房地产经济学|
1房地产的概念：一是土地和建筑物，构筑物等固着物的整体；二是它们所附带的各种权益，如使用权，处置权，获益权等。
房地产的特性：自然特性（1、房地产的二元性2、土地面积的有限性和不可再生性3、位置的固定性和独特性4、房地产使用的耐久性和效用的多层次性）和经济特性（1房地产供给的稀缺性和需求的普遍性2、房地产具有搞资本的价值特性，兼有投资品和消费品的特点3、房地产项目的积聚效应和外部性4、房地产利用的报酬递减性）
2什么是房地产的二元性;：是指房地产由土地和建筑物两部分组成。
3房地产业的内涵： 房地产业是指从事房地产开发，经营，管理和服务的行业或产业。
4 房地产业主要包括的内容：1、土地开发和再开发2、房屋建筑开发和建设3、地产经营，包括土地使用权的转让、出让、租赁和抵押等4、房地产经营，包括房产含土地使用权 买卖、租赁和抵押等5、房地产中介服务，包括信息、咨询、估价、测量、经纪等6、房地产物业管理服务7、房地产金融，包括信贷、保险和房地产金融资产投资等
5房地产地产业运行的过程包括生产，流通，消费三大环节。
6房地产业的初步发展阶段1984年10月，房地产业的快速度发展阶段1992年春，房地产业的调整阶段1996年开始，房地产业的持续发展阶段2001年。
7房地产业的特性：1先导性、高度关联性2、资金密集型和高风险性（自然风险、市场风险、信用风险、通货风险、经营风险、政策风险）3区域性强4政策性与法律、法规的约束性
8房地产业在国民经济中的地位：1、基础产业：1)房地产是一切产业部门不可缺少的物质条件，是社会财富创造的重要源泉2）房地产业是人口素质提高的基本条件3）房地产业的发展，是城市经济发展对的基础和前提，是促进城市现代化建设的重要条件4）房地产业的发展能促进和带动相关产业的星期和发展，优化产业结构，实现产业升级5)房地产业是国家财政收入的重要来源 2、支柱产业：1）房地产业的迅速发展，在国民经济中已占有较大的比重2）房地产市场需求旺盛，潜力巨大3）房地产业关联度大，能直接或间接地影响很多相关产业的发展4）房地产业正在发展成为具有高科技含量的产业
9国民经济对房地产的影响：1）国民经济收入是制约和带动房地产业发展的主要因素2）消费水平对房地产业也有一定影响3）房地产业的发展需要有金融信贷的强有力支持4）利率是影响房地产业发展的主要因素
10房地产业对国民经济的影响：1）如果房地产业增长率快于在一定时期内整个国民经济的增长速度，则房地产业对经济增长等的贡献率上升，起到带动经济发展的作用2）房地产信贷{jd1}规模的扩大，产业发展速度加快，从而房地产业促进国民经济的增长，反之抑制国民经济的增长，房地产信贷相对规模上升，房地产业在国民经济中的地位提高，从而房地产业在国民经济中的影响力度加强，反之减弱3）需求扩大，拉动了房地产业的发展，扩大了社会需求，从而促进了国民经济增长，反之抑制国民经济的增长4）房地产价格平稳上升，与居民可支配收入的增加和整个国民经济的发展速度相适应，对国民经济的发展会起到积极作用，房地产价格变化剧烈，会对国民经济造成不良影响，甚至严重后果
11房地产地产经济学的研究对象：房地产经济学及地产在生产，交换，分配，消费等各种经济现象，经济关系和运行机制，房地产基本经济理论及经营管理的应用经济学。
12房地产经济学研究内容包括哪三个方面：1）房地产运行的体制与政策环境：土地制度，住房制度，房地产产权制度等2）房地产经济的基本理论：产权理论、区位与地租理论、低价理论等3)房地产经济活动及其运行规律和经济关系
13房地产经济学的研究方法：1、规范分析与实证分析相结合2静态与动态3定性与定量4宏观与微观
14房地产土地所有权的属性：1占有权《是指依法对土地实际占有.制度的权利是土地使用权的基本，其他权利如使用，收益，处分等建立在站有权是基础上》。2使用权《指依法对土地实际使用的权利，土地任其自然发展，不可能自然产生附加价值，只有通过利用才可能产生收益》。3土地收益权《指依法收取土地所产生的自然利益和人为利益的权利》。4土地处分权《包括土地的占有权，使用权，收益权等》。
15房地产的土地所有制：1土地集体所有制 2土地国家所有制。
16房地产地使用权出让是指：土地使用权出让是由政府垄断经营的，它是政府以土地所有者的身份，将土地使用权以一定的方式，一定的出让金，一定的使用期限出让给使用者。土
17房地产使用权出让可以采取协议，招标，挂牌拍卖三种形式进行。
18房地产原有的住房制度主要内容有：城镇住房建设投资方式，住房供应方式，住房分配方式，住房经营方式，住房社会保障方式和住房管理方式等方面。
19房地产是产权：产权理论来于西方，但由于国情的不同，法律体系的区别以及认识研究角度的差异，导致人们对产权的定义有着各自不同的观点。
20房地产抵押权：是指抵押人以合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保行为（房地产抵押不转移房地产的占有、使用、处分和收益的权力）
房地产住房按揭权：和抵押权一样，是一种重要的担保信用权，其动用的主要目的业在于融通资金
21：房地产典权是指支付典价，占有他人不动产而为使用、收益的权利
22地租的概念：任何社会只要存在土地所有权，土地使用权，且两者是分离的。这种社会形态就有地租产生的基础，就会有地租。
房地产地租：是指同土地的等级相联所形成的级差地租、{jd1}地租，垄断地租。
级差地租的两种形态：级差地租1和级差地租||
地租的实质：是农业资本家为取得土地使用权，而支付给土地所有者的超过平均利润的那部分剩余价值，是由农业工人创造的
城市地租的概念：城市地租和农村地租产生是基础与表现形式都一样。也存在{jd1}地租，级差地租和垄断地租
23 区位是在（自然地理）位置的基础上，，增加了人文作用的因素后所形成的综合性的位置
房地产区位理论：1.，农业区位理论2。工业区位理论3商业服务业区位理论
韦伯工业区位论的核心是在配置工业时，要尽量降低成本，尤其是要把运输费用降到{zd1}限度，以实现产品的{zj0}销售
24房地产市场的概念：狭义上可以理解为商品交换的产场所。广义上可以理解为商品交换关系的总和
房地产市场的特征：房地产市场既有一般市场的特征，又由于房地产商品的特征而具有独特的地方。房地产市场的特征是由房地产商品的特殊性决定的。1）地域性2）不xx竞争性。3）开放性，4）滞后性
房地产市场的功能：交换功能。信息的传递与反馈功能。优化房地产资源配置的功能。刺激功能。平衡与调节功能
25房地产需求的含义与特点:房地产生产，流通，分配和消费的目的都是为了满足需求，需求在房地产供求关系中处于决定性的地位
所谓需求是指在一定的时期内，消费者在某一价格水平下，根据其预算及偏好的物品或劳务为其带来的效用，而在市场上所愿意且能够购买的物品和劳务的量。房地产需求，是指在一定时期内，在某一价格水平下，房地产的消费者在市场上所愿意且能够购买的房地产商品量特点：1）房地产需求中的土地需求是一种引致需求2）区域性3）与城市住房制度有极大的关系4)层次性
房地产需求的层次：1）房地产的现实需求2）房地产的可能需求3）以实现的需求4）房地产边界需求
影响需求总量的变化因素：1）国民收入水平：企业、居民、财政收入和房地产需求的收入弹性2）宏观政策3）价格水平4）对未来的预期
影响需求结构变化的主要因素：1）城市人口的数量和结构及家庭可支配收入水平2）经济发展战略和经济结构调整3）各类房地产之间的比价4）政府政策5）宏观经济波动
26房地产供给的含义：房地产供给的内涵可以从宏观和微观进行把握。从宏观经济的角度来看，所谓房地产供给是指房地产总供给，是指在某一时间内，全社会供给的总量，分实物总量和价值总量。从微观经济的角度来看，房地产供给是指生产者在某一地区和某一价格水平上愿意而且能够租售的房地产商品量
房地产供给主体：政府、房地产开发公司、居民
影响供给总量变化的主要因素：价格因素、开发成本、政策因素、对未来的预期、房地产交易条件
影响供给结构变化的因素：利润机制、竞争机制、对未来的预期、政策导向
27房地产市场的运行机制：房地产市场是房地产交易关系的总和。具备三元素1）房地产交易的主体，即房地产交易的当事人，2）房地产交易客体—主要包括房产商品和地产商品3）房地产交易法规及其接管者，市场的管理者 市场机制主要包括价格机制、竞争机制、供求机制、利率机制
房地产市场结构层次：一级市场(土地征购、批租市场)二级市场（房地产转让、租赁、抵押、信托市场）三级市场（房地产租赁、买卖、调换、典当、按揭、拆迁、售后服务市场和物业管理市场）
28房地产价格的涵义：房地产价格是房屋建筑价格和土地价格的统一，是房地产商品价值和地租资本化的综合价值的货币表现。从一般意义上讲：房地产价格是指土地开发及房屋生产，经营等环节的价格，是房地产商品与货币相交换的比例，房地产价格是房价与地价的统一体
29房地产价格的特点：1）房地产价格具有明显的权利价格特征2）房地产价格实体构成具有二元性3）房地产价格具有特殊的形成机制4）房地产价格具有显著的个别性5)房地产价格总水平具有上升趋势6）房地产价格与用途的相关性
楼面地价：按城市规划所规定的该宗土地可建筑的{zd0}面积来分摊的单价
土地单价=楼面地价·容积率 容积率=建筑总面积|土地总面积
30房地产土地价格的内涵：所谓土地价格是指地租的购买的价格，是地租的资本化
房地产价格的影响因素：经济因素（国家、地区或城市的经济状况、城镇居民的人均年可支配收和储蓄、投资水平）社会因素（人口、家庭、城市化状况、社会治安、文化氛围、风俗习惯、大众心理趋势等）行政因素（国家或地方政府在财政、税收、金融、土地、住房、城市规划与建设、交通治安、社会保障等方面的一些制度、法规、政策和行政措施）房地产内在因素和周边环境因素（房地产自身及周边环境状态，如土地的区位、建筑物的外观、朝向、结构、内部格局、设备配置状况、施工质量，以及所处环境的地质、地貌、气象、水文、环境污染情况等）
31房地产估价的概念：房地产估价是指专业的房地产估价人员，根据特定的估价目的，遵循估价原则，按照规定的估价程序，采用科学的估价方法 并结合经验，通过对影响房地产价格因素的分析，对特定房地产的真实，客观，合理的价格所作的估计、推测和判断
房地产估价的原则：1合法原则2）xxx使用原则3)替代原则4）贡献原则5）估价时点原则
估价的基本方法：市场比较法，收益还原法和成本估价法
32投资是指经济主体（政府，企业，事业单位或个人）投入货币和物资，以获取价值增值手段或盈利性固定资产的经济活动过程。优势也指为获得一定经济收益或社会收益而投入某种活动的资产。
资产的形式主要有股票投资，债券投资，银行储蓄，期货买卖和房地产投资等
33什么叫房地产投资概念？房地产投资是指投资主体将一定的资金直接或间接地投入到房地产开发，经营，管理，服务和消费等服务中，以期望获得更大的收益的投资行为
投资的三要素：时机，地段和质量
房地产投资分析的概念：是房地产投资项目实施开发活动进行前的分析论证过程，其核心就是从诸多方面进行房地产投资项目的可行性研究以及选择{zj0}投资方案
房地产投资分析的研究范围和主要内容：房地产投资的基本原理，市场分析，环境分析，成本估算，经济评价，不确定分析，风险分析，决策分析
34房地产投资风险：一般房地产市场的风险，大都是指从事房地产投资经营而遭受损失的可能性这种损失可能是投资资本的减少与丧失，也可能是实际收益与预期收益的差额损失
房地产投资风险的种类：市场竞争风险，购买力风险，流动性和变动性风险，财务风险，经营性风险，自然性风险，政治风险，政策和法律风险，工程完工风险
35住房抵押xx的概念：住房抵押xx是指由金融机构发放的，以个人或家庭为xx对象，以购买住房与 住房有关的其他用途为目的，以所购买的住房为抵押品，按照固定或浮动的利率计息，在较长的时间内分期还本付息的xx形式
住房抵押xx的运作程序：1，xx申请及受理2，xx审查与资信评估（核心环节）3，协商xx条件4，鉴定xx合同5，贷后管理和不良资产的处理
36房地产保险的概念：房地产保险是为了分散住房抵押xx业务中的有关风险，通过财产保险，人寿保险等方式提供的一系列制度性安排
其基本内涵：1为了分散住房抵押xx风险，与住房抵押xx有关的风险都可以称为房地产保险2，住房抵押xx要求以住房作为抵押啊3，既有财产保险又有人寿保险4房地产是一种制度性安排
其作用：1提高房地产金融机构的抗风险能力，降低了住房抵押xx风险2，促进了住房抵押xx业务和保险业务的发展3，促进了具名购房的支付能力，促进了住房建设和经济发展4，为抵押二级市场的发展提供了坚实的基础
37房地产企业财务比率分析：1流动比率=流动资产|流动负债
38房地产投资的筹资渠道和方式：1，通过财政渠道取得资金（1财政拨款（2财政贴息xx（3耐人国家预算并安排的xx 2，通过融资的方式取得资金（1直接融资（2间接融资 3，通过自我积累形成的资金4,通过其他方式取得的资金
39 房地产投资资金来源分析：房地产企业投资是房地产企业为进行房地产开发、经营和从事有关配套服务活动所使用的资金。我国房地产开发企业资金除部分来源于财政、主管部门和企业在开发经营过程中的积累资金外，绝大部分是企业自行筹集的。房地产投资资金的来源主要有：自有资金、银行xx、社会集资、利用外资、财政拨款、预收款、承包商带资承包等
自我资金一般包括企业自我积累、主管部门投入的资金联营的企业单位提供的资金三部分
银行xx主要有银行xx（包括自有资金、各类存款、借入资金、同业往来资金、主动 负债资金、国外xx）和抵押xx两种形式
社会集资是指房地产企业以发行房地产股票和房地产债券的方式筹集资金
利用外资进行房地产投资活动的主要方式有：外国政府xx、国际金融组织xx、外国商业银行xx、与外资合营、发行国际债券、租赁开发等
40房产税的计税依据：1、对于非出租的房产，以房产原值一次性减除10%~30%后的余值为计税依据计算纳税 应纳房产税税额=【房产原值—房产原值乘以（10%—30%）】乘以1.2% 2、对于出租的房产，以房产租金收入为计税依据 应纳房产税税额=房产租金收入乘以12%
41 土地增值税的计税依据 为纳税人转让房地产所获取的土地增值额，即纳税人转让房地产所收取的收入（包括货币收入、实物收入和其他收入等全部收入）减去税法规定扣除项目后的余额
耕地占用税的计税依据：耕地占有税以纳税人实际占用耕地面积为计税依据，按照规定税率一次性计算征收。耕地占用税实行据实征收原则
42 房地产经济周期阶段的同特征：1、复苏阶段：市场处于供给过剩，{zd1}点过后，需求增长，吸收现存的过剩供给（供给增长不存在或相当低）随着过剩供给的吸收，空置率下降，房地产价格回升 2扩张阶段：需求继续增长，3、收缩阶段4、衰退阶段
43 房地产经济宏观调控的手段：经济手段、法律手段、行政手段
44 房地产经济可持续发展的内涵：房地产经济发展既要满足当代人对住房的需求，以及从事其他社会经济活动所需房地产的需要，又要满足子孙后代未来的需要，既符合局部人口的利益又不对其他人的需求利益造成损害和威胁
45房地产经济可持续发展的原则：1、合理发展性原则2、生态性原则3、持续性原则4、公平性原则5、适度消费性原则6、协调性原则
46房地产经济可持续发展的内容：*生态可持续1、要严格控制城市用地规模，提高土地利用率，实现土地的集约利用2、保护生态环境3、建设绿色住宅4、要加强环保法律建设和提高公民的参与意识 *经济可持续：1要建立完善房地产市场体系，加强对房地产发展的宏观调控，使 房地产市场供给结构合理，防止房地产开发过热，出现大起大落2、要完善房地产金融体系，3、要建立公正、公开、透明的土地有形市场4、促进房地产中介服务也得发展，5提高物业管理水平，促进现代化、专业化、市场化的物业管理方式 *社会可持续：1调整房地产产品结构，满足不同层次人的不同需要2、完善住房社会保障体系，切实解决低收入家庭的住房问题3、加强对城市历史文化遗产的保护
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