谈广州写字楼发展的思路

原文发表与6月下半月刊的《旅客报》

    90年代末，广州写字楼集中放量供应，结果花了10年时间，才把这批存量消化调，这两年，广州似乎又进入了另一次的供应的高峰期，乙级、甲级、超甲级写字楼似乎同时齐头并进，同时大规模地推向市场。而我们的城市是否又回到了需要再用一个10年时间消化调这批写字楼呢？答案只能等待时间揭晓。但有一点是肯定的，当前竞争激烈的市场必须要动脑子才能突围，无论是选址、硬件、软件上，我们都必须进行革命性的更新换代：

1、写字楼也需要“个性化”设计。当前广州写字楼市场一是供应量比较大，二是硬件多数为传统商务办公型的写字楼，产品同质化突出。虽然都是超甲级的硬件，但"个性化"的硬件配置并不多见，当然也可能受制于成本，但就长远发展，想具有竞争力或进入市场细分的，一定要争取引入主题元素，比如说节能、生态等等。才能区别于其他项目，并吸引个性不同的企业的需要，要知道随着发展，企业也有办公室个性识别的需要。

2、服务的革新的需要。广州超甲级写字楼的硬件已经是比较先进的是，但也比较雷同，所以除了硬件外更需要在软件上有所突破。纯粹的同质化硬件竞争最终结果是价格竞争，所以写字楼应该多在管理上下功夫，动脑子，争取为客户提供更周全的、个性化的服务，满足客户除办公地点以外的其他方面的需要。这时候的写字楼可以理解为既是一个办公场所提供商，也是一个小宗服务专业整合商和供应商。；

3、发掘未被满足的中低端市场。市场一直偏好甲级、超甲级写字楼，所有项目都希望吸引能出高租金的大企业进入。而中低端的市场却一直被市场忽略，市场一直向中低端市场提供粗糙、简陋的产品，当然也有及其简单的服务。但广州却是一个拥有大量中小企业生存的城市，他们很多需求并没有得到合理的满足，而这将是一个蕴藏巨大商机的市场。写字楼市场应该xx到这点，应该向这类其他提供适合他们经营需求的，灵活的，具有服务功能整合的这样一种办公场所。比如说，为一群中小租户提供他们短暂的或周期性的办公需要，而这种需要是小企业不愿为专门设岗处理物的。又比如说，超灵活的空间组合设计……。

4、不是CBD也可能发展出商务办公市场。办公室之所以要置于城央，很重要的原因是交通必须便利，但现在随着城市的发展，多数的CBD已经被拥堵所祸害，在城央谈不上便利的时候，外围区域办公自然不是xx不可能的想法。对于外地地区本身的先天不利因素，xx可以通过自我组建进行完善。只要产品和服务足够吸引，加上外围区域本身低廉的价格，在CBD以外办公成为时尚是有可能的。

邓浩志

2010年6月23日