上海商业企业“十二五”发展规划面临的环境和条件分析

（二）

邱易

（材料是本人为公司撰写十二五规划的一个组成部分）

    （接上篇一）

     （五）浦东商业发展格局和未来趋势

     1、社会消费品零售贡献度增强

      经过近20余年的改革开放，浦东新区商业取得了长足的发展，产业地位不断增强。社会消费品零售总额从1990年的14.28亿元上升到2009年的860亿元，平均年增长16%。商业对新区GDP的贡献率从1990年的3%提高到2008年的17%。

      2008年，浦东新区以现代服务业为核心的第三产业占国内生产总值比重达52.3%，首次超越第二产业，对新区经济增长和社会发展发挥了重要作用。2009年在扩大内需的带动下，包括商业在内的第三产业对浦东新区GDP增长贡献率超过60%。

 



注：图中的2009值是南汇区并入浦东新区后的大浦东概念

     2、商业设施开发面积增加和多种业态格局基本形成

      浦东新区商业实现了超常规发展，直至2008年底，全区现有商业总面积超过500万平方米，至“十一五”规划期结束，届时商业总面积达到540万平方米，人均商业面积将高于全市平均水平（仅指原浦东新区）。经前几轮商业设施开发，浦东新区商业目前已初步形成中心商业圈、特色商业圈、分区商业中心、居住区商业（包括社区商业中心与街坊商业）四个层次的商业格局，基本满足居民多元化、综合性消费需求。从开发初期的乡村型商业，发展成为中心商业、社区商业和街坊商业比较完整的商业体系；从原来单一的百货业态，发展成为大型百货、连锁超市、商业中心、专业店、专卖店、便利店等各种业态。

     3、浦东新区未来商业前景看好

      2010年，浦东经济将保持10%增速。从长远看，经结构调整和发展方式转变，浦东新区的经济仍然将会保持较快增长态势。

     ●后世博机遇

     为举办一届成功、精彩、难忘的世博会，以及刺激新区经济增长，浦东新区今年将投入了千亿元加快基础设施建设及世博会配套工程建设，预计未来数年内浦东新区的经济将继续保持快速发展，但增长幅度将低于前20年。同时，随着世博会的举办，给周边的商业设施带来增长的契机。

     ●南汇并入浦东产生1+1效应

     大浦东成为上海市的发展重点，在体制和布局上给浦东新区更大发展空间。2009年4月，中央作出将南汇区并入浦东新区的决策，这有力地支持了浦东新区乃至上海的两个中心建设，为浦东新区未来发展提供了可持续的强劲的动力。经两区整合后，未来浦东与南汇1+1≥2的协同效益将得到充分体现，商业将有更多的发展空间。

     ●浦东金融城东扩的机会

     随着上海“两个中心”战略定位的进一步确定，浦东国际金融中心建设的步伐势必加快进程，东到源深路、南到浦电路的新金融城版图已框定。据了解，金融城中缺乏娱乐、餐饮等商业设施，目前浦东金融城新一轮商业设施配套建设已展开。 金融城加张杨路新上海商业城，将使该区域的综合功能更加突显。

     ●确保商业持续发展的若干因素

     ○人口继续导入。据了解，在2008年底常住人口300万的基础上，浦东新区将继续导入100万人（不包括并入的南汇），因此，未来规划期将是浦东新区人口导入期，为商业市场和消费规模提供了可持续的支撑。

     ○居民医疗条件得到改善。随着新一轮医药体制改革及医药分开改革的深入，像其他区居民一样，浦东新区居民将享受到更多的医疗保险和服务，这将必定刺激居民扩大消费，为商业市场和消费规模进一步增长提供了保障。

     4、迪斯尼项目可能带来的市场效应：

      09年11月4日，上海迪士尼项目获国家有关部门核准，其是亚洲第三个迪士尼乐园。项目一期（116公顷）于2014年建成，预计投入250亿元。迪士尼项目加速上海现代服务的发展。迪斯尼项目作为上海都市旅游的新景点，势必能带动宾馆、零售、餐饮、会展、娱乐、交通运输、金融保险、建筑等各行业的发展，提高上海国际知名度和综合竞争力。

     ●推动周边房地产升值：迪斯尼项目实施带来当地经济繁荣，最显著的效应将是在品牌效应和配套建设预期下，促使当地地价、房价的急剧上扬。相应的，在川沙或附近拥有土地资源、商业设施受益也最为明显和直接。

     ●服务业消费市场扩容：迪斯尼项目建成后，每年新增数百万游客为旅游酒店、商业零售、交通运输等行业带来机会。

     ●带动产业链需求增加：迪斯尼收入主要由网络媒体、主题公园和游乐场、影视娱乐、相关消费品四大块业务构成。从产业链角度出发，迪斯尼项目建成后，将为专营玩具生产、广告、出版印刷、有线电视、互联网等行业迎来大商机。

     ●创造配套建设机遇：迪斯尼乐园一期建设投入资金规模接近世博会资金的投入规模。大规模的投资以及配套建设，将为建筑、建材行业带来机遇。

     二、发展挑战

     （一）房产调控政策制约

     1、新政策写字楼商铺或先征物业税

     近几年尤其是2009年来房价一路走高，社会对开征物业税呼声很高。2010年北京两会期间，有关代表向大会提交了物业税开征的提案，据了解目前发改委已将物业税开征列为体制机制改革一项意见上报国务院并获批准。物业税在‘十一五’期间就说要征，现在看来势在必行，可能会在‘十二五’期间从一些条件成熟的大城市开始试行（上海开征物业保有税方案已上报国家发改委），以作为近期抑制房价上升的杀手锏。如果进展快得话，物业税的{dy}阶段——对写字楼、商铺、酒店式公寓等商业地产今年末或将开始征收物业税。倘若物业税开征，这无疑给经营商业物业的企业增加了挑战，减少未来预期收益。

      2、财政与货币政策调控的制约

      为应对金融危机，确保经济增长，国家采取的积极财政政策，以及适度积极的货币政策，增加了财政支出和货币的投放，从而在可预见的未来，通胀将会显现，物价指数预期将会进一步走高。为抑制通胀，央行调整准备金和利率水平将是必然趋势。这给商业物业经营企业带来更多的挑战，增加了金融风险和经营风险。

     （二）商业地产市场竞争加剧

      1、众多房产商大转身进军商业地产

      前一轮房产市场的宏观调控主要体现在住宅市场上，商业房地产已成为房产开发商的避风港，众多开发住宅房产企业开始转向涉足商业房地产业，尤其国内地产巨子凭借其优势已成规模涉及该领域，众多房产商大转身进军商业地产。

      ●2009年底，万科合首次对外公布了万科的新战略——万科产品将进行转型。2010年，万科将正式推出养老型物业试验，并将进军商业地产。在万科未来的开发模式中，住宅产品仍占据80%的比重，其余20%将开发持有型物业，除了养老物业、酒店外，万科还将参与旧城改造、旅游地产、多功能物业开发，覆盖全面产品线。

     ●绿地集团把 2010 年将要动工的商业地产作为主角推出。未来 5 年内，绿地的商业地产将遍布全国七大片区、 40 -50 个城市，开发面积将达到 1000 万平米、经营面积达到 500 万平方米。

此外，曾经声称只做住宅产品的企业，终于开始进军商业地产领域，这预示着中国地产业商业模式大规模调整已成不可逆转的潮流。中粮、世茂、宝龙、保利、合生创、中海、富力、雅居乐、广州城建展等纷纷大举进军商业地产，而这绝非偶然现象。

     2、零售大鳄变身地产大户

     各路资本竞相角逐商业地产市场时，国内外零售大鳄也不甘寂寞，不约而同地变身 “ 地产大户 ” 参与竞争，意图以自建物业的投资方式涉足商业地产项目，期望能够获得更加稳定的收入。此之前，租赁经营几乎是绝大多数零售商通用的经营方式，而目前开始也涉足这一领域。包括宜家、麦德龙、TESCO、 万达、百脑汇、xxx、广百股份、王府井、新光百货、上海百联、武商集团、百盛等国内外零售商都不约而同地加速了新的布局。这主要有三个原因，其一是商业地产收益更加直接。其二是虽然收购项目或土地的支出成本较之租赁地产开设门店会更高，但对于有经验的企业来说，持有自己的商业项目进行经营，利润回报也会更大。其三是自建购物中心不受租赁物业的限制，可以更好地开拓自己的经营、文化等理念。

     ●前不久，全球第三大零售巨头 TESCO 宣布即将登陆青岛。进入中国市场 5 年，开设 60 多家大卖场之后， TESCO 将开始尝试购地自建的经营模式。目前，自建项目已分别在厦门、青岛、抚顺、南京四个城市展开，预计青岛四方区人民路店将作为国内xx自建店于年底开门纳客。

     ●百脑汇目前在上海、南京、成都、沈阳、青岛等城市已拥有 18 家自建自营大型复合式 IT 商场，并且所选择的地点皆位于该城市的科技一条街商业中心，以深耕中国、永续经营为出发点，不但降低商场经营成本，更形成商场的核心竞争力。