专家提醒长期升值能力不强、更适合自用买家

　　本期拍卖标的：广州市天河区龙口西路221号409房(建筑面积87.6317平方米，参考价：531680元)、410房(建筑面积97.2352平方米，参考价：589964元)。办公用途、交吉。

　　拍卖行：广东盈晖

　　拍卖时间：6月28日

　　位于龙口西路的聚龙阁两套写字楼单位将于下周一进行拍卖，由于参考价格只有6067.2元/平方米，吸引了大量客户前去看房。

　　专家表示这类低端写字楼物业的升值潜力有限，投资客介入要谨慎，如果价格较“笋”的话可以买来自用。

　　6067.2元/平方米笋价拍卖

　　记者从地铁三号线岗顶站走约10分钟到达聚龙阁，该楼盘的裙楼部分共4层，3～4层是写字楼，拍卖的两个物业位于4楼。两个标的间隔都非常方正，整个物业为长方形，都被分隔成两间。但这两个物业都没有窗户，里间通风采光比较差。

　　该标的价格虽笋，风险也不小，记者从拍卖行了解到，这两套写字楼尚未办理房产证，过户过程中的税费不明。

　　出租回报率可达10%

　　“如果按照6067.2元/平方米来算的话价格是很笋的。”满堂红地产龙口西聚龙分店的店长赵玮告诉记者。目前聚龙阁的三楼有一批单位在放售，业主的放盘价格超过10000元/平方米，龙口西路上相似的写字楼有贤人阁和中明大厦，但间隔、通风采光都比聚龙阁要好一些，贤人阁的二手价格在10000元/平方米左右，中明大厦可能要达到12000元/平方米左右，因此拍卖标的的参考价格还是明显低于市场价格。

　　不过这些写字楼的成交都比较少，租单则比较多，贤人阁和中明大厦的租金约为60元/平方米/月左右，聚龙阁估计可以租到50元/平方米/月，如果按照参考价计算出租回报率可以接近10%。

　　租客范围较窄

　　不过写字楼专业投资人士对这个标的的看法则比较谨慎。兴业地产工商铺总监朱辉表示。这种盘源是典型的“上车容易下车难”，如果以后考虑出手的话接手的买家会比较少。

　　中原工商铺市场及研究总监刘广浩在评估这两个标的时也着重强调了其升值潜力的问题。“这样的写字楼升值潜力明显不及那些xx的写字楼，因此投资客介入要谨慎。”刘广浩表示。

　　朱辉告诉记者，聚龙阁所处的位置位于天河商圈的角落位置，租客一般是一些IT、教育以及快递公司，租客范围比较窄，难以持续加租。此外，这两个标的没有窗户，也制约了租金的提升。朱辉认为类似写字楼的租金在50元/平方米/月左右，“但对于自用客户来说还不如花8000元/平方米来购买”。

　　税费不确定性大

　　该标的由于单价笋，总价低，吸引了很多顾客前来看房。但该标的的风险也非常大，顾客们的问题主要集中在两个方面，一是能否办理房产证，二是过户过程中要多少税费。记者从拍卖公司了解到，开发商已进行了大确权，朱辉表示，理论上来说，进行了大确权的标的自行办理房产证的把握比较大。

　　该标目前的业主是开发商，拍下后无论算一手交易还是二手交易，税费计算都会非常复杂。满堂红地产研究部经理周峰表示，如果算一手交易的话会涉及到开发商的增值税问题，普通买家很难了解;如算二手交易的话，会涉及3%的契税、5.63%的营业税。