成都房企高管预测:房价一个月内或现降价潮_我在百度的小窝_百度空间

      开发商们一度拒绝降价。以至于当5月5日恒大率先降价时,整个业内立即骂声一片。但人们很快发现,就在这个浮躁月份业绩报表中,上市房企里大多数都遭遇“黑五月”,唯有恒大一线飘红。该月恒大销售增长150.8%,强势吸金40亿元。

  惨淡的报表,让大多数开发商再也难以矜持。从6月起,万科开始调价;绿地利用庆祝18周岁契机宣布百盘优惠;佳兆业以高达8折优惠促销。

  从一个带头大哥到多个带头大哥的出现,一场中国房地产史上罕见的降价暗潮,正汹涌而来。

  1 带头大哥出手了

  李先生是成都某开发企业高管。日前他向记者透露:“就在端午节前,成都有10多家中小型开发商老总举行了秘密聚会。会上大家达成一致意见:现在连万科、绿地这些巨头都在跑,我们要想生存,只有争取比他们跑得更快!”也正是基于对行业的熟知,李先生预测说:“可能不出一个月,整个成都会出现普遍的降价潮。”

  “带头大哥”们决策对行业的心理影响,由此可见一斑。但这些带头大哥们,他们究竟是怎么想的呢?

  作为中国{zj1}争议性的开发企业,恒大在新政出台一个月不到时间里,就率先祭起了全国八五折的降价大旗。虽然大多数同行当时都对此责备有加,但他们很快就眼红甚至嫉妒了。因为在14家上市房企五月报表中,唯有恒大一家以8%的增幅独自飘红,其楼市吸金更高达40个亿。

  据统计,就在新政出台30天里,全国大多数城市成交量持续下降。5月1日-14日,包括成都在内的13个城市中,有9个城市日均成交套数较新政前下降超过30%;北京、上海、杭州、南京等5个城市降幅超过50%。就在开发商们楼盘全面失利的同时,他们的股盘更是一地鸡毛。新政满月时,A股市场的地产股平均跌幅接近30%,相当于较4月15日打了“七折”。逾10只地产股的市净率回落到1.5倍以下,昔日受追捧、身价颇高的地产股,股价大面积回到“个位数时代”。

  虽然2009年有了一定积蓄,但开发商们很快发现,面对如瀑布直下的市场行情,这点积蓄显得是那么微不足道,何况政策面一直都没有松口。终于,佳兆业、万科、绿地各大巨头均开始追随恒大策略选择了不同形式的降价。在宣布了百盘优惠之后,绿地集团董事长张玉良接受媒体采访时坦陈这是“聪明的做法”。他表示,不应市场需求而做出相应的调整,是“愚蠢的做法”。

  2 调控上演加时赛

  成功尝到了率先降价甜头的恒大地产,其降价力度越来越大。其在成都刚刚亮相的恒大山水城除了强调8.5折,更是打出了“成本价开盘”的口号。房地产行业再度为之惊悚。成都某开发企业高管李先生表示:“因为中央决策的原因,普遍性降价潮到来将难以避免。”

  为什么会这样?有分析人士认为,开发商最担心的其实不是资金与销售,而是政策的持续吃紧。因为眼下看来,政策调控不仅没有减轻,走向反而越来越深入。一些开发企业早先单方面“调控走走过场而已”的信心,开始渐渐坍塌。

  相对前几轮调控的温柔,从4月15日来的调控,显然显得极为强势甚至强硬。期间虽然也经历过了5月的短暂犹豫,但住建部、国税总局等很快再度携手连连发文,从二套房标准等多方面将调控推向纵深。“这次玩真的了。”美银美林证券中国经济学家陆挺评价说,“中央层面已经趋向一致,不可能十全十美了,因此下了决心要调,哪怕得罪一部分利益群体。”

  在分析人士看来,中央这种决心的统一,在于当前的房地产早已超越行业,已经成为一个重大社会问题了。调控不可避免会影响到某些部委及地方政府的利益。中央要牺牲部分利益以换取整个社会格局平稳的信心,难以动摇。

  经历过前几次调控的开发商都有一种共识:无论调控多么严厉,但在从中央落到地方的时候,地方政策或者一些部委的补充政策会形成强大的缓冲减震带,最终把调控变成隔靴搔痒。“但这次调控不一样。在中央强烈的高压之下,开发商如果还将此次调控当成惯例,那也太天真了。”

  在全国的开发商中,任志强是对此次调控认识最为清醒的人之一。5月6日,就在恒大刚刚宣布降价,任志强就在其微薄上用短短几十字向开发商们提醒:“国十条的威力越大,下降的反映时间越早,价格下滑得越深,投资降速越快,则政策退出得越及时。市场正常化越早。”这段话意味着,只有房价下降越多,投资退场得越快,调控才可能越快结束。否则,即使宁愿“加时赛”,此番调控也不会轻易结束。

  3 底线在哪里?

  翻阅成都的各大报纸不难发现,“优惠”“促销”“xx房”等已经成了房产广告的主打语。万科、中海、绿地、恒大等企业开始放低身段卖房,华润置地每周推出限量精选房源给予总价优惠,蓝光等本地巨头也开始给出巨幅优惠。

  “在房地产调控时期,开发商相互间的竞争,将更多地体现在存货周转速度上。”成都全心地产总经理李国峰说。但是,这个周转速度,也就是优惠下的成交结果又究竟如何呢?中原地产等机构数据显示,5月成都主城区商品房成交量仅为6097套,降幅高达35.87%。进入6月后,成都楼市延续疲软态势。第二周成交数据再创新低:主城区新房成交量仅638套,成交面积5.86万平方米,环比分别下跌55.8%和55.9%。

  股市讲究触底反弹,房价的底又在何处呢?

  据记者调查,当前成都楼盘大部分优惠都在5%左右;优惠高达10%的有近10家;目前折扣{zd0}的仍然是恒大的八五折。但这是否意味着,作为购买方而言,8.5折就是房价底线呢?

  而事实上,站在开发商层面,环境“恶劣”带来的并不单单是变相降价,更多的是销售额急剧萎缩、资金链紧张、拿地成本增加等压力与挑战。在这样的背景下,房企的总负债率安全线还能控制在40%-50%之间吗?他们可承受的房价底线又应该是多少呢?

  据相关专业机构预测,房价跌25%,下跌时间不超过9个月或许是这个行业的底线。其根据是,2008年末当房价跌破30%时,各地“断供潮”立即风起云涌,政府被迫为其“保驾护航”。从中国房地产可能下跌的空间看,二元结构不变、城乡发展不平衡、城镇化进程延续、地方政府财政依赖性等因素决定了房价向下的僵滞性,而通过银行按揭首付比例来推测,政府可承受的{zd0}房价跌幅应该为30%。

  如果中央调控方向不变并且执行到位,房价下降的区域不可避免。虽然如此,分析人士认为,“下降不可能一步到位,是一个相对缓慢过程。预计从7、8月份开始,全国会出现大规模的降价潮;但整个下半年,楼市都将处于降价期。”记者姜军



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