引用

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            房地产暴利,做房地产赚大钱之言至今不绝于耳,却不知做房地产多么难!

  现在人们抱怨房价太高,你却不知为什么?

  房地产成本有六大成本要素构成:土地成本,建造成本,环境成本,营销成本,融资成本,税费成本.

 房地产产业链最多可延伸至七十多个产业,在相当多的地区己成为当地支柱产业,是当地主要财政收入源泉.在房地产成本中当地财政仅从土地成本和税费两项{zg}拿走54%--64%.

本人曾担任一企业集团置业公司CEO.深知其内情.请看一看房地产开发流程你便知个中艰辛困苦.

{dy}步 房地产开发项目的立项和可行性研究

房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序

1，             选定项目，签订合作意向书

2，             初步确定开发方案

3，             申报规划要点

4，             申报、审批项目建议书

5，             编制项目可行性研究报告

6，             申报、审批项目可行性研究报告

房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关税费

1、             可行性研究费用

2、             建设工程规划许可证执照费

 

第二部 房地产开发项目的规划设计和市政配套

 房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的法律程序

一、        房地产开发项目的规划设计

1、             申报选址定点

2、             申报规划设计条件

3、             委托做出规划设计方案

4、             办理人防审核

5、             办理消防审核

6、             审定规划设计方案

7、             住宅设计方案的专家组审查

8、             落实环保“三废”治理方案

9、             委托环境影响评价并报批

10、建设工程勘察招、投标

11、委托地质勘察

12、申报、审定初步设计

二、房地产开发项目的市政配套

14、征求主管部门审查意见

15、落实市政公用设施配套方案

16、报审市政配套方案

17、市政各管理部门提出市政配套意见

18、市政管线综合

 

房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费

1、             工程勘察（测量）费

2、             工程设计费

3、             建设工程规划许可证执照费（建筑用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用证、建设工程开工证、商品房销售许可证共“五证”，商品房质量保证书、商品房使用说明书）

4、             竣工档案保证金

5、             临时用地费

6、             临时建设工程费

7、             建设工程勘察招标管理费

8、             勘察设计监督管理费

9、             估建园林工程设计费

第三部 房地产开发项目土地使用权的取得

取得房地产开发项目土地使用权的法律程序

一、        国有土地使用权的出让

1、             办理建筑用地规划许可证

2、             办理建设用地委托订桩

3、             办理国有土地使用权出让申请

4、             主管部门实地勘察

5、             土地估价报告的预审

6、             委托地价评估

7、             办理核定地价手续

8、             办理土地出让审批

9、             签订国有土地使用权出让合同

10、领取临时国有土地使用证

11、领取正式国有土地使用证

12、国有土地使用权出让金的返还

二、国有土地使用权的划拨

13、国有土地使用权划拨用地申请

14、主管部门现场勘察

15、划拨用地申请的审核、审批

16、取得划拨用地批准

取得房地产开发项目土地使用权的相关税费

1、             地价款（土地出让金）

2、             资金占用费

3、             滞纳金

4、             土地使用费

5、             外商投资企业土地使用费

6、             防洪工程建设维护管理费

7、             土地闲置费

8、             土地权属调查、地籍测绘费

9、             城镇土地使用税

10、地价评估费

11、出让土地预定金

12、征地管理费

13、土地补偿费

14、青苗及树木补偿费

15、地上物补偿费

16、劳动力安置费

17、超转人员安置费

18、新菜田开发建设基金

19、耕地占用税

第四步、房地产开发项目的开工、建设、竣工阶段

房地产开发项目、建设、竣工阶段的法律程序

一、        房地产开发项目开工前准备工作

1、             领取房地产开发项目手册

2、             项目转入正式计划

3、             交纳煤气（天然气）厂建设费

4、             交纳自来水厂建设费

5、             交纳污水处理厂建设费

6、             交纳供热厂建设费

7、             交纳供电贴费及电源建设集资费

8、             土地有偿出让项目办理“四源”接用手续

9、             设计单位出批图

10、出施工图

11、编制、报送工程档案资料，交纳档案保证金

12、办理消防审核意见表

13、审批人防工程、办理人防许可证

14、核发建设工程规划许可证

15、领取开工审批表，办理开工登记

二、房地产开发项目的工程建设招、投标

16、办理招标登记、招标申请

17、招标准备

18、招标通告

19、编制招标文件并核准

20、编制招标工程标底

21、标底送审合同预算审查处确认

22、标底送市招标办核准，正式申请招标

23、投标单位资格审批

24、编制投标书并送达

25、召开招标会，勘察现场

26、召开开标会议，进行开标

27、评标、决标

28、发中标通知书

29、签订工程承包合同

30、工程承包合同的审查

三、房地产开发项目开工手续的办理

31、办理质量监督注册登记手续

32、建设工程监理

33、办理开工统计登记

34、交纳实心黏土砖限制使用费

35、办理开工前审计

36、交纳投资方向调节税

37、领取固定资产投资许可证

38、报装施工用水、电、路

39、协调街道环卫部门

40、协调交通管理部门

41、交纳绿化建设费，签订绿化协议

42、领取建设工程开工证

四、房地产开发项目的工程施工

43、施工现场的“三通一平”

44、施工单位进场和施工暂设

45、工程的基础、结构施工与设备安装

46、施工过程中的工程质量监督

五、房地产开发项目的竣工验收

47、办理单项工程验收手续

48、办理开发项目的综合验收，领取《工程质量竣工核验证书》

49、商品住宅性能认定

50、竣工统计登记

51、办理竣工房屋测绘

52、办理产权登记

房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的相关税费

1、             三通一平费

2、             自来水厂建设费

3、             污水处理厂建设费

4、             供热厂建设费

5、             煤气厂建设费

6、             地下水资源养蓄基金

7、             地下热水资源费

8、             市政、办公设施建设费（大市政费）

9、             开发管理费

10、城建综合开发项目管理费

11、建筑行业管理费

12、绿化建设费

13、公园建设费

14、绿化补偿费

15、路灯维护费

16、环卫设施费

17、生活服务设施配套建设费（小区配套费）

18、电源建设集资费（用电权费）

19、外部供电工程贴费（电贴费）

20、建安工程费

21、建设工程招投标管理费

22、合同预算审查工本费

23、质量管理监督费

24、竣工图费

25、建材发展补充基金

26、实心黏土砖限制使用费

27、工程监理费

28、工程标底编制管理费

29、机电设备委托招标服务费

30、超计划用水加价

31、夜间施工噪声扰民补偿费

32、占道费

33、固定资产投资方向调节税

第五步 房地产开发项目的经营阶段

房地产开发项目经营阶段的法律程序

1、             提交完成建设项目投资证明

2、             签署预售内销商品预售款监管协议

3、             办理《内销商品房预（销）售许可证》

4、             销售项目备案

5、             委托中介代理结构进行销售

6、             与购房者签订认购书

7、             与购房者签订买卖契约

8、             办理预售登记

9、             办理转让登记

10、办理房地产低钾登记手续

11、楼宇交付入住

12、质量保证书和使用说明书

13、办理产权立契过户手续