刚看到江西国土资源局四厅长落马判刑的消息。我一点都不奇怪！

以下我给大家细数地产暴利和灰色利益链条

一，开发程序

1：拿地。所有开发商在拿地之前至少要和主管土地和城建的副市长接触，没有人敢贸然进入一个没有人际关系的市场。

拿地，首先要看国土局当年投放市场的土地有多少，都在 那些区位，单一面积是多少。正常的一线城市都是招拍挂的形式把土地投放市场的。就说招拍挂：所谓招拍挂就是把已经开发成 熟地的 地块通过竞价的 方式卖给开发商。但在 这其中，谁{zh1}拿到地，除了竞价之外，领导的博弈是最终成败的结果。竞价背后的博弈从一开始就酝酿着。可 到了二级城市，甚至三线城市，四线城市，招拍挂只是一个政策真的被挂起来了！领导博弈的结果就直接成为拿地的结果了。当开发商到规划局拿到规划方案后，根据自己的 开发需求，根据领导的 授意就可以直接去国土局买地了。只要你看中的地块，在 很多 城市，不管这块地是不是规划成住宅用地，国土局都 可以 通过 手段进行报批，从而满足开发商的开发需求，把不合理变成合理！土地的 价格是国土局根据该城市和该地块的市场价格来做定价的，在这个环节又是权钱交易的结果。国土局和政府联手还可以把该块土地和地方政策结合起来，使开发商在土地上享有优惠的政策，从而更 进一步的 降低成本。从而获得更多的回扣！

2，拿到 土地后，开发商的楼盘设计要到规划局去备案，规划局会根据政体规划要求来修改你设计中不合理的地方。比如，开发类型，楼层的高低，楼盘的容积率等等，以及消防，国防，园林等 规范要求。在 规划环节中，小区的类型，楼层的高低，容积率的大小都直接影响到开发商的利益。举一个例子：假定楼盘的建设面积是10万平米，规定容积率为1.7.，但如果你再建后容积率变成2.0，那结果会怎么样？你的 建筑面积就要达到接近12万平方米。你多出了差不多 两万平方米的建筑。假定正常的利润在每平方米700元，那开发商就要多卖出约14000000元。一千四百万的 多余利润你得拿多少钱去送礼就可想而知了！

3，再建过程中，土地拿下，规划通过后到建委备案，拿到开工许可证，你不送礼，你能 开工吗？而且在建设过程中，所有土建设计的部分都要通过建委验收。验收不合格，你想拿到售楼许可证就成 空谈。还要通过国防，消防，园林等等验收、在 这个环节，开发商除了打点之外，把风险也分摊给建设单位。每一次反工和验收不合格或通过打点验收合格了，其中的礼份子建设方也要出的！

4，在销售环节中：技术监督局要抽检面积。但我们 都知道，机会所有楼面面积缩水的 现象。但开发商就是敢公开的 卖而没有人管。在北京，一个100平米的房子，多出个5平米是正常的。人家的 理由很充分，都打在公摊面积中了。一套房子100平米多出5平米，在 北京就是10万元，如果整个楼盘是10平米，那就是一千个10万，一千个10万就是100000000。就是一个亿！

在北京这样的 城市，抛开土地成本和其他灰色成本。一般建安成本高层在2800--3000左右，以北京的星河湾为例，{jd1}的低密度住宅，{jd1}的园林景观，其中，在景观投入上也不过是每平米500元左右，如果是别墅或者是六层板楼，因为没有电梯，等等因素，城、安成本不过是2500--2800元。在一般的县级城市，六层板楼的成本不过是680--840元。

在 北京这样的城市，如果地面楼价是15000，那获利的手段就是加高楼层，提高容积率。当开发商拿地价格升高，整个周边楼盘都会涨价。等你开发完成后在销售，在提高销售价格就成了自然的事情了！

土地囤积，土地是垄断的，拿到地就等于拿到钱，所以，拿地过程中送钱就成了在正常不过的事情了！拿到了地，开发商并不急于开发，看看所有大的 上市公司拿地都是很天文的数字，但开发的 又有 多少 呢？不用开发，两年之内，土地有可以就翻翻的涨了！都说任志强说实话，那我请问，你华润地产拿门头沟冯村的广场北面的土地以15亿成交，那已经是2008年的事情了，到现在你还没开发呢！只是想维个墙圈起来而已！

一个开发公司多则几十人，少则几人，但当于权利勾结，当权利寻找到开发商，那他们就成了中国最战无不胜商人了！

我在今年 年初的 时候写过一篇《一场房地产盛宴又开始了》里面对房地产的GDP做过详细的分析，也对后果进行了详细的分析。但咱一个小人物，没有xx，没有城市户口，呵呵没有 影响力呀！！！！！！！

我 所有的论述都来自于实践！！！！！！！