购买新商品房应注意的五个问题

一、全面调查了解所购商品房和开发商

购买人在购买新商品房以前应当对所购商品房做全面的调查了解，如欲购买的商品房是否存在抵押等法律关系，开发商是否齐备应具有的手续等。购买人可以通过以下三种方式调查了解开发商。

（1）询问当地房屋土地管理部门。一般而言，房屋土地管理部门，对这些开发公司都比较熟悉。购买人应对开发公司的注册日期，开发项目、资质情况，开发项目的工程质量做深入的了解。

（2）到开发商的办公地点了解。实力雄厚，信誉好的房地产开发公司，在各方面都注重自己的形象。如果你到一家房地产开发公司去，发现其办公地点管理井然有序，出现纠纷少，则表明这家公司是可靠的。

（3）考察已启用的住宅小区。主要的目的有：其一，如果小区的配套功能较为齐备，规划合理，楼层错落有致，不存在使用上的缺陷，则表明这家开发商在为住户着想，新开发项目，也会有保证。其二，工程质量。其三，物业管理。如果社区内环境好，管理井然有序，则表明开发公司在选择物管公司上，也在为用户着想，新开发项目的物业管理也会有保证。

二、查看商品房销售的法律文件

新商品房销售,应当具备五证，即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工证》、《商品房销售（预售）许可证》。购买人应当注意审查这五个证件，一般而言，开发商只给用户提供复印件。而极少数开发公司可能在复印件上做文章，或甲项目改为乙项目，或同一项目中甲楼改为乙楼。因此，购买人应要求开发商提供原件，或到当地管理部门查询。另外，房地产开发商应当具有企业法人营业执照和资质证书。

三、认购书的法律性质与效力

认购书与正式的商品房买卖合同之间究竟是什么关系？对此许多购买人十分困惑。下面简单给大家做个解释。

一般而言，认购书是买卖双方对商品房的预约，而正式的商品房买卖合同则是本约。即签订认购书是为了约定将来签署正式的商品房买卖合同。

特殊情况下，认购书有可能成为商品房买卖合同。要判断认购书的法律性质，关键是看其内容是否符合合同成立所要求的确定性标准或实质性内容。如果认购书具备了合同成立所要求的确定性标准或实质性内容，则此认购书的法律效力即为商品房买卖合同。就其内容而言，一般来说，具备《合同法》第十二条的规定，应认定其具备了合同成立所要求的确定性标准。《合同法》第十二条规定，合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。

四、注意定金条款

定金条款是认购书中的核心条款。购买人对此条款要慎之又慎。在签订该条款时应注意以下几个方面：

（1）定金与订金、押金或诚意金的区别。定金具有特别的法律效力，要切记审核定金两个字，不能用订金、押金或诚意金代替。

（2）定金的金额。我国《担保法》有明确约定，定金的金额不能超过合同总金额的20%，因此开发商无权要求购买人交付超过认购房屋总价款20%的定金。

（3）定金的交付日期。根据我国《担保法》和《合同法》的规定，定金合同自交付之日起生效，没交付定金，定金合同不生效，购买人一般应于签订认购书当日交付定金。

五、商品房买卖合同中的注意条款

（1）商品房面积确认和面积差异处理。商品房买卖合同中，商品房面积如何确定？以谁确定的为准?xx的面积鉴定机构是房地产行业主管部门下属的房地产测绘机构，由其测绘得出的房屋面积作为房地产登记部门核发房地产权属证书的主要依据。

购买人在购买商品房时，应注意当合同约定面积与产权登记面积有差异时的处理方式。一般有两种方式：一种是双方自行约定，按合同中约定的方式处理，另一种是按《商品房销售管理办法》中规定的方式处理，即(一)面积误差比{jd1}值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款；(二)面积误差比{jd1}值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比{jd1}值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；{jd1}值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。建议购买人采用《商品房销售管理办法》中规定的方式，这更能维护购买人的合法权益。

（2）商品房的价款及支付方式。商品房的价款包括单价和总价两种。总价也称按幢、套或单元计价，所称 “一口价”，即双方不对商品房设定单价，而是确定一个总价格，不论商品房实际面积与约定是否存在误差，均不对其价格进行调整。总价方式通常用于现房销售，而且大多用于整层或整幢房屋的销售，这种实践中并不多见。单价即为按商品房面积计价，由于依据的面积计算方式不同，可分为依建筑面积计价，依套内建筑面积计价，依使用面积计价三类。依使用面积计价的方式因缺乏主管部门的支持而较难操作，依建筑面积及套内建筑面积计价的方式则为建设部所认可。套内建筑面积包括套内使用面积、套内墙体面积及阳台建筑面积三部分，建筑面积则由套内建筑面积与分摊的公用建筑面积两部分组成，由于分摊面积部分通常令购买人难以以直观方式把握，所以目前各地房地产行业主管部门多推行套内建筑面积计价的方式。购买人应注意约定采用何种计价方式。

商品房买卖合同通常的价款支付方式有三种：一次性付款、分期付款、按揭付款。如果为按揭付款方式，应明确约定购买人应支付的首期金额及支付时间和方式，向哪家银行申请xx，如xx申请不获批准时有关事项的处理等。如果为一次性付款或分期付款方式，则应明确房款或各期房款的支付时间及方式。

（3）商品房的保修责任约定。保修是商品房买卖合同中一项比较突出的制度，也是出卖人承担物的瑕疵担保责任的主要方式。《城市房地产开发经营管理条例》对房地产开发商的保修责任作了明确的规定。房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。

（4）商品房的质量问题。《城市房地产开发经营管理条例》第32条规定，商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。可见，主体结构质量不合格为买受人法定的解约事由。

如商品房虽经验收合格，但其质量问题严重影响正常居住使用的，购买人可以合同目的无法实现而解除合同并要求赔偿损失。如商品房出现严重的渗漏、开裂等质量问题，经维修后仍不能正常使用的，购买人可解除合同。

（5）商品房交付使用方式及条件。合同应明确商品房的交付时间与程序。通常是由出卖人于合同约定日期前通知购买人前往商品房所在地接受交付，通知方式约定为书面方式，任何一方住所或地址变更时的通知义务也应在合同中明确。购买人则应于交付使用通知送达后按约定或通知指定的日期接受交付。

购买人接受商品房交付时应按合同约定的交付条件对商品房进行验收。主要是对有关验收文件与商品房现状的查验。合同应对商品房应具备的交付条件进行约定，主要为商品房应具备必要的验收文件，如建筑工程质量验收、消防验收、高层建筑物的电梯验收、规划验收、综合验收等。购买人有权对合同约定验收文件的真实性进行查验，如无相关验收文件，则购买人可拒绝接收。如果购买人在未查验验收合格文件的情况下便接受商品房，则购买人将难以追究出卖人逾期交付使用的违约责任。

（6）关于商品房产权瑕疵处理方式的规定。《城市房地产管理法》第三十七条规定，下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十八条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

因此，购买人应注意审查该商品房是否符合以上条件，同时在合同中明确约定：出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷或债权债务纠纷。如果因出卖人的原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。

（7）关于产权登记的约定。《商品房销售管理办法》第三十四条规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。

《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。

依据以上法律规定，购买人应在合同中对产权登记的时间给予明确约定，并要注意收集证据，督促开发商尽快帮助其办理产权登记手续。

（8）不可抗力及其他免责事由。不可抗力是指地震、火灾、战争等因素而造成所购买房屋延期或无法交工，在发生不可抗力的事由后，开发商必须在合同约定的期限内将不可抗力的相关情况告知购买人，否则即使发生了不可抗力的事由，开发商仍应该承担延期交房的责任。

开发商方把开发商自身的过错或第三方的原因造成的，如承建商施工误期、因技术上需要改图纸、因天气影响或其他异常困难及重大技术问题不能及时解决导致的延误等或归为不可抗力，或归于免责条款，购买人要警惕。

（9）物业管理方面的约定。购买人可以从以下几个方面进行处理。如：购买人可以在契约中约定，当小区物业管理委员会成立业主管理委员会后，有选择物业管理公司权利；业主有确定物业管理方式的权利；认真询问物业管理公司的职责范围和物业管理费收费标准等。以保证购买人入住后水、电、气供应，保安、房屋维修、公用设施、邮政、通讯等服务到位。