银行不惧房价跌50%？

章林晓

现在，{dy}阶段房贷压力测试，各大商业银行业已完成，并已上报测试结果。据媒体报导，有监管部门xx人士在内部会议上表示，50%以内的房价跌幅对银行没有太大风险。

“银行的平均按揭xx首付比例是50%，即使房价下跌50%，银行基本上也不会有太大风险”。如果此话用来宽慰人心，那么，大家姑且听之无妨，但是，如果此说要应用于决策，则未免让人不安。

“房价上涨的时候不会死人，但房价下跌的时候却一定会死人”，李嘉诚此言不是危言耸听，而是经验之谈。试想想，如果房价跌50%，银行真的没什么风险，那么，银行何惧房价的狂飙猛涨，何惧楼市充满泡沫？

按揭xx首付比例为50%，房价下跌50%，单就按揭xx本身来说，确实没有太大风险，但问题在于事物联系的普遍性，房价下跌50%的危害，不在房价下跌本身，而在于其引发的连锁反应。

在房价下行或盘整的低迷阶段，房地产企业为避免资金链断裂的威胁，从理论上讲xx之道虽然可以有很多种，但最切实可行的方法，还是收缩阵线以度难关，等待下一轮高潮到来。

房地产企业收缩阵线，一般体现在推迟或放缓项目开工建设上，同时表现在对土地招拍挂市场的“敬而远之”。

4月份以来，房地产企业开工量大幅下降，这已不仅影响到房地产业本身，还波及到了其上游产业。有监测数据显示，4月中旬以来，国内建筑钢材市场价格已连续五周下跌，近半个月表现更甚。除钢铁业外，水泥业亦如此。

而我国宏观经济的下滑势头，从4月份开始已经显现，5月份的经济数据，虽然现在还没有出来，但许多专家都预计，经济下滑迹象会更加明显，而且此后几个月，GDP增速很可能会出现连续下滑。

6月1日，中国物流与采购联合会公布的采购经理人指数（PMI）显示，5月份该指数已从4月份的55.7降至53.9。而汇丰指数下降更为明显，5月份汇丰中国指数从4月份的55.2点下降至52.7点，创11个月以来的{zd1}点。

当前，比实体经济下滑更令人忧虑的是，土地市场“凝冻”极有可能触发地方债务危机的爆发。

一旦房地产企业对土地招拍挂市场“敬而远之”，土地市场相应地也就进入“凝冻”状态。现在，与其说是开发商与调控政策在博弈，还不如说开发商在与地方政府在比赛谁的资金链更强劲。

2009年，全国地方财政本级收入3.58万亿元，中央对地方税收返还和转移支付3.06万亿元，地方财政合计收入6.64万亿元；而截至2009年末，地方政府融资平台xx余额为7.38万亿元，同比增长70.4%；地方政府债务率已远远超出{bfb}。

“吃饭靠财政，建设靠土地”，这是许多地方发展的既有模式。所谓“吃饭靠财政”，指财政资金只够维持政府机关运转，只能供养 “吃皇粮”的人；而所谓“建设靠土地”，则指财政在经济建设方面的职能已基本丧失，只能依靠卖地收入进行建设。

住房的刚性需求，在许多时候是不可靠的，而“吃饭财政”的刚性支出，则是毋庸置疑的。

地方政府融资平台的投资项目大多为公益性项目，往往无法产生现金流收益，自营业务收益不足以支付银行利息，而地方财政又是“吃饭财政”，因此，归还银行xx的真正保证，主要在于其名下土地的增值收益。

在去年新增信贷中，有超过60%投向了各种类型的地方政府融资平台公司。一旦土地市场惨淡，或者土地价格大幅贬值，地方政府融资平台的资金链极易崩断，地方债务危机的爆发也就不远了，去年新增信贷资金的安全也就芨芨可危了。

更值得警惕的是，以房地产作为抵押物或作为信用的评判指标，是金融机构乃至是所有市场主体的偏爱，房地产价格的暴涨暴跌，极易演变成货币和信用的急剧扩张和急剧收缩，从而冲击到资本市场、金融市场以及宏观经济的稳定。

事物都是普遍联系的，我们应该用联系的观点看待和分析问题，房价下跌50%的危害，不在于房价下跌的本身，而在于房价下跌的背后，这一点务必引起我们高度的警惕。

此文6月14日已发《中国房地产报》，发表时有删改。