上来看，近两年也在快速上涨，每年的房价涨幅不均衡，2006涨14%，2007年涨26%，顺应着整个行业的增长趋势。

二、济源市房地产住宅情况分析
2.1主要楼盘汇总

图2-1济源市在售项目区位图

济源市在售楼盘一览表
名称 位置 开发商
银基世纪华城 济源市黄河大道与文昌路交汇处 济源市银基房地产开发有限公司 
新城花园 济源市黄河路中段 河南省太行伟业房地产开发有限公司 
水岸名家 济水大道，河蟒河交汇处 河南新锦乡置业有限公司 
御景尚都 济源市文博路与济源大道交汇处（济源一中西侧） 河南长基置业有限公司
建业森林半岛 沁园路与北海大道交叉口 济源建业住宅建设有限公司 
万帝大厦 济源市济水大道与沁园路交汇处东 河南万帝置业有限公司 
长基国际广场 文昌路与学苑大街交汇处 济源长基置业有限公司 
 
                                      数据来源：实地考察

各楼盘规模，物业类型及绿化
名称 占地 建筑面积 建筑/物业类型 绿化率 
银基世纪华城 45亩 约5.5万㎡ 在售6栋高层，一期为多层；中xx住宅 40%
新城花园 140亩 在售3万㎡ 在售二三期为高层，一期为多层；中xx住宅 40%
水岸名家 40亩 约5万㎡ 高层，xx住宅 30%
御景尚都 45亩 15万㎡ 高层，中xx住宅，写字楼30%
建业森林半岛 9．56万㎡ 约143亩 11.099万㎡ 多层，xx住宅 33%
万帝大厦 16亩 8万㎡ 高层，酒店式公寓 极少，只有屋顶绿化， 
长基国际广场 3万多㎡，约45亩 1万多㎡  多层，住宅 20%

数据来源：实地考察

户型，配比及销售情况
名称 户型 面积 配比 价格 销售情况
银基世纪华城2-2-1 93-110㎡ 43% 2100起价，均价2400元/㎡ 40%，其中3号楼三房只余三套
3-2-2 125㎡ 57%

新城花园 3-2-2  122㎡/150㎡  各占38%  2400元/㎡  三房四房销售60%
4-2-2  170㎡  19%
顶层复式  200-260㎡  5%

水岸名郡  3-2-2  173/176  35%  未出，未正式销售，11月中旬开盘
4-2-2  188/194/207㎡  60%
顶层复式  280/348㎡  5%

御景尚都  2-2-1  113㎡  22%  未出  未正式销售
3-2-2  142-147㎡  68%
4-2-2  168㎡  10%

建业森林半岛 `3-2-2  120/132㎡  三房四房为主  二期2100元/㎡  三期未出，估计2600元/㎡  未正式销售
4-2-2  150㎡
复式  216㎡

万帝大厦  1-1-1  50㎡  一房为主力户型  未出，估计3000元/㎡(部分精装)  未正式销售
2-2-1  80-90㎡
3-2-2  133㎡

长基国际广场  2-2-1  110㎡  二房三房为主  3F 1900元/㎡，4F 1800元/㎡，5F 1600元/㎡ 销售率{bfb}
3-2-2  130㎡
                                               数据来源：实地考察

内部配套及交房标准
名称  内部配套  交房标准
银基世纪华城  一二层商业街，地下停车场，双层中空玻璃，品牌电梯，双气  毛坯
新城花园   社区底商，知名物业管理，24小时安防，双气  毛坯
水岸名家 社区底商，地下停车场，中心广场，鑫苑物业管理，xx电梯，双气 毛坯
御景尚都 会所，音乐喷泉，景观廊架，地下停车场，专业物业管理，智能可视对讲系统，网络监控系统，24小时安防，宽带网络，红外线保安系统，边界防范系统，双气  毛坯
建业森林半岛  会所，建业小哈佛双语幼儿园，建业物管，门禁系统，红外线防范，24小时保安巡逻，可视对讲系统，紧急求助系统， 毛坯
万帝大厦  商场（1-3层），专业酒店管理公司，xx观光电梯，安防系统，5A智能化系统，餐厅，商务中心，娱乐中心，会议室，健身中心，大型地下停车场，功能会所，空中酒吧， 菜单式装修
长基国际广场  一二层商业。安防系统，物业管理，双气 毛坯
 
                                 数据来源：实地考察

济源市房地产总体特征：
本次调研的7个住宅项目中，一个位于北区，两个位于老城区，四个位于新城区。由此可见，随着新政府的南迁，新的住宅小区也逐渐南移。新城区的房地产市场发展空间较大，发展前景广阔，但整个市场投放数量不多，目前该区域房地产市场处于发展阶段。
1． 房型，在售项目中，高层住宅供应较多，且多为中xx小区，面积为二房二厅95-110㎡，三房二厅二卫120-130㎡，四房二厅二卫，170-200㎡。多层供应较少，以110-130㎡的二房三房为主。
2． 规模和分布，济源市的住宅项目分布较分散，但新区新建项目多，且集中分布在新郑府附近。多数项目占地面积在45亩左右，100亩以上的只有两个，现有小区也为中等规模，还未形成大规模的住宅小区。
3． 建筑类型上，高层建筑进入市场，且受到中xx消费者的热烈欢迎。在建筑上部分产品加入了一些新元素，如水岸名家，客厅采用创新的错层设计，增加了空间立体感，门窗为270度拐角观景飘窗，多数高层均采用落地观景飘窗，拐角窗。
4． 物业类型上，住宅始终占据市场主导地位，但每个项目均有一定的商业配套，临街1-2层多为底商。别墅项目较少，仅建业森林半岛有，但数量少，只有十几套。酒店式公寓，及多种业态综合体开始出现，如万帝大厦为酒店式公寓，御景尚都在住宅项目中设计有写字楼。
5． 主力客户群，目前济源市面上客户主要为，政府官员，公务员，私营业主，教师，医生，济源重点钢厂的中高层如济钢，531钢厂等。
6． 畅销房型，目前市场上销售速度较快的是125㎡三房二厅二卫，这种产品面积适中，功能齐全，价格适中，总价不高，又能满足舒适生活的居住愿望。消化速度较慢的是四房170-200㎡及别墅，由于总价较高，令部分中层收入者望而却步。
小结：济源市房地产是近两年才发展起来的新兴行业，尤其是高层住宅今年才正式进入市场，但整个市场的发展比较迅速，人们对高层住宅表现出极大的热情。使我们对我们的项目更有信心。但竟争还是很激烈的，多数项目在规划设计，园林景观设计上相互借鉴又各有特色。因此我们的项目在适应市场需求的同时，也应有独特的价值。

2.2主要在售项目指标分析
2.2.1 规划设计
2.2.1.1 楼盘规模
结合济源市在售项的规模特征，可分为以下几类，占地面积在100亩以上的为大规模楼盘，占地面积在40亩以上的为中等规模，40亩以上为小楼盘。从在售项目的占地面积来看，济源市中等规模楼盘占比例较大。
2.2.1.2 建筑形态
除建业森林半岛，长基国际广场为多层外，其余5个项目推出的产品均为高层。高层建筑为今年市场的新宠，一经推出，便受到了市场的认可，这一点从银基世纪华城和新城花园的开盘热销场景便足以证明。
2.2.1.3 建筑布局
济源市高层建筑多采用围合式建筑及自由式建筑，多层建筑仍采用传统的兵营式布局。但xx多层小区如建业森林半岛，采用围合式建筑，中心景观。
2.2.1.4 园林规划
普通多层住宅园林景观规划较简单，只有小片绿地和植物，代表楼盘如，长基时代广场；xx住宅比较重视小区的园林景观设计及绿化，个别楼盘比较有特色，如，水岸名家，小区内部中心景观广场，御景尚都内部建造有音乐喷泉等。
2.2.1.5 停车方式及车位配比
多层住宅仍采用地面停车和地面车库停车，基本上保证了人车分流；而高层住宅均有大型地下停车场，采用地上停车和地下停车两种方式，人车分流，保证了小区环境安静，活动空间较大。车位基本上达到了1：1的比例（长基时代广场除外）。
2.2.1.5 配套设施
内部配套方面，大部分小区均配有社区商业部分，改善周边基本生活、商业配套不完善的现状。多数小区建有会所，采用智能化系统，红外线防范系统，双气，部分xx楼盘建有幼儿园，如建业森林半岛。普通住宅仅提供24小时的安防，如长基时代广场。
2.2.2 建筑设施
2.2.2.1 建筑风格
济源市在售的项目建筑风格以现化简约风格为主，外立面以明快为主。对建筑文化的挖掘和应上，还处于起步阶段。
2.2.2.2 门窗
高层建筑多采用中空玻璃，彩铝合金窗，窗户设计较多元化，转角窗，落地窗，飘窗，270度观景拐角飘窗。门的设计较传统，装有门禁系统。
2.2.2.3 屋顶
以平屋顶为主，部分项目开始采用坡屋顶，如，水岸名家为欧式坡屋顶，增加了屋顶的防水系数。
2.2.2.4 外立面
多采用外墙外保温材料。部分采用高级防水涂料，如银基世纪华城；部分采用钢筋环保型玻璃幕墙，如新城花园，为玻璃幕墙。
2.2.2.5 交房标准
以毛坯房为主，但万帝大厦采用菜单式装修。
2.2.3  景观设计
许多项目比较重环境建设，多数有中心景观区，部分中xx小区有水系，如建业森林半岛的流动水系，别有情趣；御景尚都的音乐喷泉，设计独特。另外，水岸名家注重小区内环竟营造的同时，也充份利用了外部环境的优势，把溴河与蟒河的河岸风光与小区环境统一起来，内外环境互动，营造了合协优美的居住境界。
2.2.4  开发周期
在售项目均采用分期开发。
2.2.5  销售周期
中等规模的楼盘采用分期推出，总体来讲，刚上市的高层住宅，销售情况较好。如银基世纪华城，9.20开始内部认筹至11.5日销售率达40%，不足两个月就创下了好的销售业绩；新城花园，9月22日开始内部认筹，至11.5日选房交首付款销售率已达60%。
2.2.6  户型特征
住宅项目中三房所占比例{zd0}，在60%左右，面积多集中在120-150㎡；二房占比例在10%左右，面积在90-110㎡；四房占比例在xx住宅中较高,占总体推广率的25%左右，如水岸名家达60%，中档小区集中在10-20%之间，面积集中在170-210㎡；复式占比例最小，5%左右。市场上高层住宅中开始出现了小户型产品，如万帝大厦，小户型面积在50㎡左右，占相当大的比例。
2.2.7  价格特征
从在售的项目价格上看，高层均价为2400元—2500元/㎡，普通多层价格低于2000元/㎡，在1500-1900元/㎡之间，xx住宅多层价格仍较高，如建业森林半岛，二期为2100元/㎡，三期估计在2600元/㎡。综上所述，高层售价较普通多层高500-800元/㎡，xx多层住宅价格与高层住宅相当。

2.2.8  营销主题
营销主题
名称  营销主题
银基世纪华城 优·上生活，一种你从来没有体验过的尊贵身份
新城花园  锦绣之都，城市荣耀
水岸名家 原生水岸国际豪宅
御景尚都  新时代的名门望族
建业森林半岛  品质生活xxx
万帝大厦  享受高于住宅，生活美过酒店

项目多围绕产品，环境，生活品位等展开，多数宣传主体明确，特点突出，但营销主体多停留在广告形式上，未运用到整体推广中。

2.2.9  推广方式
大部分注重产品包装，多采用售楼部形象展示，项目围墙广告宣传，户型单页，手提袋等宣传形式。
2.2.10  付款方式
一次性和按揭两种方式，优惠点数各有不同。
2.2.11 .楼盘客群定位
客群定位
名称  客户群
银基世纪华城  济钢职工，教师，公务员，政府官员，私营业主，
新城花园  531钢厂职工，公务员，政府官员，私营业主，部分二次置业者
水岸名家  高收入阶层，追求舒适生活，对生活品质有较高追求者
御景尚都  教师，医生，附近单位中高层领导，私营业主
建业森林半岛  政府官员，行政机关单位领导层，私营业主，医生，教师，公务员
万帝大厦  投资客（自住，出租给旅游客户，商务人士，或由酒店托管统一经营）
长基国际广场  附近居民，事业单位中高层领导，教师，私营业主

总结；以政府官员，公务员，私营业主，济钢领导层，行政单位职员，教师，医生为主，辅以部分工薪阶层。客户年龄在40-45岁之间，且多数有私家车。个人购房仍然是房地产市场的主流。

2.2.12  开发商的品牌
以本土开发商为主，品牌开发商较少，但地产老大建业的介入，一定程度上促进了济源市房地产业的发展，对本地产品和开发模式，园林景观，小区小品等都有促进作用。如建业森林半岛的流动水系，木桥连廊，簇团的花艺，高低起伏的坡地绿化带等，做的相当不错，可以说它是济源市环境最美的小区。
2.2.13  物业管理
在售项目中，建业森森半岛有自已的物业管理公司，水岸名家聘请鑫苑物业作物业顾问，其它项目对外均宣称有专业的物业管理公司，但物业公司不详。由于高层建筑刚刚兴起，管理水平究竟如何，还是个问号，物业费的收费标准还未定。物业管理未被提升到销售的主要因素中来。

3、项目附近典型楼盘一览表

本次调研住宅项目共计7个，除建业森林半岛位于北区外，其它项目均位于老城区和南部新城区。

4、济源市部分商业项目调研

图2-3济源市部分商业项目区位图

4.1 建业新天地·步行街
4.2  济源市源园广场人防工程
4.3 大上海国际购物城
4.4  国际时代广场

在售商业项目特征：
1． 规模，从在售商业总建面上来看，总建筑面积多集中在3万平米左右，从济源市的现有商业规模来看,规模相对较大。
2． 分布，以老城区商业中心地段为主，新老城区连接带商业开始出现。建业新天地，源园人防工程商业均分布在老城区商业核心——宣化大街上，大上海国际购物城占据新老城区过渡地段，时代广场则雄居济水大街东段商业咽喉地。从地理位置上来看，大上海城国际购物城和时代广场很有可能未来济源市较繁华的两大区域商圈。
3． 建筑方面，多为2-3层多层建筑，部分采用虚拟商铺，全框架式结构，面积可自由分割，部分仍为传统的实体商铺。
4． 商业形式，有大型购物中心和商业步行街两种，建业新天地为立体式步行街，以连廊相互连接，国际时代广场和大上海城均为多业态类的购物中心。
5． 业态组合，在业态经营上，均采用多业态经营方式。建业新天地以中xx百货类为主，集休闲购物，消费，娱乐为一体；国际时代广场和大上海国际购物中心，均采用超市+百货的形式，另设有休闲，娱乐场所。
6． 规划设计上，在售商业项目在规划上突破传统无统一规划的模式，各业态实行黄金分割，分区明确，又相互依托，共享客源。
7． 景观设计上，部分商业建有喷泉广场，大型休闲广场，人文雕塑，中庭。
8． 车位，均规划有充足的机动车停车位，改变了现有商业无机动车停车位的弊端。如，建业新天地步行街，建有18米宽的停车位，大上海国际购物城有300多个机动车停车位。
9． 价格，因地理位置不同，价格差别较大。商业中心商铺价格高，远离商业中心价格较低，各项目{zg}价相差达10000元/㎡。
10.商业管理，均有专业的商业公司统一招商，统一经营，统一管理。

总结：济源市商业发展保持了良好的发展势头，传统的单一消费经营模式正在向一站式消费模式转变。在规划设计及景观设计上，车位，管理上打破传统模式，向大都市的看齐。传统商业格局将被打破，区域性商圈正慢慢建立。未来济源市的商业竟争将更加激烈。