对于很多珠海人来说，西区代表着珠海城市发展的未来，很近，却又很遥远。直线距离和心理距离的双重阻隔，让珠海开发商和投资者把目光仍牢牢的锁定在已趋于成熟和饱和的市区和坦洲板块上，而忽视了有着更多投资机会和更广阔发展前景的西区板块。
诚然，目前的西区板块有着距离市区过远、居住成熟度不高、生活配套不齐等问题，但是，如果换一个角度，从项目投资开发、物业xxxx的角度，或许会获得更多发展机会。（注意：本文中所说的“投资”，是纯粹从物业投资xxxx的角度，而非“投机”角度）
以西区发展现状和市场积累的购买力，支撑现有的多中心的、工业园区或镇区地产市场绰绰有余；而一些人流密集的大型工业园区，现有的物业售价和租金水平，相比于市区和坦洲板块，投资价值有过之而无不及；更何况，西区作为“珠海未来的主城区之一”和承载珠海未来经济发展的“双港、双引擎”功能产业园区，有着更美好的未来和更广阔的投资前景。
珠海市区：珠海本地国企和外地地产大鳄的资本战场
从投资开发的角度，市区未来可供开发利用的土地资源主要集中于市区北部的唐家湾填海区、南部的横琴十字门商务区和市区“三旧”改造项目用地，但是，无论是竞争的激烈程度、拿地成本、还是项目操控能力，都对开发商的资金实力和项目运作能力提出了更高的要求，在准入上，已经为珠海绝大多数的开发商设置了一道高不可攀的进入门槛，而市区市场，更可能成为珠海本地国企和外地地产大鳄的资本战场，而本地绝大多数开发商则难有涉足机会。
从投资xxxx的角度，市区投资型公寓均价普遍在1.1~1.3万/㎡之间，单套总价50万上下，租金约在1500~1800元/㎡·月，珠海特区报{zx1}的市场调研结果表明，珠海市区房价租售比在1：336，已超国际公认的1：300的警戒线；从短期来看，经历了09年楼市的大热，珠海09年一系列政策和规划利好已基本被消化完毕，市场已提前预支未来几年的溢价空间，房价也达到一个相对高位。至少从未来3~5年看，难有一个较大的升幅。因此，无论是从长线还是短线投资，市区投资型产品风险在进一步加大，投资前景难言乐观。
坦洲市场：以自住市场为主，未来供应主力以大盘为主
尽管有中珠江同城一体化的利好；尽管坦洲楼市目前购房主力以在珠海上班的白领为主，有庞大的刚性需求作为后盾；尽管坦洲目前的房价仅相当于珠海市区的1/2，但是，短期内，由于这种不同行政区划背景下的利益博奕，坦洲融入珠海显然非一朝一夕所能达成，而公共交通仍将是今后一个相当长时期内制约坦洲楼市发展的瓶颈，因此，从这一点上说，目前坦洲楼市5000~6500元/㎡的均价属于一个价格略高、但仍在可承受的范围内。
从投资开发的角度，坦洲近期的土地出让主要集中于南坦路和珠海明珠路之间的临珠海的大片狭长地块内，且区域内三条连接珠海的城市干道已完成坦洲部分（包括金山城旁接十四村至翠微道路、洲际新天旁通人民西路和南屏道路、界狮南路坦洲部分），（从这一点上来说，珠海在和坦洲的关系还没有厘清前，对坦洲纳入珠海楼市版图并不积极），以整体和大规模的土地出让为主，目前已被国内数十家知名大型房产开发商瓜分殆尽，坦洲未来5~10年的供应主要集中于该区域，供应量充足，已初步形成区域整体供给优势，其他片区零星开发将很难获得好的发展机会。
从投资xxxx的角度，坦洲目前新建公寓的市场均价在6000~6500元/㎡之间，单套总价约25万，租金市场价在800~1000元/㎡·月，理论上回报率在3.5~4%之间，但由于金山城、汇翠山庄等一批老的、大型小区小户型房型放量充足，且租金较低（单身公寓和一房一厅的租金约在400~500之间），对新建公寓的租金及客户群冲击较大，新建公寓很难获得一个持续、稳定、较高的xxxx收益。
抢滩西区：珠海地产{zh1}的大餐
【西区地产版图：工业园区基础上的市场】
从西区目前的发展现状来看，西区仍属于一个区域型市场，产品供应类型以满足自住的经济、实用型户型为主，少量投资型物业，而投资型物业供应比例呈现上升趋势；项目目标客群主要以区域内客户为主，外地客户占有一定比例，外地客户的比例正在逐步加大。
西区“工业兴区”的定位，则决定了目前的西区市场是一个以工业园区为基础的市场，哪里的工业园区规模更大、发展更成熟，则哪里有更多的投资机会。
而从长远来看，西区被定位为和市区具有同等地位的“新城市中心”，结合珠海城市化发展的轨迹及西部二区的所处的区位来看，金湾区在发展潜力上无疑比斗门区具有更明显的优势。
从西区现有的房地产市场发展状况来看，西区地产版图基本上可以划分为两大板块及若干片区：
板块一：环湖心路口板块，西区和市区对接最紧密的板块
以湖心路口为圆心，周边的白藤头—白藤湖片区、红旗片区、西湖新城片区，是西区距离市区最近的板块，因为地段的优势和市区项目价格对比优势，对金湾区其他片区xx置业者和市区的投资者有着较强的向心力和吸引力，目前该区域的均价在5000~6000元/㎡之间，是西区外向型最明显的区域之一，也是珠海楼市的热点区域之一。
板块二：白蕉—井岸—黄杨河板块，主要服务斗门区自住需求
井岸作为西区商业中心，与井岸隔河相望的白蕉板块则承担着城市主要的居住职能，而位于井岸城区南部、临黄杨河的超级大盘“里维埃拉”则吸纳了更多的西区xx客户置业于此。目前该区域的均价在5500~6500元/㎡之间，该板块也是目前西区发展最成熟的区域板块。
若干片区：其他工业园区和镇区市场，以服务本工业园区企业员工为主
除以上两大板块外，西区其他供应较集中区域较分散，基本上是以工业园区和镇区为单位，工业园区的发展规模和成熟度，决定该区域的投资前景。各工业园区价格差异较大，均价范围集中在3500~5000元/㎡之间，是目前西区价格相对{zd1}的区域，也是项目投资开发和物业投资xxxx机会最多的区域。
【西区发展机会：发掘价格洼地效应和未来前景并重】
1、近期最值得进入区域：新青工业园片区、高栏港经济开发区片区。
新青工业园是珠海所有的工业产业园区中发展最成熟、规模{zd0}的工业园区；而高栏港经济开发区则发展已具备一定规模，发展前景{zh0}的工业园区之一，最关键的是，目前这两个区域供应量小，仅1~2个项目在售，而区域内的需求则相对旺盛，市场呈现供不应求态势。
当然，从整个园区外向型表现来看，对区域外客户吸引力不足，而鉴于自身客群的规模，市场更多的是表现为一个区域型市场，从这一点上讲，对珠海本土中小规模开发商吸引力会更大。
区域一：新青工业园片区
新青工业园区内主要企业珠海伟创力有近6万人的规模，整个园区10万余人的规模，是珠海工业园区中发展最成熟，人口最密集的工业园区，生活配套区主要集中于新堂村和西浦，园区经济繁荣，租赁市场活跃。
目前片区有2个在售项目，山水花城项目和青年汇，均属于尾盘阶段；1个在建项目旭日·金穗家园，片区均价在4500元/㎡
1）山水花城：共15栋，2000余户，05年开发，现已至尾盘阶段，仅余1栋18F高层单位在售，户型为86㎡二房和100~127三房，均价4500元/㎡，购买客户主要为伟创力员工；
2）青年汇：单栋19F，2梯8户，共128套单位，户型为35~39㎡一房一厅，75~80㎡二房和90㎡三房，均价4500元/㎡，09年9月开盘，现在扫尾阶段，剩余约10套单位。该项目各户型的销售走势和其户型面积呈现一个反比的关系，户型面积越小，销售速度越快，剩余房型中，基本上是三房单位。
3）旭日·金穗家园：总建面4万余平米，共2栋，包括1栋17F高层和1栋25高层，预计2011年6月完工。
区域二：高栏港经济开发区片区
高栏港经济开发区作为珠海“四大工业园区”之一，珠海港的临港工业承载了珠海经济发展太多的期望，目前该区域的精细化工区已初步成型，BP石油重化区、珠海港、荷包岛装备制造区、南迳湾油气化学品码头仓储区正加紧建设中。
高栏港经济开发区的生活配套区主要集中于区域内的下金龙和铁炉村，由于高栏港经济开发区是以石油、天然气等重化工业为主，厂区不适宜居住，而这些技术密集型企业员工收入水平高，购买力强，将为区域内项目提供大量的有实际支付能力的购买人群。
区域内现有在售项目2个，总建面4万余平米的恒翠嘉园和12万余平米的安宇花园。
1）恒翠嘉园：共6栋9层带电梯小高层，约568套，其中1~4栋以70~90二房和三房为主，共264户，销售均价在4300元/㎡，销售情况一般；5~6栋为33~45㎡的单身公寓和一房一厅，共304套，均价在4500元/㎡，走势良好。
2）安宇花园：分两期开发，其中一期A区5栋多层已售完，B区2栋11F小高层09年开盘，目前尾盘阶段，户型面积为99㎡和105㎡的三房，起价3700元/㎡，均价3900元/㎡，二期为四栋19F高层和一栋酒店，预计5月推出市场。
2、值得长期关注的区域：西湖新城片区、西部中心城区核心区片区、富山工业区片区
区域一：西湖新城片区
规划前景：西湖休闲生活区利用西湖之滨的景观优势，结合高尔夫球场的开发，形成珠海市的商旅中心，为珠海的产业区提供总部管理、商务洽谈、产品展示、专业会议等服务功能，并大力发展酒店、餐饮等休闲度假旅游服务功能。
西湖新城作为西部中心城区最适合居住的区域，享有{zy}势的景观资源和大片可以成片开发的土地，目前该片区已启动，时代项目预计年内推出市场。
区域二：西部中心城区核心区
规划前景：核心区依托珠海大道、机场北路和轻轨交通，集聚西部城区最核心的城市功能，规划定位为：市级城市行政文化中心、市级商业金融中心、市级体育健身中心。该区由南至北依次为市文化公园、行政中心、体育公园、商业中心、商务中心。
从发展前景来讲，西部中心城区核心区无疑是整个西部新城中{zj1}发展前景的区域。一方面，作为核心区，其城市功能配套肯定会是整个西部新城中配备最最完善和{zg}端；另一方面，核心区相当于是一个新区建设，有更多的可施展空间。
以上两个区域也是最适合珠海本土发展规模较大开发商大展拳脚区域。
区域三：富山工业园
富山工业园作为珠海“四大园区”之一。包括原富山工业片区、龙山工业片区、三村工业片区及镭蛛片区等。规划用地总面积151.59平方公里。
目前，已有一大批包括格力大金、玉柴动力、珠海方正、中国南车、诚通纸业、珠海建和、中建电力等珠海重点项目落户富山工业园区。其中，富山工业园成立后{sg}动工的项目——格力大金项目一期生产设备已于2010年3月完成安装调试并投产。投产后，每年可生产直流变频压缩机140万台，项目年产值可达11.2亿元。
从富山工业园所处的区位上讲，其更多的表现为一个区域型市场，适合中小规模项目开发为主；从发展前景来讲，富山工业园区作为珠海“四大工业园区”之一，园区定位是以电子信息产业、家用电器等劳动密集型产业为主，将为区域带来大量的工业人口，发展前景看好；从发展现状来讲，目前该园区尚处于一个起步阶段，发展规模成型尚需时日，区域内现仅有富逸名都一个项目在售，均价约3000余元/㎡，是整个珠海楼市真正的“价格洼地”。因此，综合来看，该区域属于珠海本土中小规模开发商可长期关注的区域。
3、风险在加大区域：白藤头—白藤湖沿线片区、红旗片区、三灶片区
白藤头—白藤湖片区、红旗片区位于规划中的西部中心城区最核心地段，是西区距离市区最近的区域之一，因为地段的优势和市区项目价格对比优势，对金湾其他区域和市区的投资者有着较强的向心力和吸引力，是西区外向型最明显的区域之一，珠海楼市的热点区域之一。
三灶片区则位于规划中的航空产业园商业配套服务中心区域，未来发展前景看好，且三灶镇在镇区规划上，A型布局结构，相比于西区其他镇区规划更合理，居住便利度更高。
但以上区域也是西区投资开发最集中的区域之一，对开发商而言，进入风险在加大；对投资者而言，片区项目价格经过09年底的大幅上涨后，目前也处于一个相对高位，进入风险也在进一步加大。
4、其他区域
白蕉—井岸—黄杨河板块：主要服务西区市场，区域项目均价在5500~6500元/㎡之间，也是目前西区发展最成熟的板块，进入意义不大。
平沙：从目前发展现状而言，平沙更象是一个区域市场，区域内5个在售项目以中小规模开发为主，户型面积以满足自住的二房和三房为主。均价在4000
斗门镇：镇区房地产市场的发展潜力主要看位于镇区东边的龙山工业片区的发展规模和速度，“龙山兴，则镇区兴”。现仅有一个小产权的商业项目“斗门文化广场”在售。
乾务镇：一个不活跃的市场，镇区规模比较小，并且周边工业区也比较零散，目前还没有形成工业园区成片发展的规模效应。现有1个在售项目，均价约4000元/㎡，以镇区及周边厂区职工为主要目标客群。
小林镇：镇区规模小，无工业支撑，片区市场不活跃，仅有一个小规模项目在售，6F多层，约30套单位，均价在3100元/㎡左右。
南水镇：一个尴尬和退化的市场，作为高栏港经济开发区的主镇区，但由于其区位劣势，正在被高栏港经济开发区边缘化，其生活配套区地位正在逐步被地理位置更佳的下金龙、铁炉村所取代，目前无在售项目。
莲洲镇：尚不具备地产发展潜力。西区规划中的生态保育区，即使对于西区来说，也是属于偏远地带，区域内工业规模小，外来人口少，难以形成人群聚集效应，短期内难有作为，目前无在售项目。
【结语】机会，往往只会为少数先知先觉者所独享。西区，尽管现在看上去不美，但是，却能为敢于尝鲜者提供最可口的美食，从这一点上讲，西区，而且也只仅能是西区，将是珠海地产{zh1}的大餐。
