一、前期相关房产知识

1、房地产

是房屋和土地的社会经济形态，是房屋和土地作为一种财产的总称。包括土地及地上的附属物，又称为不动产，英文为“REAL ESTATE”。

2、地价

土地使用权受让人获得土地使用权而支付给政府的金额，或是土地使用权人将土地再转移时所收取的金额。地价总额包括土地使用权出让金，市政配套设施费和土地开发费。

3、土地使用年限

土地使用权受让人在出让地块上享有土地使用权的总年期，是与省市规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地年限

1）  住宅用地：{zg}70年

2）  商业用地：{zg}40年

3）  综合用地（办公）：{zg}50年

4）  旅游用地：{zg}40年

5）  工业用地：{zg}50年

4、土地使用权

是指土地使用者在法律允许范围内对依法交由其使用的国有土地或者集体土地的占有、使用以及部分收益、处分的权利。

5、土地证

政府颁发的载明所有者或使用者的姓名、土地的方位、地级、面积、四至、用途、使用日期和权源等，以备查考的证书。经过登记和持有土地证的土地所有权或使用权受国家法律保护，变更土地所有权和使用权以及用途发生变化的，均应重新向土地管理机关申请，办理变更手续，经过批准，更新证书。

6、土地性质

1）  毛地：是指不具备开发条件的土地

2）  净地：是达到“三通一平”或“七通一平”的用地。“三通一平”是指供热、供电、供水到位，场的平整。“七通一平”指道路、供热、供电、供水、供气、给排水、排污、场地平整。

7、容积率

容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方米的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。

8、建筑密度

建筑密度是指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率（％），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。
9、绿化率
      绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。对购房者而言，绿化率高为好。

10、道路红线
    道路红线是指城市道路含居住区级道路用地的规划控制线。

11、建筑高度
指建筑物室外地平面至外墙顶部的总高度。

应符合下列规定：

1）烟囱、避雷针、旗杆、风向器、天线等在屋顶上的突出构筑物不计入建设高度。

2）楼梯间、电梯塔、装饰塔、眺望塔、屋顶窗、水箱等建筑物之屋顶上突出部分的水平投影面积合计小于屋顶面积的20％，且高度不超过四米的，不计入建筑高度。

3）建筑为坡度大于30度的坡屋顶建筑时，按坡顶高度一半处到室外地平面计算建筑高度。

文物保护建设控制地带内的建筑高度，按建筑物和构筑物的{zg}点（包括电梯间、楼梯间、水箱间、烟囱等构筑物）、中国传统大屋顶形式按檐口至地面高度计算建筑高度。
12、建筑基底面积
  建筑基底面积:指建筑物首层的建筑面积。
13、规划建设用地面积
    规划建设用地面积：是指项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建筑区内的道路面积、绿地面积、建筑物所占面积、运动场地等等。

14、建筑间距

二栋住宅间距（外墙皮与 外墙皮）与前面（一般指南面）住宅高度的比值

15、日照间距

指前后两排房屋之间，为保证后排房屋在规定的时日获得所需日照量而保持的一定间隔距离。

二、综合类知识

1、预售商品房的条件

土地使用权已经依法登记，取得房地产权利证书（且土地证未抵押）

取得《建筑许可证》和《施工许可证》

除付清地价款外，投入开发建筑资金已达工程预算投资总额的25%

2、房屋按建设进度分类

1）  期房：

习惯上把在建的、尚未完成建设、不能交付使用的房屋称为期房。

2）  准现房

准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。

3）  现房

现房是指通过竣工验收，可以交付使用，并取得房地产权证的房屋。

4）  尾房

尾房又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。

5）烂尾房

烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。

3、二手房

二手房即二次转让的房屋。

4、商品房
    商品房是指在市场经济条件下，通过出让方式取得土地使用权后开发建设的房屋，均按市场价出售。

5、安居房

安居房指实施国家"安居（或康居）工程"而建设的住房（属于经济适用房的一类）。

6、经济适用房

经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。

三、建设规划设计类

1、住宅内户型的分类

1）“平面”住宅

2）“错层式”住宅

主要指的是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上。

3）跃层：

跃层式住宅是近年来推广的一种新颖的住宅建筑形式。

4）复式住宅：LOFT

复式住宅是受跃层式住宅的设计构思启发，在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（李氏设计为3.3米，而一般跃层式为5.6米），

2、房屋的种类

根据国家有关政策对民用建筑高度与层数的设计规定：1-3层为低层房屋；4-7层为多层住宅；8-13层为小高层住宅（也称中高层住宅）；13层以上则为高层住宅，有高层塔楼、高层板楼。

3、房屋的结构

售房的楼书常见用语，房屋架构可分为砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构。

四、房屋的面积

1、建筑面积

建筑面积＝套内建筑面积＋应分摊的公共建筑面积

指房屋外墙、柱、边脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20米以上(含2.20米)的{yj}性建筑。
    按建设部《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》规定，10种情况下建筑面积不计算，包括：

1）层高小于2.20米以下的夹层、插层、技术层和地下室、半地下室；

2）突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷；

3）房屋之间无上盖的架空通廊；

4）房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池；

5）建筑物内的操作平台、上料平台及建筑物的空间平台及建筑物的空间安置箱、罐的平台；（平台：楼房建筑体中没有上盖并高于层外地面之平面结构为平台。平台可供柱户纳凉、修憩、凉衣物等活动之用。平台可以在楼层顶部，也可以在腰部或底部。平台不计算建筑面积。）

6）骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分；

7）利用引桥、高架桥、高架路、路面作为顶盖建筑的房屋；

8）活动简易房屋；

9）与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。

10）据了解，新的房产测量规范将按精度等级不同，分别允许误差范围为±0.26、±0.6、±1.4，而旧标准允许面积测量误差为1.4。

计算一半面积的有：

1）  有盖无柱的外走廊、檐廊，按顶盖水平投影面积一半计算面积

2）  独立柱的雨篷，单排柱的车棚、货棚、站台等，按其顶盖水平投影面积的一半计算面积

3）  未封闭的阳台，按其水平投影面积的一半计算面积

4）  建筑物外有顶盖，无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算面积

5）  建筑物间有顶盖的无术架空通廊，按其投影面积一半计算面积

2、套内建筑面积

套内建筑面积＝套内的使用面积（厅、卧、厨、卫、储的净面积＋墙体面积＋阳台建筑面积）。 其中套内墙体面积＝1／2共用墙墙体投影面积或＝非共用墙墙体水平投影面积

3、公共分摊面积＝公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积
     公用建筑面积分摊系数＝整幢建筑物的公用建筑面积／整幢建筑物的各套套内建筑面积之和

哪些公用面积应分摊：应分摊的公用建筑面积包括套（单元）门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室、建筑物内的垃圾房以及突出屋面的有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。
4、 得房率
    得房率=套内建筑面积/套（单元）建筑面积，
5、住宅的进深
    住宅的长度和进深，在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。根据《住宅建筑模数协调标准》（GBI100-87）规定，住宅的进深采用下列常用参数：3.0 米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。
6、住宅的开间
    在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅的开间在住宅设计上有严格的规定。根据《住宅建筑模数协调标准》（GBJ100-87）规定：住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、 4.2米。

7、层高

住宅的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。在1987年发布的《住宅建筑模数协调标准》中，明确规定了砖混结构住宅建筑层高采用的参数为：2.6米、2.7米、2.8米。

8、住宅的净高

住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。

净高和层高的关系可以用公式来表示：

净高=层高-楼板厚度

9、走道
     亦称通道，指联系房间、门厅和疏散人流的通道。从房间的联系考虑，走道的宽度应满足人的通行和搬运家具的需要。其参考宽度如下：住宅，100一120厘米；教学楼，180(一例有教室)一240厘米(两侧有教室)；医院，240—300厘米；剧场，≥300厘米。从防火和安全疏散角度考虑，走道不宜过长，从房间到楼梯间或外间的{zd0}距离，学校、医院一般为35米，其他民用建筑为40米，托儿所、幼儿园为25米。走道通常不计算使用面积，有顶盖的外走道则应计算建筑面积。

10、住宅的套型和户型
    "套"是指一个家庭独立使用的居住空间范围。通俗的讲，就是指每家所用的住宅单元的面积大小。住宅的"套型"也就是满足不同户型家庭生活的居住空间类型。

在新的住宅设计规范未实行之前，住宅户型面积指标是以"室"来划分的，"室"一般是居住建筑中的居室和起居室。

11、标准层
   标准层是指平面布置相同的住宅楼层。
12、地下室
    地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／2者。
13、半地下室
    半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／3，且不超过1／2者
14、建筑小品

建筑小品是指既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。

五、其它

1、按揭

指楼宇预售合同中的买方支付部分购楼款项后，将其依合同取得楼宇的期房产权让与银行作为取得银行xx的担保。
2、诚意金
     诚意金——目前在买方市场中，已有了一种新的发展趋势，即交“诚意金”。所谓“诚意金”，是指买方在购房目标明确后，以看中某个区域、某种面积的房子为标准，并有一个适当的价格，为了能更快地找到自己的理想物业，预先在信得过的中介公司交上一定数额的“诚意金”，并签订一定期限。
3、订金
    根据我国现行法律的有关规定，其不具有定金的性质，交付订金的一方主张定金权利的，人民法院不予支持（以下几条必需退还订金）。

(1)房地产开发企业未签订书面协议收取订金的；

(2)签订的书面协议对订金的处理未作约定或约定不明确的；

(3)双方对预售合同或出售合同条款存在分歧、不能协商一致的；

(4)广告、售楼书、样品房与实际状况不相符的。
4、定金
     指依据担保法的规定，当事人一方向对方给付的作为债权担保的一定数额的金钱，给付定金一方履行债务后，定金抵作价款或者收回，如果不履行约定的债务的，定金不能返还。收受定金一方不履行约定债务的，则要双倍返还定金。
5、起步价
    在购房过程中，购房者经常遇到"起步价"这一名词。在广告中见到的起步价格，一般是指顶层、朝向不好的楼房价格。

6、均价

房屋销售的总价与房屋销售总面积之比。

7、  契税
    契税是在土地、房屋不动产所有权发生转移，按当事人双方订立契约等对产权随人征收的一种税。

1）、征税范围及纳税人契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋。在中国境内转移土地房屋权属承受的单位和个人为契税的纳税人。

(1)国有土地使用权出让；

(2)土地使用权转让，包括出售、赠与、交换；

(3)房屋买卖；

(4)房屋赠与。

2）、税率：国家规定契税率为3-5％。

8、产权证书

产权证书是指"房屋所有权证"和"土地使用权证"。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。

9、共有房产

共有房产：指两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权。

8、什么是公积金xx
    建立职工住房公职金是我国推行住房制度改革的一项措施，目的在于由国家、集体、个人三方共同负担，解决职工住房困难。按照规定，凡是缴存公积金的职工均有享受此种xx的权利,均可按公积金xx的有关规定，申请公积金xx。建立职工住房公积金的作用：
1）筹集住房资金；

2）提高职工个人购房、建房能力；

3）使房屋福利分配制向房屋货币化分配转变。