以工业化的方式来盖房子，中国{zd0}房地产商找到了节能与自身战略的绝妙契合点。

　　欢迎来到万科工厂，请注意，是工厂而不是工地。在距深圳60多公里的东莞松山湖高新技术产业园区，这个290家高科技公司的聚集之地，占地200亩的万科住宅工业化研究中心仿若科幻世界里的巨型积木制造基地。

　　5月20日，当记者来到这个僻静之所，一个2000平方米略显简陋的预制加工厂里，流水线工人正在模板线上制造各种模具。过去5年时间里，建筑师借助吊车的机械手臂，将这里诞生的各种巨型钢筋混凝土框架和墙体，搭建成散落中心各处的2至6号实验楼。这些建筑是万科新里程、中粮假日风景等中国首批工业化住宅项目的雏形，也是万科充满雄心的工业化和绿色建筑计划的发轫。

　　万科试图取代的，是中国人几千年来所习惯的现场作业模式。这意味着没有漫天飞舞的扬尘，泥泞不堪的工地，轰鸣运作的搅拌机，施工现场更像是放大几十倍的搭积木游戏，或者是一辆汽车的组装平台——房子的大部分结构从工厂运来时，就已被严格设定了应处的位置，现场组装完毕后房子即宣告完工。

　　“没有脚手架，没有绿色安全网，他们根本不担心施工过程有石头飞溅伤及路人，因为根本就没有石头。有的大楼底下一层已经在营业，上层仍在施工。”万科助理总经理王蕴告诉《环球企业家》，这是她去日本取经时看到的一幕。让他印象深刻的是，日本的建筑工人穿着宽松的灯笼裤，朝九晚五地上班，周六周日休息，更像是产业工人。与中国工地上脏、乱、差的工作环境有天壤之别。某种程度上，这是工业化生产所带来的最直观变化。

　　在中国正在兴起的节能减排浪潮中，工业化还带来了意想不到的效果。来自深圳市建筑科学研究院《住宅产业化节能减排效益分析报告》显示，万科工业化实验的4号楼在建造过程中，每平方米水耗和污水排放比传统施工方法降低了70%，能耗、垃圾及人工用量则削减了50%。

　　“我们当初都不知道碳减排怎么回事。”王石告诉《环球企业家》“当你发现（工业化与节能）一致的时候，尽管是偶然一致的，但是在这个基础上提高一步是不难的。”工业化生产能给万科带来更快的周转率，更稳定的质量管控，这是万科本身业务的提升，但它还符合节能减排的趋势，对于万科而言，这实际上是社会责任与企业竞争力的xx结合。

　　在3月份的绿色建筑大会上，万科承诺今年将实现四个100，包括100万平方米的工业化住宅开工，100万平方米的绿色住宅项目，100万平方米的保障性用房，实现{bfb}精装修。而更长远的规划是，到2014年万科主流产品全部实现{bfb}工业化。按照万科的开发量，这将是1400万平方米的惊人规模，接近2009年北京市的住房销售面积总和。

　　发布这一惊人计划之前，王石有很长一段时间因“捐款门”遁出公众视野。而在2009年初再次高调亮相后的一年，王石实际上只谈了一件事，就是绿色建筑。这让人很容易把万科的绿色建筑与当下各行各业的绿色秀联系在一起。在王石看来，辨识是不是作秀并不难。“做一次秀容易，能持续作秀不简单，要看作秀是可持续的还是偶然的，是兴致所发还是有必然的逻辑关系。”王石对《环球企业家》说。

　　无心插柳

　　当王石逐渐被视为绿色建筑的先行者时，他本人更愿意将其归结为一种偶然。

　　“万科搞绿色建筑，是由不自觉到自觉地过程。万科要保证住宅领域的{dy}，要保持规模，必须标准化生产。”王石向本刊解释说。2004年，万科开始了复合增长率达60%的黄金5年，但在成为中国{zd0}规模房地产公司的同时，由于人力资源摊薄，万科品牌的房子在不同的城市品质会相差很远。王石希望建立一套标准化和工业化的流程体系解决这一难题。

　　被赋予这一任务的万科1号实验楼于2005年建成，2年后，2号和3号楼也落成。在这个过程中，万科建筑师们发现用预制方式施工要比传统方式工期更快。这意味着万科本已{lx1}业内的资金周转率会有一个更大的提升。

　　但更让王石感兴趣的是，工业化生产的工人数量、耗电、用水量都比以前降低。从4号楼（2007年）开始，万科有意识委托深圳市建科院对4号楼开工到竣工整个施工过程的能耗，包括电、水、木质模板消耗量，垃圾排放量等做监测。结果显示，水耗和污水排放比传统施工方式降低了7成，而能耗、垃圾排放和人工则节省了50%。

　　2007年，上海新里程20号楼开盘销售，这是万科{dy}个工业化生产项目，这栋12层住宅采用工业化建造模式，比传统方法缩短70天的工期。而且每平方米的水耗、能耗及垃圾产生量也达到或者超过了其4号楼实验室的数据。“新里程”成为万科在工业化和绿色建筑上的一个分界线。此后，万科在北京成立榆构万科住宅产业化研发中心，万科给他们的工业化插了节能减排的翅膀。

　　但就此以为万科的实验顺风顺水则失之简单。在2004年，万科的合作单位，甚至是万科自己一线的工程师，都普遍心存畏惧。从1号楼{dy}次尝试，到现在耸立起来的6号楼，“该犯不该犯的错误都经历过”。

　　王蕴完整见证了这一过程。在最初，以日本的高预制率工业化（在工厂）做模板，他们倾向于把所有东西做成预制件，比如整体厨卫的预制。这在香港确有先例，但由于香港住宅面积小，厨房卫生间也不大，要做成预制成品并不难。但在内地这种xx理想化的设计，在实际操作上遭到打击——因为太重根本无法吊装。

　　从1号楼到4号楼，万科的预制率逐渐提高，4号楼已经达到顶峰的60%，可以跟日本{zxj}的预制工艺相媲美。之后，万科又对预制技术做了本土化和简化，从4号楼、5号楼再到6号楼又是一个下降的趋势。在王蕴看来，1至4号楼是万科自我学习的过程，而4至6号楼则是一个本土化的过程。

　　让万科回归现实的是合作伙伴的配套能力。“工业化生产也好，绿色建筑、全装修也罢，技术上没有多难，难在大家配合，这需要有一个体系。”万科北京公司营销总监肖劲认为，绿色工业需要由上游来生产预制构件，还要有很好的物流体系，运到现场再组装，这是一个完整的产业链。对于项目分散在30多个城市的万科而言，如果要寻找合作方，{zh0}是在本地找资源，这就要求万科对配套体系的要求不能太高。

　　在深圳总部，万科的合作商都集中在东莞、惠州、顺德等地，而这些厂原来就有与香港房地产公司合作的先例，虽然规模不大，但早先给香港开发商供货的经验，让其驾轻就熟；而北京、上海虽然也有预制厂，但都是做土木、市政工程，包括桥梁、地铁等，这些工程生产技术难度没有建筑高，部件非常规整，一个部件做几千上万件，都是一模一样的，相对而言，建筑的弯角、线条多，部件不平整，外墙有窗户，还有连接构件等，生产难度要高很多。相对而言，这些地方的预制厂技术水平并没有深圳周边的高。

　　比如，在武汉万科就遇到了难题。武汉并不具备预制构件厂等资源，如果一定要做预制楼，产业链必须跨越至上海或者广东，这显然不可想象。“比如施工单位，不是随便招投标就能找来合适的合作伙伴，施工方的计价也缺少参考系，说100元就100元，说1000元就1000元，缺乏统一标准衡量。”王蕴说。

　　这需要万科进行技术简化，使其与现实的配套能力匹配，6号楼就是万科做减法的一个成果。另一方面，建研中心要扮演一个教育者的角色，内容囊括了工业化的标准要求、核心技术、控制要点等。在建造6号楼的时候，万科邀请了一线公司的战略供应商一同参与。

　　在3月底北京召开的绿色建筑大会上，万科北京公司联合了涉及设计、研究、生产、施工、材料供应商等合作商，签订企业联盟协议书，并成立了住宅产业化联盟。用意很明显——万科希望打造出一个系统。

　　按照肖劲的理解，如果万科试点和住宅产业化联盟完善后，住建部会将之变成强制性的行业标准，那么工业化生产的推广也就水到渠成。

　　成本之惑

　　“上海新里程”20、21号楼是万科把工业化和节能建筑推向市场的{dy}个项目。为了确保不出现任何问题，万科甚至用不同方式做了两栋实验楼，一种是日本技术方案，一种是本土的方法。“在做一个楼前做一个实验楼来预演，这不是开发商的常规做法，设计施工花很多时间，是一个很耗精力、金钱的做法。”王蕴说。

　　这只是“烧钱”的开始。就整个项目而言，万科每平方米建筑成本会增加300至500元。除了运输成本，新增税收也是成本之一，比如到了真正实施阶段，他们发现传统的现场浇注，企业税率为6％至7%，而万科从预制构件厂购买预制件，增值税有可能增至3倍。

　　在设计环节，与一般住宅仅需几张图纸不同，一栋300至400平方米的实验楼用工业化方式动辄需要六七十张图纸，因为预制构件到现场拼装，各个构件钢筋的对位要求需要非常准确，大量的钢筋节点图是增加设计费的因素之一；在传统施工环节，施工单位多用人工少用机械，从而能节省部分成本，但如果是预制楼，单纯人力不可能将一片预制墙从1楼搬到20楼，而必须用到垂直起重设备，这又是一笔不小的开支。

　　而一旦万科要将工业化大面积复制，整体系统性技术标准都没有。万科在工业化生产研究开发中，也自掏费用，到建设局立项，编制了深圳、广东省、上海等的一些规范，但万科项目分布在全国30多个城市，这仅有的几个地方标准根本难以在全国推广使用。

　　不过用脚xx的购房者并不知道这一切。事实上，北京中粮假日风景、深圳万科第五园等工业化生产的项目，售价不但没有比其他同期周边楼盘贵，反而更便宜。这不仅与购房者是否认同万科的理念有关，更重要的是，预制楼声称所能带来的不渗漏、不裂缝、精度高的优势，在消费者看来传统楼房也应该达到。

　　“大家应该意识到，房子一旦建起来再做节能的改造是很困难的，而且房子几十年的使用期，也不可能三五年就推掉。”肖劲说。北京万科因为与决策层更近，某种程度上承担了向公众示范以及与政策层沟通的任务。

　　事实上，北京万科已经看到了一些成效。3月底，北京市政府、市建委，联合其他一些主管部门，出台了工业化住宅优惠政策，北京的项目如果用预制的方式，能够豁免不高于3%的容积率。深圳也在讨论一些指引，拟给予工业化住宅容积率一定的倾向性扶持。

　　由于目前国内仅有万科一家在做工业化生产的尝试，政府层面上出台的鼓励政策，某种程度上也是为万科开了绿灯。不过，目前已经确定的也仅有北京3%容积率的豁免，这对于整个工业化生产的推动而言远远不够。

　　在日本、新加坡、香港，工业化生产初期都是政府推动起主导作用，香港的公屋，新加坡给中低收入者的租赁型用房，这些项目都大量使用混凝土预制方式，政府也出台了鼓励政策。比如香港，只要外墙是用预制的方式制作，厚度就不算入建筑面积，预制阳台也不计入面积。王蕴她们计算过，这可以让开发商增加5％至8％的利润。但在内地，万科的工业化仍是一个成本增加项。

　　从消费者层面而言，如果购买工业化住宅享受一定优惠补贴的话，也未尝不是一个引导需求的办法。在日本就有优良性能部品认定制，相当于钻石的认证证书，如果房子用了认定书里的部品，那么在新房xx、二手房交易等方面都能享受优惠。

　　回到现实，也并不是没人“识货”。一个有趣的细节是，北京工业化生产项目中粮万科假日风景建成后，万科开了个新闻发布会，请了北京市主管部门相关领导出席，结果当天楼盘有一大半是被参加发布会的设计单位的人买走。“现在很明确，绿色建筑代表着未来，”王石说，“当政府明确为此进行补贴的时候再做就晚了，万科规模非常大，不好调头。”