摘要：物业管理公司是从房地产开发企业中发展出来的一个新兴的行业，是指专门从事物业管理活动的公司。其会计核算具有自身的行业特点，本文结合物业管理公司的经营特点，对物业管理公司会计科目的设置及其核算的特点进行了简要论述。

关键词：物业管理；会计核算；特点

物业管理公司是从房地产开发企业中发展出来的一个新兴的行业，它在经营过程中所发生的物化劳动和活劳动的消耗，也需要通过货币形式加以综合计算，以反映和控制企业在经营过程中发生的成本和费用，并通过成本、费用与收入相配比，计算出企业已实现的利润(或已发生亏损的弥补情况)。这些能够用货币形式表现的经济活动，就是物业管理公司会计所要核算和监督的内容，笔者试图对这一问题发表自己的一些浅见。

一、物业管理公司会计核算的概念及其特点

在物业管理公司中，会计核算是其财务管理的一个重要内容。物业管理公司的会计核算就是以货币的形式全面、系统、连续地反映和监督物业管理公司及内部各核算单位生产经营过程的各种经济活动，并定期编制财务报告，向有关信息使用人提供财务信息。

物业管理是一个新兴行业，其会计核算具有自己的专业特点，与其他行业相比主要表现为：

1.由于物业管理公司的经营过程既不涉及生产活动，也与销售活动无关，大多数情况下仅涉及提供维修维护等管理服务，其资金运动过程及形式相对简单，从而决定了财务核算对象相对简单。

2.物业管理公司的各项收费的监督不仅来自企业自身，还来自政府有关部门以及物业的业主等，使其对资金运作过程的监督督更为全面。

3.物业管理公司的最主要的财务信息使用者是业主和企业管理层。由于业主最关心的是物业管理收费的使用状况及其效益等信息，物业管理公司所提供的财务信息必须充分满足这一特殊的需求。

二、物业管理公司会计科目的设置

正确合理地设置会计科目，是正确组织会计核算的重要前提，也是会计核算的一种专门方法。物业管理公司应按照财政部统一制定的《企业会计制度》，正确设置和使用会计科目，在不影响会计核算要求和会计报表指标汇总，以及对外提供统一的财务会计报告的前提下，物业管理公司可以根据需要自行增设、减少或合并某些会计科目。

（一）资产类会计科目

1.流动资产类会计科目：可以分为货币资金类、短期投资类、结算资金类和存货类会计科目。具体包括现金、银行存款、其他货币资金、短期投资、短期投资跌价准备、应收票据、应收股息、应收账款、其他应收款、坏账准备、在途物资、原材料、低值易耗品、库存商品、商品进销差价、委托加工物资、委托代销商品、存货跌价准备、待摊费用等。

2.长期投资类会计科目：包括长期股权投资、长期债权投资等。

3.固定资产类会计科目：包括固定资产、累计折旧、在建工程、固定资产清理等。

4.无形资产类会计科目：包括无形资产等。

5.其他资产类会计科目：包括长期待摊费用等。

（二）负责类会计科目

1.流动负债类会计科目：包括短期借款、应付票据、应付账款、预收账款、应付职工薪酬酬、应付利润、应交税金、其他应交款、其他应付款、预提费用、代收款项、待转资产价值等。

2.长期负债类会计科目：包括长期借款、长期应付款、代管基金等。

（三）所有者权益类会计科目

1.资本类会计科目：包括实收资本（或股本）等。

2.公积类会计科目：包括资本公积、盈余公积等。

3.未分配利润类会计科目：包括本年利润、利润分配等。

（四）成本类会计科目

包括物业工程等。

（五）损益类会计科目

1.主营业务类会计科目：主营业务收入、主营业务成本、主营业务税金及附加等。

2.其他业务损益类会计类科目：包括其他业务收入、其他业务支出等。

3.期间费用类会计科目：包括管理费用、财务费用等。

4.投资损益类会计科目：包括投资收益等。

5.营业外损益类会计科目：包括营业外收入、营业外支出等。

6.其他损益类会计科目：包括所得税等。

三、物业管理公司会计核算的特点

由于物业管理公司是从房地产开发企业发展出来的一个新兴行业，按照《企业会计制度》、《物业管理企业财务管理规定》、《物业管理企业会计核算补充规定（试行）》的规定，进行会计核算。物业管理公司接受物业产权人的委托，对居住小区房屋建筑物及附属设施设备等公共财产及公共事务进行管理时，应根据不同情况进行会计处理。《物业管理企业会计核算补充规定（试行）》突出以下几方面规定：

1.物业管理公司一般按年度收费，预先向房屋产权人或使用人收取物业管理服务费用，分期确认收入。对于物业管理公司预收的款项，通过“预收账款”科目进行核算，预收款项记入该科目贷方，分期确认收入时，从该科目借方转人“主营业务收入”贷方。预收物业管理服务费时，借记“银行存款”、“现金”等科目，贷记“预收账款”科目；向物业产权人或使用人提供物业管理服务并确认收入时，借记“预收账款”科目，贷记“主营业务收入”科目。

2.物业管理公司在向物业产权人或使用人代收水电费、煤气费、有线电视费、电话费以及受物业产权人委托代为收取房租时，可单设“代收款项”科目，各种代收款项记入该科目贷方，支付代收款项时，记入该科目借方。物业管理公司取得代收款项时，借记“银行存款”、 “现金”等科目，贷记“代收款项”科目，将代收的款项交付给有关单位并同时收取代办手续费时，借记“代收款项”科目，贷记“银行存款”、“主营业务收入”等科目。

3.物业管理公司为了清晰地核算代管的房屋共用部位维修基金和公用设施设备维修基金的收支，应该单设“代管基金”科目，过去有的物业管理公司将维修基金归集在“应付账款”科目，也有归集在“长期应付款”科目，《物业管理企业会计核算补充规定（试行）》增设了“代管基金”是为房屋使用人和业主代管的部分基金，此改革既符合国家规范，又符合物业公司实际。收到代管的房屋共用部位维修基金和公用设施设备维修基金时，借记“现金”或“银行存款”科目，贷记“代管基金”科目。收到代管基金的银行存款利息时，经业主委员会或者物业产权人、使用人认可后转入代管基金滚存使用，借记“银行存款”科目，贷记“代管基金”科目。本企业承接房屋共用部位、共用设施设备大修、更新、改造工程的，实际发生工程支出时，借记“物业工程”科目，贷记“银行存款”、“库存商品”或“原材料”等科目；工程完工，经业主委员会或者物业产权人、使用人验收，借记“代管基金”科目，贷记“主营业务收入——物业大修收入”科目；同时，结转完工工程成本时，借记“主营业务收入——物业大修成本”科目，贷记“物业工程”科目。外单位承接大修、更新、改造工程的，工程经业主委员会或者物业产权人、使用人同意付款时，借记“代管基金”科目，贷记“银行存款”科目。

4.物业管理公司有偿使用产权属于全体业主的商业用房和公用设施设备（不含办公用房，因据《深圳经济特区物业管理条例》第五十二条规定： 建设单位应当在物业管理区域内无偿提供物业服务用房，包括物业服务设备用房、物业服务办公用房和业主委员会办公用房），支付各种使用费用时，应按受益对象，借记“主营业务成本”、“管理费用”等科目，贷记“代管基金”科目。

5.物业管理公司从事物业管理和其他经营活动取得各项收入时，借记“银行存款”、“现金”、“应收账款”等科目，贷记“主营业务收入”、“其他业务收入”科目，并按物业收入的种类分设“物业管理收入”、“物业经营收入”、“物业大修收入”等明细科目。在每个会计期间结束时，应按税法规定计算应纳税金，借记“主营业务税金及附加”科目，贷记“应交税金”、“其他应交款”等科目；交纳税金时，借记“应交税金”科目，贷记“银行存款”科目。

6.物业管理公司对业主委员会或者物业产权人、使用人提供的管理用房、商业用房进行维修和装饰装修所发生的支出，可单设“物业工程”科目核算。企业承接的房屋共用部位、公用设施设备大修、更新、改造工程发生的各项支出，借记“物业工程”科目，贷记“银行存款”、“原材料”等科目。工程完工，其工程款经业主委员会或者物业产权人、使用人签证认可后进行转账，借记“代管基金”科目，贷记“主营业务收入——物业大修收入”科目；结转已完物业工程成本。借记“主营业务成本”科目，贷记“物业工程”科目。企业对业主委员会或者物业产权人、使用人提供的管理用房、商业用房进行装饰装修发生的支出，也通过“物业工程”科目核算。

7.物业管理公司从事物业管理活动，为业主委员会或物业产权人、使用人提供维修、管理和服务过程中发生的各项支出，按照国家规定计入成本、费用。在物业管理活动中发生的直接人工费和直接材料费等，应借记“主营业务成本”科目，贷记“银行存款”、“应付职工薪酬”、“原材料”、“库存商品”等科目；物业管理活动中发生的间接费用，期末应采取一定的分配方法，计入“主营业务成本”科目。在管理和服务过程中发生的各种间接费用，借记“管理费用”等科目，贷记“银行存款”、“原材料”、“库存商品”、“应付职工薪酬”等科目。

8.物业管理公司应于每个会计期间结束时进行财务成果核算，将各项收入结转到本年利润，借记“主营业务收入”、“其他业务收入”、“投资收益”、“营业外收入”等科目，贷记“本年利润”科目；将各项支出结转到本年利润，借记“本年利润”科目，贷记“主营业务成本”、“主营业物税金及附加”、“其他业务支出”、“管理费用”、“财务费用”、“营业外支出”等科目。计算出会计期间的利润总额，再计算出应交纳的所得税，借记“所得税”科目，贷记“应交税金”科目；结转所得税时，借记“本年利润”科目，贷记“所得税”科目；交纳所得税时，借记“应交税金”科目，贷记“银行存款”科目。

物业管理公司应于每个会计期间结束时，根据会计账簿记录编制财务会计报告。财务会计报告应报送业主委员会、物业产权人及其他有关部门。

参考文献：

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[2] 刘明香.论物业公司的会计核算和财务管理[J].北方经贸，2007(9).

[3] 刘红艳.物业管理企业财务的内部二级核算[J].新疆农垦经济，2009(10).

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