2009年义乌二手房成交量、价格、板块分析报告《一》

 统计去年二手房各项数据，对去年“量价齐升”的市场进行分析解读，并解读价格涨幅排名前列的小区以及成交量大的热点板块。继而，对今年的房产走势进行预测。

 1-12月二手房价格涨幅榜

 义乌坐标不动产通过对全市80多个小区的长期价格监测汇总，从点到面，对1－12月义乌市前10名价格涨幅{zg}的楼盘依次进行解读。

（资料提供：坐标不动产市场部）

 注：因各小区具体房源位置、楼层、车库/车位等差异性因素，以上数据仅作参考，不代表实际市场行情。

●价格涨幅榜解读：

  去年1－12月，可谓 “量价齐涨”，交易十分火爆。房价上升幅度、成交量为历年来之最。其中，次新房楼盘成交均价上涨幅度达到45%；老小区成交均价上涨幅度达到27.7%，综合计算上涨幅度达到35%左右。排名{dy}的楼盘1－12月价格涨幅高达50%。

  这里，需要注意的是涨幅{zg}的东洲花园，在分析中我们没有将其数据计算在内，因为这个小区有极大的特殊性，东洲花园属于经济适用房，政府限制入市长达5年之久，今年5月份才进入市场流通，所以入市前的价格也就失去了市场代表性，其涨幅同时也就失去了市场代表性。

  均价涨幅前十小区中现代花园、国际村领涨全市，并且这两个楼盘位于同一区域，其价格之所以能够持续、大幅上涨，主要在于以下几点：1、义乌现阶段拥有的规模大、建筑年份短、相关配套齐全以及小区环境好的次新房较少。2、北苑区域最近几年发展迅速并且周边配套逐渐成熟，商业环境和居住环境逐渐成形。3、08年的低迷房市，导致该区域的房价涨幅不大且有大量供应房源。

  涨幅榜中的各个楼盘价格一直处于上扬状态，但楼盘之间的价格上涨并不是处于同一时期的，一般是以片区为单位整体上涨，然后转移到另一个片区。总体来说，先是各个区域的次新房开始上涨，然后带领各个区域的老小区上涨。到09年的第四季度时，大部分区域价格保持微幅波动的发展态势，单个楼盘成交井喷态势也没有了，供给相对也不足了，但需求旺盛，成交速度依然很快，购房者热情并没有因为房价的攀升而下降，刚性需求、改善性需求和投资需求依然旺盛，在通胀预期的刺激下，大量投资以及投机性需求进入楼市，大部分地区二手房源仍然处于供不应求的状态。因此，只要房价在购房者能够承受的范围内波动，他们还会在短时间出手。到09年后期，因税费调整的预期以及稳定的上涨房价、前期火爆的成交量使得刚性需求的购买者购买集中起来，成交区域分散，但成交总量还是保持在高点。

  我们认为，在需求强劲、高价、政策因素的合力下，义乌二手房在09年一整年还未出现全局性的盘整状态。到2010年，受房价、供应量、税费调整等因素的影响，市场在初期一定会出现价格、成交量双向的微幅调整阶段，后期渐趋稳定。