启动不动产投资 看险资如何“挑房”？
发布时间：2010-01-12 08:20:26 　 作者：高铁牛　来源：证券日报

编者按：有消息称，险资不动产投资监管细则拟定工作已基本完成，并有望在1月21日至22日召开的全国保险监管工作会议之后正式出台。有关数据显示，2009年前三季度，险资通过二级市场购入地产股多达18家。2010年伊始，高企的房价与地产股价亦为险资介入其中增加了不少的不确定性，险资不动产投监管细则的正式出台是否能为险资投身渴望已久的不动产领域打开另外一扇窗？
地产A股提前感知到了保险资金的滚滚热浪即将注入地产市场?上xx，几乎全线飘红。

据wind资讯的统计数据显示，2009年一季度，险资共持有8家地产股，到了二季度时已增加至14家，而截至2009年9月末，已在18家地产公司当中出现了险资的身影。2009年1-12月间上证所房地产指数涨幅达到103.43%较同期上证指数 79.98%的涨幅优势明显，深交所房地产指数涨105.67%。

险资对地产股持股数高达18家

数据显示，2009年一季度，险资持有地产股的家数由2008年年报时的12家缩减为8家，被剔除的为*ST 中房、津滨发展、中航地产、广汇股份、苏州高新5只股票，而新进的一只则是陆家嘴。由于受到2008年年底出台的4万亿投资计划刺激，地产行业被业界广泛认为是最受益的行业之一，受此消息的影响，沪深两地产股指数在一季度分别出现70.21%、47.94%的强劲涨幅。而在一季度被险资增持的金融街、金地集团、上实发展，也分别有19.45%，68.05%、92.31%的涨幅。而一季度新进股陆家嘴的上涨则高达93.9%。

也许是始于2008年底的4万亿投资在市场中的效应开始显现，进入2009年二季度，地产股的表现亦呈现出强劲的走势。而险资的换仓动作亦显得非常活跃。在二季度险资持仓的14家地产股当中，仅新进股就达8只之多，而剔除股当中既有大佬级地产公司万科A，也有一季度受到险资增持的上实发展，而在一季度已遭遇险资减持的香江控股在二季度彻底被险资抛弃。

进入2009年三季度，创业板的即将开闸与IPO程序重启使得市场一度出现急速下挫。而就在这期间，保监会新闻发言人袁力则明确表示，保监会不会对保险资金投资股市进行过多干预，同时表示，保险资金投资股市的比例还有很大余地，各个保险公司可以根据自身的投资能力以及对风险的控制能力，灵活地在比例范围内把握各项投资渠道。

在公布的2009年上半年保险业投资收益当中，权益类投资资产收益实现525.7亿元，占已实现投资收益的47.8%，受益于上半年股票市上涨，权益类资产投资收益的贡献度比2008年同期有了较大提高。

而就是这期间，险资对地产股的持股数在2009年前三季度内也创下了新高，持股数达到18家。而值得一提是，调换仓的品种似乎仅在前几个季度内轮换的品种中选择。在一季度剔除的*ST中房，和二季度剔除的香江控股、万科A在三季度又回到了险资的持仓中，然而这次却未能给险资带来好的收益，香江控股、万科A均出现了两位的下跌幅度，仅有*ST中房实现33.88%的涨幅。

地产调控释放险资配置压力

那么，购入地产股的热情能否转化为日后投资不动产项目的激情呢？有关分析人士表示，受投资拉动及经济复苏的影响，地产企业在这一年享受到我国经济发展所带来的成果，使得这些地产股也获得了越来越多险资的关注，并获得了不错的投资收益。同时也有分析人士指出，各地房价的高企及“国十一条”关于地产调控政策的出台，使得2010年的险资或将投资重点放在基础设施类，而商业地产项目或稍逊于此，尽管目前大部分地区已出现商业房价低于住宅房价，然而由于地段关系及投资商的不同，险资介入该领域的激情或在价格再度回落后得到xx。总之，较大的保险资产配置压力将在地产调控政策起效后得到较好的释放。

分析师认为，短期之内险资将有选择地配置地产项目。目前而言，保险资金的运用途径主xxx券、股票、基金，投资范围还是比较狭窄，险资投资不动产政策的开闸能够提高保险公司长期的投资平均收益率，这对于整个保险业的投资组合是有好处的。投资不动产从安全性角度看或许不如投资债券，但以往商业地产较高的平均投资收益率却比投资债券有着明显的优势，若从投资收益率来看，投资不动产或许不如投资股票的收益率高，但其安全性却也是股票所不可比拟的。故综合而言，投资不动产是为险资开辟一条很好的投资渠道。

东方证券分析师王小罡也曾表示，不动产投资期限长、收益稳定，匹配保险资金的负债需求。房地产长期的xxxx性，为保险资金提供了适配的投资选择。

分析人士认为，地产调控其重点是调控房价，即抑制房价过快增长。齐鲁证券一份关于房地产行业的分析报告指出，近几年的地产业走势，实际上就是在不断的上涨、调控、回落、取消调控、再上涨、再调控的循环中不断发展的。

而保监会亦表示，保监会允许保险机构投资四类不动产，炒房和参与房地产开发则在禁止之列。由此不难看出，有了政府关于调控房价的决心，有了管理层对于炒房的明令禁止，这就为险资投资不动产加上了一道保险。规范的市场，合理的收益，必将获得稳定的发展。有资料显示，前面所指的四类不动产主要是允许险企购买自用办公楼、投资廉租房、养老实体和商业物业等。

保险资运用渠道的拓宽，对缓解资产配置压力将起到积极作用。由于我国保险业仍然处于发展阶段，不动产投资细则的推出对险企中长期的利好是不言而喻的。分析人士表示，当前，保险股的估值已较为便宜。预计年报公布后，市场仍将回到用内含价值为基础的评估价值法对保险公司进行估值，如果加息预期再起，将会带来一次较为明显的趋势性的投资机会。