《房地产开发、经营和管理企业租赁部工作要点》

2010年6月22日星期二7：07

房地产经营管理企业租赁部，又可称之为市场部、市务部或经租部，尽管名称不同，但其主要职责却是相同的，主要负责企业下辖物业的租赁和租户管理服务，以下简称租赁部。

租赁部需要有一个管理架构、岗位责任制等各项部门规章制度，并需承担企业年度经营管理目标中与租赁和客户管理相关的部分，每年第四季度还需要编制下一年度的工作计划、预算和实施方案。

租赁部年度计划的主要内容有年度市场策划和推广计划、租务调整计划、客户访问计划、市场调查计划等。

租赁部年度预算的主要项目有租务报价资料和项目宣传资料等制作预算、租金预算、市场策划和推广预算、客户满意度调查预算、客户访问预算等。

租赁部年度工作方案的主要内容有甄别和选聘物业中介服务承包商、市场策划和推广、客户满意度调查和访问、市场调查和分析等。

租赁部的同事需要走访现有的客户和潜在的客户，走访的时候就需要准备好自管或自营物业的相关资料，其中应该包括物业简洁、服务范围和现役客户清单，这样才能有的放矢。而这些资料就需要精心谋划、制作精良，这就需要在租赁部年度预算中加以体现，什么时候需要设计、制作这些资料，是分批设计和制作还是一次性设计制作，每年是否需要改版等等这一系列问题都需要统筹考量，并在年度工作计划中表达出来。无论预算还是计划，都还需要得到企业管理层和领导的审批，经审批通过的预算和计划还需要租赁部贯彻执行，但凡由于市场（客户）和物业自身等因素导致预算和计划无法继续执行或需要调整实施之前，相关预算和计划的调整还需要征得企业管理层和领导的批准。

除此之外，走访客户和进行市场调查时，必须收集所辖物业之周边以及本地同类物业的软硬件设施和租金信息，因为这关系到经租物业的租金及收益，尽管这类工作可以委托给中介服务承包商，但来自市场的{dy}手信息则是至关重要的。而且租赁部还需要对这些信息进行分析，在此基础上每个季度都需要编制一份租赁策略分析报告。

无论是自行走访现有客户还是委托第三方实施客户满意度调查，至关重要的是从客户那里获得有关经租物业在软硬件上的差距，并将这些信息上报给企业管理层和领导，用于物业提升改造和物业管理服务作业整改。

客户访问和市场调查另外一个重要的作用就是获得经租物业准确的市场定位，从物以类聚、人以群分的社会学观点，经租物业的客户群等级直接关系到租金收益，并需要在租赁操作中将不符合经租物业市场定位的客户用高租金在内的策略加以回避。