以“居易中国追求与房地产未来”为主题的“中国房地产2010夏季峰会”、“中国房地产50人论坛2010年会”于6月26日-27日举行。本届峰会恰逢房地产调控的关键时期，为唤醒行业社会责任意识，房地产联盟共同倡议提出“居易中国”，继“低碳地产”之后即将再一次掀起“居易中国”之居易热潮，呼唤房地产行业和企业家积极履行社会责任，建造健康、宜居、低碳、绿色、价格合理的住宅。
时 间：2010年6月27日上午
地 点：北京国际饭店一层多功能厅6
直播实录
【主持人】：接下来开始今天上午的第二场对话。这场对话的主题是经济转型与“低碳绿色地产”未来之路。非常荣幸的邀请到几位在这一领域独有建树的专家。
他们是：
住建部科学技术委员会顾问、原建设部总工程师，许溶烈；
中国建筑材料流通协会副会长，秦占学；
中国房地产研究会人居房地产研究会副主任专家组组长，开彦；
东易日盛家居装饰集团股份有限公司董事长，陈辉；
皇明太阳能集团副总裁、皇明置业北京有限公司总经理、北京好瑞思建筑节能咨询有限公司总经理，谭洪起；
四川省南充市鑫达房地产有限公司董事长，殷邦权；
国家住宅与居住环境工程技术研究中心太阳能建筑技术研究所总建筑师，曾雁；
欢迎台上的几位嘉宾！今天这一板块的对话，我们特邀开彦老师为我们主持，让我们掌声欢迎！
【开彦】：大家上午好！
我们的论坛会开的很热闹，可能大家关心的也是议论最多的，还是我们房地产发展的趋向，包括政策，包括房价，这是大家都在关心的问题。但是对于低碳、绿色建筑，怎么来打造绿色地产这一块，相对讲起来关心的程度没有这么热烈，没有这么高。但是从目前的走向，按照现在的房地产的政策，和房价的整体趋势，是一个非常重大的事情。有人认为，这是在打压，但是有一种很大的积极成分，认为这是一个新的转型、一个新的起点。使房地产发展的更健康、更注重质量、更注重品质。将来呈现在我们整个社会的面临房地产事业将来是一个非常有前途、非常健康，真正走上追求品质、追求质量、追求品牌的品质时代。
所以，大家从积极的要素上来看，这方面是非常正确的。过去房地产的发展，整个过程发展很快，房地产给大家带来的变化，带来的欣欣向荣的感觉非常强烈。但是从另外一个角度来看，我们的品质问题、质量问题，还是令人担忧。
特别是目前还没有走出一个粗放型生产的模式阶段。最近国家从绿色低碳角度，提出了非常重大的目标。建筑业在低碳或绿色建筑这一块承担的业务，占碳排放量比例上是非常大的，几乎占到了50%的重要地位。所以这样的话，就不能不忽视关于低碳和节能建筑的发展。这一块是非常的重要，但是发展这一块东西，又需要我们付出，需要我们研究从理念上，从计策角度上有所准备才能做好。
最近还有一个动向，大家可以xx到万科，万科十年打造一个房地产产业化的问题。他们利用集成概念，装配式的概念争取能够把房地产从低碳的角度、节能的角度，建立一个生产的新的模式，通过这个生产模式能够达到在效益上是{zg}的，在品质上也是{zh0}的，在成本上也是可以控制的。非常有利于将来房地产发展的方向。
这一点，当然大家讨论的东西也比较多，争论的点也很多。这一方面我认为还是围绕房地产发展趋向的东西。今天我们邀请了很多的专家，在这个领域当中有我们的领导许总，一向是在建设部技策委员会的总工程师，一直是有着非常xx的结构角度领导。很难得今天能够把许总请过来，这是非常了不起的。在这儿还有我们国家的机构，曾雁总建筑师，他是建筑规划领域、建筑设计领域非常有经验的。
我开一个头，想先谈几个问题，{dy}，从目前的低碳地产和低碳节能这一块当头，目前我们存在的{zd0}问题是什么？目前也是面临着的问题，要解决的问题是什么？我想先向大家讲一下。
【曾雁】：大家好！
关于低碳的名词实际上也是近几年刚出来一个名词，实际上我觉得他从我们的建筑节能，能源的节约、资源的节约和二氧化碳的排放等等多方面的广义的一个含义。目前国内国外也出现了很多的低碳建筑、零排放建筑等等，我们在最近的世博会上也看到很多，类似于这样的一些建筑，大家推的理念都是比较先进的。
在国内这个概念也是比较新的，在做的过程中，对一些相关技术的把握上可能会有一些问题。我们在对之前遇到的问题，因为节能的技术很多，在技术的选择上有一种盲目性，他可能只是对技术的选择，而不是对使用的功能和建筑的特点，这方面有一些技术堆砌的嫌疑。我在这儿想说的是，希望我们在技术选择上更科学一些，要针对建筑的使用特性和他的地理环境和周围的气候条件以及人们对生活的要求等等，多方面的来综合，同时把主动的技术、被动的技术综合起来利用。这样的话让他发挥更好的效益。
【开彦】：您的意思是说，在技术的应用这一块还不成熟，有一些概念、有一些做法为什么做，将来做这个技术，对整个的地产影响究竟有多大，目前还不是很清楚。
【曾雁】：有一些技术是很成熟的，应用的不好效果就不好。
【开彦】：技术的选择、技术的引入，将来都还是有路子可走的，并不是太困难，但具体在应用上，就会有一些。
【秦占学】：今天很高兴参加这个论坛，更多的是从技术角度来讲，刚才主持人谈到我们现在的技术，或者说低碳的困惑在哪里，我认为有两个方面，一方面是我们刚才曾总说过，在技术应用上是一方面，另外一方面是我们的建筑材料。如果说，你是一个很好的建筑技术，各方面都涉及到了，但是材料不环保，材料不低碳，所有的低碳都化为乌有。但是不是所有的材料好了，建筑就能地叹了？也不见得。举一个小例子，在座都是太阳能的专家，你们设计了太阳能的能源等各方面都非常好，比如说水管一打开热水就来。但是大家想过吗，在我们现在的水开一打开的过程中，热水来是什么时候来，是一分钟以后来、两分钟以后来，还是五秒钟以后来。如果说一分钟以后来，这一分钟所留出的水是凉的，这一分钟的水会被白白浪费掉。一分钟的水折合多少的碳排放，大家都可以知道。
这些细节，需要我们业内，特别是建筑设计业内给你足够的重视。首先要有一个低碳理念，低碳理念在某个细节中，稍微改造一下，可能就使我们低碳。我们的抽水马桶，同样也是这样。建筑制造抽水马桶，这就是我们建材的本行业，建材在这方面做了很多的工作。其实很好的办法，拿一块砖，拿瓶可乐放在箱子里就能节约。但那是我们家庭的土办法，我们会在节水马桶的小小地方稍加改造，大家也看到大小按纽，实际上也是这个意思，但这还不足够，还需要更加进一步的办法来设计。
举这两个小例子，涵盖了大量的意思，说明主义一方面的技术和一方面的材料要有结合，没有结合我们的低碳，特别是在地产建筑上的低碳，{zh1}就达不到我们的目的。
【开彦】：建筑行业涉及到成千上万的建材品种，您估计一下，在日常常用的建筑材料中，多少比例达到了低碳的标准，哪些没有达到，比例是多大？
【秦占学】：大家听着这个问题好像很一般，实际上是非常核心的一个问题，而这个核心的问题是中国现在没有解决的问题，就是什么是低碳建材。我们现在正在治理搞低碳建设，前几天在中央电视台搞了一个新闻发布会，我们推出中国低碳建材发展路线图，包括指南。刚才要我说比例，我无法说。为什么？现在无法量化，比如说这个材料是不是低碳，我们正在做，将来我们下一步做低碳建材评估，会有这样的数字出来。
【开彦】：暂时回答不出来情有可原，因为低碳在目前还是刚刚开始，可以原谅。我想了解一下，材料方面有一个低碳的系数，碳化系数，比如说钢材有一个碳化系数，玻璃有碳化系数，这样的碳化系数比例是多少，还有多少时间，大概很明确了，用你这个材料我就能明白，你这个碳化系数是多少，就可以确定我的建筑房地产应该用什么材料、不应该用什么材料，哪个是低碳的，那个是高碳的，这是我们开发商天天都面对的问题。什么时候能够实现，我们心中有数。
【秦占学】：专家的问题一针见血，问到了关键点。我要选择低碳，低碳和环保是一个概念，都又不xx相同。在这里边我需要解释一下，建材产品他的低碳概念和环保不xx一样在哪里，我在制造这个产品中，本身变成了低碳。水泥是不是低碳，我们水泥都可以做成低碳，你用的水泥如果不低碳的，他和不环保，和建筑不环保不是一个概念。这个系数，每一个产品会做他的一个碳排放量的数字。
我现在给一个宏观数字，我们推出一个低碳路线图，我们是这样统计的，建材工业的万元增加值能耗，这个能耗折合成二氧化碳排量。我们有这么一个数字，05年二氧化碳排量是16.65吨每万元增加值，这相当于GDP的概念。到了2009年，通过我们的几个阶段，一个叫自然式的减排，一种叫做硬减排，现在我们进入到软减排阶段。到了09年碳排量万元增加值是达到多少？达到了每万元增加值是9吨，05年是16.5吨，我们下降了45.9%。刚才说，以后怎么办，我们现在提出的目标，在2012全行业的碳减排在2005年的基础上，下降56%，以温总理在哥本哈根提出的40%到45%要多，为什么？建材行业碳减排的潜力大，所以要做的贡献多。达到什么数字？每万元增加值碳减排量达到7.33吨这这是我们一个目标，但是这个目标需要我们全行业付出非常大的努力。
至于每个产品，他有每个产品的不同，什么样是低碳，到什么程度，还是回归到刚才所说的，低碳建材的整个标准还没有xx制作出来，出来之后会向全社会公布，低碳达到什么样的级别。
【开彦】：我还想问一个问题，因为这对我们太重要了。可不可以这样认为，建材对低碳水平的大小，直接影响到房地产业的低碳水平，所以你承担了绝大部分的责任，你做了我们全行业做好了，你做不好我拖我们全行业的后退。
【秦占学】：xx认同，没有一个好的低碳建材没有一个好的低碳建筑。
【开彦】：谢谢，接下来请谭总，他是皇明太阳能公司的老总，非常的了不起。
【谭洪起】：结合主持人问过的几个话题来谈一谈我的想法，低碳建筑的难点在什么地方？要想说清难点。
首先要知道低碳绿色地产中的几个重要环节，我想{dy}个环节就是材料，过程一问一答非常的精彩。实际上建材的建造过程，是否低碳，是否能够节能，是否是绿色的一个过程。这是在是否能够实现绿色地产中一个最主要的环节，他也是{dy}个环节。
第二个环节是建材的运输，如果距离过远，也会导致非常大的能耗，比如说北京有很多建筑，用了意大利的板石，每吨大理石的碳排量是如此之高。这是全社会的问题，{dy}是建材，第二是运输。
第三是建筑过程中的能耗，在座很多是房地产开发商，在建筑过程中，水、电，这个能耗是非常高。所以现在像万科所说的，是尽量的把制作过程的能耗转移到工厂当中去。也就是说，我实现工厂化，这样的话，我大部分的装备工艺在现场做，制作工艺都在现场做，这样的话尽量的降低施工现场的能耗。
第四个环节，建筑建完以后运行的能耗，这个能耗说起来每年不是很大，但是一个建筑70年、50年，甚至200年，这个能耗也是非常大。
我们说绿色低碳地产涉及到的领域非常多，而且各个环节上并不是某一个专业、某一个单位，甚至某一个开发公司能够控制的。比如说建材，需要建材的基础工业能够雄厚，他能够不断的在他的工艺过程中，降低他的减排量。尽量选择本地化的建材，这是有很大的节省空间。在建造过程中，减少我们能源的消耗，这一点我们讲需要向西方，包括日本、欧洲，他们大量的建材都是工厂化生产的，到了现场是一个组装的过程，这样的话就非常的快，非常的节省内耗。
{zh1}一个环节，就是建筑运行环节的能耗，他综合了几个方面。一个是建筑材料的质量，保温隔离隔热，另外是暖通空调的设计是否合理，包括自然采光，自然通风，等等是否达到舒适度的要求，如果达到，可以经常不开灯，不开空调，意味着运行能耗可以大大降低。
所以对于绿色低碳的地产是全社会各个行业都应该相互配合才能达到目标。作为我本身来讲，我是皇明太阳能集团，做太阳能产品，我们感觉到紧紧把热水器做上去很难达到，比如说装上去还有一个一分钟，或者说装上去还会漏水，这是一个系统工程。为了能够把绿色地产概念做的好一些，我们自己做房地产公司做开发。这个时候我们的体验更加深刻，从房地产各个环节的全过程怎么来控制，比如说土地的规划阶段，我怎么来控制间距，使容积率自然采光、通风效果好一些，怎么样使门穿、体型系数、自然采光非常的好。这些比起我们太阳能本身的作用要来的大，要来的更加省钱、更加快。另外一个就是说，现在的节能减排是非常得多，也非常的好，就像中国的中药，可能有上千种，一个好的中医可能用了十味，然后又很好的匹配就可以达到很好的xx。可是不是很好的中医，抓了很多的药效果反而不好。所以后来我们跟国外的公司合作，告诉开发商，我们要想实现一个目标，怎么能够省钱，怎么能够把效果拿到{zj0}。
所以从我们本身的体会来看，搞低碳地产在中国现在是大势所趋，也是条件基本具备。但是在一些公司、一些地方，也面临着一些困难，这些困难怎么解决，需要大家的共同努力。
【开彦】：谢谢谭总，卖瓜不吆喝，不用展露我的瓜好，还是强调的是做好这个事不是一家能做好的，不是一项事情做好是一个好东西，而是一个系统的东西，是xx整合的问题，不是单一个技术问题，这一点非常中重要。刚才应征了曾总强调的，设计是个龙头，通过设计把这些技术整合在一起，而且能够树立正确的思想，刚才讲到的被动概念和主动概念，被动概念强于主动概念，被动是主导的，主动的东西是配合的。也就是说软件是硬的，硬件是配合的。这一点非常重要，强调的是技术层面是好的。
接下来有请咱们的老前辈许总，许总是非常资深的，应该说建国以来一直致力于技术领导，是建设部的总建筑师，后来在技术委员会中也是主任委员，是非常资深的。许总从领导的角度、技术发展的角度给大家说说。
【许溶烈】：资深换句话说是比较老。我针对刚才提到的问题讲两点。一个是我非常关心，不谈论房价怎么样，但是住宅是我们最关心两个问题，一个是安全，一个是功能。实际上我们想，质量好不单单是安全，节能是很大的一庄事。功能要能够适用，住建部的部长刚才讲了，建二十年。作为建筑物来讲，因为建筑物的功能提升、要求提升，这种增长是很必然的。房子性能不好比，从这个意义上来讲应该是客观的。
所以说我们的功能、质量，这个问题对我们谈能源、低碳、减排的意义很大，而且对大家的使用也得到了很大的信心。有一些房子不仅仅是房子多少钱，房子跟产品有关系，包括我们买西服、衣服，好的质量跟一般的都有价格区别，所以拉开一定的价格是可以的。
第二，低碳绿色地产，整个世界都在关心我们的节能减排、绿色，这都是非常的重要。但是我觉得，我们的房产最主要的还是靠绿色，我们叫做绿色地产。低碳，碳排放是我们绿色建筑一个很重要的内容，我们要讲清楚，我们主要是建造适合人们住的住宅，这个住宅应当是绿色的。绿色的可以是减排的，包括低碳、健康的、安全的生态。现在什么东西都提到低碳，有的时候自己回答的也不是很清楚，因此这是很重要的。
我现在是叫做绿色地产，绿色地产包括低碳。而且低碳的排放问题，从哥本哈根会议来讲，也是我们要有不同的责任，不同的负担，从这点来讲，我们的低碳的任务，我们的低碳责任在全世界来讲还是有适当的责任，但不是{zd0}的责任。无论是高标准还是富裕、不富裕，都有历史的问题，地产是要被人用的，这是很人性化的问题。
我们的地产应当是搞绿色的地产，有减排的责任，有一些东西，很多东西是相对的，我不减排，现在减排多少，{jd1}的减排这是说不清楚的，而且很麻烦。相对从这点上来讲一定要搞清楚，不要说大家说减排，我们这叫减排，低碳的都叫减排。
最近我参加一个会议，很多专家都在。他提出搞高层住宅，到重庆这种山城也是很高。这个课题是说，我们也是要低碳绿色地产，看看怎么样发展高层住宅，这一点我很为难。我说高层对高层来讲，也可以绿色，也可以低碳，但总的来讲，真正的住宅都搞的69层，那没有办法讲，那很不低碳，很难做到。所以说，碳化的问题，某些也只是相对的。
我今天在这儿碳排放比以前低一些，在这里边很复杂。涉及到节能减排，我很强调是系统工程，系统工程还有若干个子系统，我们看到的东西绿色要减排，而且总系统也要减排。这样子的分布是一个很复杂的课题。所以我们的研究，实际上用物来讲，什么是合适的，什么是健康的，我觉得我们应该引导在这个问题上，通过这个问题相对的来比较，我们是不是在这方面的产品是在发展的。
谢谢！
【开彦】：许总是高瞻远瞩，提出两个概念，一个是今年谈低碳、谈绿色，首要的问题是要解决房地产开发的品质问题，也就是他的性能、质量、功能，他的健康、安全，这一块当中是{dy}位的，是不可忘却的。从这个角度来讲，绿色建筑是更完善、更具体，他的概念上是更强更完整。因为还是有差别的，低碳建筑跟绿色建筑本身是有差别的。他强调的方面是不一样的，低碳建筑具体来讲，最终的是影响大气，影响气候、影响温度的主要指标，将来都是用指标来衡量。你提供不出指标，就不能说你是低碳。但是绿色阶段不一样，绿色除了强调节能这一块，减排这一块，这是非常重要的重要指标，同时还要强调，对资源材料的利用{zd0}化，强调材料的再生，在复用、可用，能够回收。绿色建筑还强调水环境的保护，水环境的节省，水环境的再生利用。还有一个最重要的是绿色建筑本身，是要讲舒适度的，讲安全的，讲质量的。所以绿色节能概念是一个非常完整的概念，咱们主要是打造一个绿色建筑还是非常重要的一个方面。
谈到这一点，我还是想请许总做一个估计，当前我们房地产对执行绿色建筑，对执行质量品质，这一块做到什么程度，您给做一个评价。目前房地产整体达到的水平、达到的趋势是什么样的，您满不满意？
【许溶烈】：应该说这几年提倡绿色建筑、绿色产品的设计，大家的认识都挺高。涉及到绿色的地方，大家还都是认同。绿色建筑的概念的认知和提高有很好的发展。提高的产品和房地产，这几年我看了，比过去的舒适度，方便度，包括他们见到的一些品质，我觉得都有大幅度的提高。应该说，这里边的提高，在全国来讲，还不是很稳定。我觉得，我们有一些水源，关于一些标志的点，我们评价房地产权衡，有一些指标达不到其他再好都不行。这里边要体现我们的人性化，为大家的生活更美好的服务。包括我们的使用者，我的知识不够、书读的不高，没有很好的配合，我们好的房子，很好的功能产生不是很好的效果，这一点也是，这对人的素质的提高有很大的作用。好的东西，一定要有相应素质的人来用，一般素质的不会用，用不了，这方面不应该有硬的要求，还有一些软的要求，这是很大的一点。
对于创新和可持续发展，我是非常喜欢。历届世博会提出来，创新与发展，我们讲可持续发展，这都是我们需要思考和重视的。
【开彦】：非常感谢许总！
下面有请殷总，他是来自于我们的三线城市，在这一块请您谈一谈对低碳、绿色建筑，看看在这方面的需求和现实性，谈谈他的发展障碍在什么地方？
【殷邦权】：我是来自四川，我说川式话。
绿色低碳地产是发展的方向，随着社会经济的发展，人们生活水平的提高和居住条件的要求越来越高。所以作为房产开发企业来说，他对房产建设以及他的功能不断的在提高品质，建设不断的人性化。绿色低碳的难点在哪里，我觉得从我们实际来讲，我们在房屋建设之中，当然我们劈开建筑造价的提高，房价把它放在一边，我们肯定要提高他的建筑品质，那肯定要增加造价。我们今天的主题是研究低碳模式，在实际具体施工当中，这些新的技术、新的工艺运用上，在运用上目前还有一些难度。比如说，我们保温节能，我到一些城市看了，比如说山西、北京存在这个问题，保温是把钢丝网嵌在墙外边，放进泡沫，用水泥抹黑进行封闭。作为现浇水泥，当然这种还可以，但也存在问题。泡沫装的电线，很容易短路。发生这类事情，这栋楼房就会乌烟瘴气。
这是在技术上，我们在使用上怎么使用，但是国家的发展方向保温节能，也是强制性的规范，那你必须要这么做。再有一个问题，在三线城市，大到大部分建筑，他都是专分几个，占主要的部分。随着土地价值的提高，当然趋势是在高层建筑，都是现浇。砖缝结构就要挂钢丝网，做到保温式的材料，再用水泥进行封闭。这存在什么问题？又存在着一个不安全的问题。不安全的问题在哪儿？外边贴瓷砖。保温节能我是说专项的，我们研究这个问题，从实践上，我们建筑的外墙现在提倡要用水泥、石膏漆出来。中间有空格，空格又装进保温隔热材料。在镶嵌的时候，一次性成型，研究自保温材料。我们也在研究这个问题，但是现在还没有通过国家认可。但是他保温的指数是达到的。
所以说，我们研究这个低碳绿色地产，比如说大家很感兴趣，我们的热水使用，从使用功能上来说，热水器一放水，多长时间放了多少冷水出来过后才来热水。
【开彦】：殷总举了很多的例子，一个问题是讲成本，成本问题恐怕在座都是觉得这是一个大难的问题，不克服成本的问题，对成本的问题没有一个很好的认识，这个事情不管是绿色低碳，都做不起来，这是一个。第二是技术的可靠性，用什么技术，使用要安全，要能够保障整体的质量，要实用，不能摆样子。
所以这也是两大问题，我想这两大问题作为第二轮的发白意见的重点。这个问题可以在台下互动。对于成本问题，对于技术保障问题，我们台上的嘉宾再发表一下自己的看法。
【曾雁】：刚才殷总说了很多关于建造成本和技术保障的一些问题，我们在做建筑设计的时候，或者说节能设计、咨询等方面的一些事情，我们也遇到同样的问题，就是说怎么才能把成本的增加控制在一定的范围内，因为新的新兴材料，带来的成本增加，似乎是不太可能避免的。因为在一些新材料的介入，新技术的应用方面，都会有一定的投入。我们考虑，首先一个是对材料本生，这对材料本身请秦老师来讲。一个是对材料的应用，和对新技术的选择。在材料的应用，我们比较强调本地化，有可能在本地应用一些节能材料。除了常规的传统材料之外，可能有一些新的材料和新技术的结合，这样从运输成本和其他成本上都能降低。
技术的可靠性，我们实际上现在五花八门的技术很多，节能材料也很多，还是需要通过针对你的建筑本身他的特点和他的使用要求来进行选择。比如说在学校里头，你要做技术选择的时候，首先要考虑他的使用时间，他是从早上几点到晚上几点，这一段时间是有人的，到了夜里没有人，到住宅的时候情况反过来，晚上基本上是人满的，到了白天以后是人比较少的。每个建筑有自己的特点，针对这些来进行一些选择。同时，技术的可靠，这是非常关键的一点，一定不要盲从，现在时髦做什么，我就做什么，大家都在讲什么，我就跟着去。这是不对的，一定要认真的选择技术。
同时还有一个对技术可靠性的要求，有一些技术已经成熟了，我们可以用，有一些不太成熟的，我们希望通过试验阶段以后，这些东西能够可靠以后，或者说改进以后我们再进行选择。这是我从对设计技术、材料选择上的一些看法。
【秦占学】：社会上有一些说法，叫做绿色低碳是需要成本的，而这个成本需要我们消费者来买单。在这里，我想作为一个证明，不一定，从绿色房产、低碳房产，刚才许老讲了一个绿色房产，非常赞同这个提法。我就从绿色房产角度，建筑设计是否增加成本我不知道，如果我们的建筑搞低碳材料，不一定增加成本，而且反而降低成本。我先举这么几个产品，大宗的水泥玻璃，我们搞低温余热发电，热气排到外面，我们搜集起来进行发电。搜集起来发电反过来给厂用，全厂零用电。这是大宗产品，水泥也有类似的现象，水泥的低温，基本上前部铺开。
我再讲一个，大家讲绿色产品，我们的涂料，涂料大家都知道挥发性很强。如果采用新技术，比如说光技术，他不挥发，见光就凝固，大家知道涂料排放到空中的成本之高，抹上去之后有一多半是挥发掉了，实际上是在浪费。如果用光固化技术，降低了挥发，不浪费材料，成本是降低的，而不是增高的。你用这种低碳的成本，或者说绿色环保的材料，不但没有给消费者增加成本，反而是降低。
再举一个例子，比如说我们的瓷砖，现在我们在做瓷砖减薄过程，如果减薄在窑炉烧的时候用量就少了，卖给老百姓的原材料少了，卖给老百姓的成本也就低了，需要解决一个技术问题，薄的瓷砖和厚的瓷砖强度上是不是还一样，只要解决这个问题，低碳的建材是低价的、低成本的，而不是过成本的。
在这里也是给大家讲一讲，不是所有的低碳产品、绿色产品，就是高价的，或者转嫁给我们的消费者，特别是我们的绿色地产，我相信会走上这条路。
【曾雁】：刚才所说的成本增加，实际上是一个初投资的增加。初投资的增加，这些要有一些新的东西，肯定是要增加的。但是我们所说的成本测算应该是一个全成本周期，作为一个建筑来讲，你投资是一部分，使用是一部分。这个成本，很多关于节能产品、绿色产品，他是初投资是增加的，但是运行、使用过程成本降低了很多。从整体来算，目前国内有大部分的节能产品，都是能够算出他的增效投资，能够算回帐来。估计谭老师在这边更有比较深刻的讲法。比如说我们增加了保温，节约了能耗，增加保温的这一部分钱可以通过节约能源在多少年之内做到，这些是可以算出来的，而且已经算过，能够起到很或的节约成本的效果。
我们的买单，到底是在哪个阶段，是先买还是后买，先买是利用这些技术以后，利用这些材料以后，我们先买节约以后使用的成本，这个帐大家可以算一算。
【开彦】：成本的问题，在很多技术里，这个增加了，那个减少了，这个减少了，可能那个增加了。整个过程，在整个运作当中，从实际开始、施工开始，就有一个平衡的问题，有一个取舍的问题。这么做下来，有可能是剩的，有可能这个增加一些，根据情况不一样。所以说成本问题应该非常客观、理性的对待，用我们的智慧去处理他。
接下来请谭总发表高见。
【谭洪起】：这个问题是非常有意义的问题，值得多用时间来探讨，关于成本的增加问题。实际上这两个问题，刚才我们所共同探讨的绿色低碳{zd0}的难点是什么，包括技术应用、成本增加，这两者关系非常密切。
我要说的{dy}个问题的答案，{zd0}的难点还是观念，这个观念就是我们现在大家所讨论的，我的成本增加了，又没有多卖多少钱，技术在什么地方，技术又有新的风险，{zh1}可能出现的风险赔了很多东西，实际这个观念在我们房地产领域是比较流行的思维。
实际上今天的论坛如果能够在这个论坛上有一些推进、有一些促进，这是一个巨大的收获。我的观点，搞绿色低碳地产，成本不能一概而论，说他是增加还是减少。实际上有一些技术是增加的成本，有一些技术是减少了成本。我分别举几个例子，比如说原来房子上，没有生活热水的供应，我们设计方、开发商说，我要装太阳能热水器，那一定是增加成本的。因为每平方米要增加三四十块钱，你把整个小区全部改变委员太阳能，这是成本的增量。但是这个增量怎么看，如果房地产开发商不做，每家每户都要装热水器，这个时候他们的成本是相当高，如果你把它一分担，不比装一个集中的太阳能省钱，只是这个成本由入主的每个家庭承担，而房地产开发商没有管这个事。如果房地产开发商把这些东西住进去了，把帐也算进去了，实际上你是减量。如果你没有算这个帐，我多了三十块钱，人家卖2000，我得卖2300，这我就不太敢做。
另外有一些技术肯定是会降低成本的。刚才殷董事长提到的问题，在我们大量的实践过程中，或者说咨询服务过程中，这是实实在在的案例。比如说就在北京地区，如果说按照北京65%的节能标准做一个保温的基本设计，大概50毫米的一般的板就够了。这样的情况下，每个平方的热负荷是六七十瓦左右。无论是用燃起锅炉，还是集中的空调，每平方米按照70瓦甚至80瓦里配。如果我们把保温层加到100毫米以后，甚至120毫米厚以后，可以看到远远高于北京市65%的节能建设标准。然后又增加70毫米的厚度，一定是专家了板的成本。但是算另外一比帐，空调从原来的每平方米降到了现在的40瓦，这个期间你会发现你的能源设备系统的初投资会大大的降低，而这个降低会比你增加本板厚度降低的量要多的多。因为机械成本会比较高，同时在60年、50年，或者70年当中，你的能耗还会大幅度下降。我们给开发商所提供的服务，就是要做这种精算，因为这个精算，过去中国人比较粗，不太做精算。房地产开发商和设计院的关系，你给我出房子，我给你出图，设计院没有太多的研究，一般设计院拿来之后提一个基本的要求，给你做一个符合的计算就把图出了。如果不给你计算，你增加厚度，要增加钱，但是能源系统减少的钱他不知道，他也不给你做。而且通常的流水作业，按照北京市的标准，每平方多少瓦配上去，所以很多房地产项目能源系统大量的冗余，大量的浪费。
所以在这里边提到了成本，提到了技术难点需要深入的研究和探讨，有一些是增加他的投入、成本，有一些是明显的减少成本。还有一些刚才开彦老师所讲，如果在设计阶段注重被动技术的应用，自然采光、自然通风几乎不增加任何成本，但是舒适度提高。能源设备的初投资也下降，预行费用也大大降低。这确确实实在目前的房地产行业当中，在这个问题的认识上还没有很深入。所以说难点应该是处理这些问题。
另外对于技术的可靠性，我特别赞成刚才提到的，并不是什么样的技术流行就是好的，什么样的技术大家都去推，他就一定是好的。这跟我们刚才举的例子，我们这些技术，相当于我们中药的配方。每个人的身体状况，每个人的疾病是不一样的，你要对症下药。比如说四川的问题和海南的问题、广州的问题、上海、北京的问题xx不一样，气候条件不一样，人们的舒适程度要求都不一样，你采用的技术需要结合项目的定位和要求，尤其是气候条件，这是最重要的。而在里边能够选择一些，增加技术、降低成本，而不是增加成本的技术应该成为优选，而增加成本的这一部分有的也是必须要做的，我们适当的控制一下成本。
所以说在绿色低碳建筑的推进和开发过程中，这里边需要我们做深入的研究，做深入的讨论，这样才能给社会、给我们的客户、给开发商能够提供更好的服务。
谢谢！
【开彦】：很经典。现在谈到了焦点问题，一个是成本问题，产品是产品的可靠性问题。我认为，这几位都谈到了非常清楚的观点。我倒是建议，将来我们提到房价的时候，大家对房价非常敏感，现在搞一个组合房价，什么东西卖多少钱，这样让大家明明白白的买，因为装了太阳能，增加了多少钱，这么来算看愿不愿意，一算明白，我是买40块平米的太阳能，你自己买要50块钱。
下面有请许总，许总是{wy}的政府代表，除了政府这一块应该承担什么责任。当然许总现在不在位，但可以给政府提一些建议。
【许溶烈】：实际上我们要修改的话，这个工作比新的要难做。所以我觉得进一步的改变一些新局势，有一些问题需要很深入的、有经验的的研究。我也是讲，我们新的方案，新的项目，我是非常忠实，更简易的策划、简易的设计。这需要全面来研究，因为开始的方案能够用好做好，后面的问题相对来讲就比较容易落实。否则的话，我们很多问题也经常看，房地产开发，要增加一些新的东西，不要太笼统，这里边我讲到，我们的建筑有一些精髓。我们搞建设粗宽惯了，而我们要精细的策划。
这些问题政府实际要引导这些问题，政府要引导大家按照安全，保证功能、保证环境，在这个前提下才有。政府需要集中制止，一个是到达了政策上的事情，引导哪些、制定那些。另外政府也可以有一些必要的经济政策来支持。今天讲了有一些能源的改造，很多的情况是搞合同保障管理，比如说国际会议中心，可以再改进。
早个十多年前，我们的京广大厦，上海做的还是比较好，但有一个问题就是人员太浪费。我们有一些小区也可以积极改造，这些东西不一定政府自己来搞，政府只要组织，做出一些服务支撑产业来对待。除了硬产业以外，还要有软的产品。有的时候硬的软的，很好的融合和结合，这也可以提供给我们思考。谢谢！
【开彦】：殷总，大家给您解释的满不满意？
【殷邦权】：满意。发展低碳路程是我们开发企业的重任，我们作为企业要有历史责任感。现在作为开发企业不断的提高自己开发的产品品质，对投资的问题还没有很好的思考，只要你这个产品好，他就要千方百计拿上去。是目前开发企业的价值取向。刚才我所说的，我们这项技术研究成功了，使其他发挥应有的功能和效果，这才是一个根本的问题。
【开彦】：殷总您这一块要做，可以请谭总、曾总、秦总帮你策划，那这个事情一定能够做好。
【提问】：中华建筑报的，建材下乡，上一次三天的论坛，没有讨论个所以然来，现在进展怎么样？
【秦占学】：这件事情还在推进中，目前已经到了准备出试点方案的阶段。
谢谢！
【提问】：大家好，我是低碳房地产网，我们做了一个网站，准备了大量的案例，我统计了一下，每天搜索和看到的正在逐步的增加，包括他们的关键词，我发现很多的开发企业，非常的注重案例。因为他享受，他也特缺少像谭总这样的机构，我看您是一个建筑节能的顾问，他可能在做的时候，他的疑问从他的搜索词中能够看出来，一个是案例，有没有榜样。另外有没有这样的一些机构能够把它组织起来，我能告诉你什么样的人在哪儿找到，什么样的材料在哪儿找到。另外也是政府层面、领导应该xx的，就是政策在哪儿。比如说我要做这个事，我可能跌了一脚，或者说打掉牙往肚子里咽。再一个就是我使用本地材料的时候，是不是有一些出口产品退税，是不是有这样的政策。这也是客户调查出来最xx的，也想听听开老师您在这一块的观点，以后我看了您在网上有大量的绿色地产的研究，在这方面给我们说一说，我想您可能了解国家方面很多的研究。
【开彦】：应该说，我们国家从大的方面，中央领导非常重视这一块，不断的要求能够做出一些在政府推进这方面的具体政策。但事实上并不是像中央所愿的那种情况。到目前为止没有鼓励政策，没有相应的支持。这当然是一个时间问题在里头，但是我作为政府机构，他作为不作为，是积极去做，还是消极对待，这里边的因素是很多的。包括建设部系统，包括地方机构态度都是不一样的。所以总的来讲，目前是不理想的。政府拿出一个对策，拿出一个具体的措施，拿出一些具体的实惠的东西，比如说减税的问题，你做了这个东西，能够给住户一些优惠，给房地产一些优惠。这些东西没有看到，在很多地方、很多场合都在呼吁这个事情，实际上没有看到。在这点上从某种程度上是令我们担忧的，政府不推动，这些事情都是虚的。我是这么认为的！
【谭洪起】：我补充两句，我稍微乐观一些，对于绿色低碳地产，我本身也在做地产，从我自身的体会到其他开发商的服务，我们觉得这个形式、局面越来越好，尤其是今年哥本哈根会议以后，我们发现一些新的潜在的客户，是想拿地，大面积拿地的新客户，有要求有一个绿色低碳的概念去冲击各地政府拿地。这从侧面看到了一点，开发企业、开发商已经取得这样一个新的商机，另外有一些地方政府已经很把他当回事，拿这个概念去拿地会比较顺利，或者拿的地价比较低。这是一个信号。
第二个信号，目前的房地产开发商本身在开发项目上，探讨应用新技术来实现绿色低碳的企业比较多。举几个例子，原来我们的大客户，像万达、万科、远洋，实际上现在涌现出非常小的企业，他也要搞绿色低碳。为什么？比如说现在我们在河南的一个客户，他说，我在河南省郑州市，我永远也比不过老大，大家知道就是河南有一个置业公司，我想超过他没有别的办法，我可能要打一些绿色的牌、低碳的牌，我才能在市场上有繁翻身的可能。有一些企业为了提升企业的形象，吸引更多的客户，他愿意来做这件事情。还有一些客户实际上他在过去的传统上就已经做了这些事情。
实际上作为绿色低碳，国家也有一些政策，只不过是大面积的普惠制，而是给一些开发企业有一些支柱。比如说我们自行开发的未来成像，国家给了4000万的补贴，这是建设部、财政部共同评的国家示范性项目。但这只是未来的项目，这是争取获得的，并不是所有的开发企业做了这个东西都能拿到。这个问题就是刚才开彦老师提到，目前搞低碳产业，国家需要出台一个普惠制，你只要搞，就应该给予鼓励，现在还不是这种政策，而是选几个尖子，这几个人可以获得，或者这几个项目可以获得。现在很多身份都说了，太阳能也有很多特殊政策，如果不装太阳能，你的规划审批是不能通过的，这是消极的往上逼的办法。北京市比较好，弄了太阳能每平方米给200块钱的补贴，北京市以前是因为热泵补贴，因为太阳能补贴，这就是不归置，这是中央政府都应该大力提倡的，这样只有我们绿色低碳的房地产才能快速真正的普及。
谢谢！
【曾雁】：实际上从我们在做一些项目和接触事情的感觉上，政府已经很重视这一块，我们在接触的这些项目，刚才谭老师说的，北京市已经给太阳能热水的应用已经有了普惠制的应用。对于国家建立一些示范工程的时候，也有很多建筑光伏的应用，包括建设计划，在北京也有十几块钱的补助到二十几块钱的补助。我们不去讨论他这种补助的方式，这种效果，但是这种做法实际上是能够看出国家的一种态度。我觉得，这也是通过一段时间的推行，可能会有更合适、更好的政策，包括一些普惠制的东西出现。
【开彦】：非常感谢台上的各位嘉宾。
【主持人】：时间过的真快，今天上午的对话会即将结束。非常感谢我们的主持嘉宾开彦老师，同时也感谢参加今天对话会的几位专家、嘉宾。他们客观的对发展低碳绿色房地产存在的一些问题和目前的现状，发表了自己的观点和借鉴，同时也都对低碳房地产提出了很好的建议。我想，对指导我们今后的工作应该说有很大的帮助。再一次的代表“两会”中国房地产学会和北京房地产学会对几位专家、嘉宾表示感谢！
