赵传先:襄樊商业地产研究(七):典型项目之天丽国际家居博览中心

    一、项目基本情况：

    天丽国际家居博览中心是鄂西北{zd0}的专业家居市场，位于人民路与前进路的交汇处，北连火车站，南至汉江码头，西接商务大道--长虹路，东临人民广场，是襄樊市的中心地带。该地段已形成襄樊家居市场集散地，周边有浓厚的商业氛围，为本家居广场奠定了较高的商业基础。

　　天丽国际家居博览中心是集国内外家具制品、家居饰品、文化艺术品为一体的大型家居购物广场，汇集了国内外数百家品牌家具，经营面积达60000多平方米。

　　家居博览中心楼高五层，地下一层，从现代套房、实木套房、儿童套房、中式、美式、欧式家具到整体橱柜、入墙衣柜、布艺窗帘、工艺饰品、办公家具等各种品种应有尽有。其中央大厅内气势恢宏、宽敞明亮，配备有中央空调、自动扶梯、货用电梯、观光电梯等，现代化设施一应俱全，具有国际化、专业化、规模化的特点。而其配备的150个车位，将为您解去后顾之忧。“一站式”的购物体验和优美的购物环境，尽展家居商业旗舰的雄姿，xx鄂西北家居消费潮流。

　　
   项目地块咨询 

  　　宗地号：YR20050916688

  　　总用地面积：18251㎡（其中使用面积为17484㎡，城市道路面积为767㎡） 

  　　地块正同值：进深140m左右，宽度120 m左右，沿街展示面宽度40 m
  　　土地使用性质：商业用地 使用年限：40年 
  　　购买形式：竞拍所得

      项目基本数据指标 

  　　总建筑面积：近60000㎡

     楼层：五层（不含地下室）

  　　各楼层面积：一至二层均为9727㎡，三至五层均为9905㎡，满堂地下室

  　　建筑总高度：23.2m（地面高度）

  　　各楼层层高：一层层高5.2m，二至五层层高均为4.5m，地下室层高5.1m 

  　　容积率：3.2 建筑密度：53%　绿地率：40%
  　　中厅面积  ：1215㎡　（宽：9×3米　长：9×5米）
  　　广场：5000㎡
  　　商场出入口数量　车位：360个 
  　　内场过道宽度：<strong><u>3m</u></strong><br />
  　　建筑（主体）结构：框架  抗震等级：8级 
   　　项目是由襄樊江河源房地产开发有限公司开发

  　　公司成立于2005年7月1日，注册资金3060万元，经湖北省建设厅审批具有国家三级开发资质的房地产企业，现有中高级专业管理人才38名，下设公司办、财务部、工程部、商管部、招商部、策划部、审计部、保安部等，是一个集房地产开发、经营和管理一体化的公司。 

  　　项目是由拥有国家“双甲”  （建筑工程甲级设计资质和环境工程甲级设计资质）资质的湖北省武汉理工大学设计研究院设计。该院资历丰富、实力雄厚，曾设计的蒲圻温泉康复中心、武汉金鑫大厦、鄂州的滨湖商城等商业项目均荣获优秀设计奖，在受邀设计本项目时，提出的以商业规划为前提的设计思路，受同行和商家的一致称赞。承建单位中国建筑第六工程局土木工程公司宜昌分公司，简称中建六局 

  　　该公司属世界500强——中国建筑工程总公司麾下的骨干建筑企业集团。该公司荣获30多项国际和省部级科研成果奖，有136项工程被国家和省部级评为优质工程，其中3项被评为国内建筑工程{zg}奖项“鲁班奖” 监理单位 

  　武汉诚信建设工程监理有限责任公司，具有甲级工程监理资质。该公司自成立以来监理的工程项目有一百多家，先后有12个项目被评为文明施工样板工地，8次被评为省、市先进监理单位，7个项目被武汉市监理协会评为优秀优良工程监理项目部，18个项目获黄鹤杯，45个项目被武汉市建筑业协会评为市优质工程，11个项目被评为优秀项目监理。

     商业运营管理公司 

  　　天丽国际家居博览中心是由开发商自行开发、自行经营、自行管理的一个大型纯商业项目。在项目立项初期，为保证项目成功的永续经营，该公司成立了天丽国际家居博览中心商业经营管理公司。作为鄂西北xx国际化“一站式”主题家居购物广场，受到了湖北省家协、武汉市家协等众多单位的特别关注和大力支持，同时公司采用外派员工到国内知名的专业家居卖场进行学习，高薪外聘家居卖场专业管理人才，与国内外专业家居卖场的管理高层进行沟通学习，并邀请国内外品牌商家实地指导、听取意见；并聘请国内多位{dj0}专业家居卖场的经营管理专家组成商业运营管理的顾问团为本项目出谋划策等一系列措施。现已制定全套适合本项目长期、稳定、高效、完善的经营管理机制。

      项目周边交通（主干道分布）环境描述

  　　与项目紧邻的前进路与人民路作为襄樊交通主动脉和中轴线路，其交通干道纵横交错、四通八达贯穿全城。前进路北经风味小吃一条街立业路、建华路，服饰批发的新华路，连接经济旅游开发区（鱼梁州）的丹江路，被称为鄂西北物流命脉和客运枢纽（火车站、客运中心）的中原路、三元路一脉相连：南通素有襄樊xx社区群之称的朝阳路、大庆路，襄樊商业步行街解放路，江景长廊沿江大道紧密相连；人民路西经贯穿南北城的商务大道长虹路、汉江路，直至高新技术开发区工业园；东至襄樊黄金商圈人民广场CBD核心区。

  　　位于前进路与人民路交汇处的天丽国际家居博览中心凭借天成的地理优势，已凸显了其无可动摇的霸主地位。

      项目周边商业环境描述 

  　　项目位于鄂西北地区家居集散中心——襄樊家居消费{dy}站前进路9号，正处襄樊三大核心商圈：火车站商业圈、人民广场CBD核心区、长虹路商务区的黄金交汇处，周边市场云集，商气鼎盛，人流如织。以项目为中心直线1.5公里范围内就聚集了五家专营性家具市场（京广家具大世界、世纪家私、恒达家具城、南方家具城、俊发家具城等）、一家板材市场（中南板材市场）和200多家家居门面店，专一的家居业态经过半个多世纪的沉淀，已给襄樊人、鄂西北人留下并延续着“买家居，到前进路”挥之不去的烙印，而且周边数十家其它物业类型的专营性市场如人民路的金马摩托城、电动车市场，前进路的白鹤小商品市场、前进路小商品城、新华市场、水果批发市场、雄风灯具市场、中原布匹市场、中原灯具城、中原铝材市场、正旺建材市场、电子电料市场、食品配料市场等为本项目造就了成熟的商业环境和商业氛围。

     项目周边配套设施描述 
  　　项目周边各项配套设施不但完善，而且具有品质。因项目所处地段不仅是三大核心商圈的交汇处，更是城市的内环中心，市政单位集中，居住人群庞大，而且浓厚的商业氛围吸引着强大的人流，以项目为中心，3公里范围内：
  　　购物场所：六福超市、沃尔玛超市、武商量贩店、襄江超市、中百仓储、好邻居超市、雅斯超市等 
  　　教育机构：人民路小学、前进路小学、市三中、市八中、市十六中、市三十九中、市四十三中等 
  　　医疗机构：市一医院、市中医院、市同和医院、解放军第四七七医院、市三医院、纺织医院、市口腔医院、烟厂医院等 
  　　金融机构：信合、农行、建行、工行、邮政储蓄等 
  　　商务休闲会所：汉江国际大酒店、金城大酒店、铁路大酒店、魅力四射{dj0}娱乐会所、西堤岛咖啡馆、名典咖啡馆、铁伊人健身俱乐部、百乐门xxx、罗马假日音乐会所等 
  　　市政配套：新华游乐园、永安广场、人民广场、江景长廊沿江大道、明珠广场、铁路文化宫、新华书店等 
  　　商业广场：民发商业广场、九隆广场、人民广场商业步行街解放路等 
  　　交通设施：市中心客运站、恒达客运站、老汽车客运中心、旅游客运中心、火车站，公交有3、9、14、20、38路等， 
  　　市政单位：樊城区委、樊城区政府、市消防支队、市交警大队、市环卫处、市路灯管理处等 <br />
  　　生活配置：长虹路农贸市场、朝阳路农贸市场、风华路农贸市场等 
  　　（备注：以上所述及未述的设施全部在区位图上真实标明）

     项目附近在建项目描述 
  　　项目附近有三个大型商住项目已建 ：

  　　{dy}个是与本项目一路之隔（前进路与人民路交汇处）前进路口东侧原纺机公司地块，由金华泰房地产开发有限公司开发的商住小区现已进入基础设施施工阶段，通过了解，该项目占地30亩左右，以开发小高层、住宅为主要形态的商住小区，底层是由街铺和内部卖场相结合的综合性商业市场。 

  　　第二个是与本项目隔路相望（人民路与朝阳路交汇处）由泰跃房地产开发有限公司开发的xx住宅小区《泰跃·朝阳》，占地120亩，总建筑面积187275㎡，现已有部分业主进场装修，预计今年底全面完工。

  　　第三个是有本项目咫尺之遥（人民路与长虹路交汇处）由民发实业集团正待开发的项目。该项目占地61.5亩，现已进入筹备（拆迁）阶段，预计今年下半年正式启动。与之接触了解到该公司将在此建造一个与区域市场相补充的xx商住小区，商业以酒店、写字楼、商务会所等xx娱乐场所为主，配以健身馆、台球馆、保龄球馆、图书馆等xx休闲会馆。

  　　天丽国际家居博览中心和几个待建项目的落成，必将成为城市新的商业地标和文化景观。

    项目主入口设计描述 

  　　项目主入口设置在紧邻前进路与人民路的交汇处，为充分满足项目人流、物流、车流三大系统的通畅性和便利性，利用40米的沿街展示面开辟的主入口与两条主干道连为一体，同时在此采用现代、气派、动感、时尚的造型与分布在项目近5000㎡的入口广场上的小品建筑和大气、明亮的建筑外观相得益彰，富有创意和人性化的设计思路，将xx潮流，成为汇集人流，带动人气的标志性景观。

    项目内部园林规划描述 

  　　公司在保证三大系统（人流、物流、车流）畅通、便利的情况下，对景观规划从空间设计着手，以6米宽的环形通道为绿化景观轴，再采用中心绿地、水景喷泉、家居文化展示廊等小品景观建筑作点缀，达到步移景异的空间效果。同时对近5000㎡的文化广场采用点线相互渗透的设计，使整体流动舒展，空间明透贯穿，形成内、外统一协调。

    项目建筑外观描述 

  　　项目是一单体建筑，由地下一层和地面五层组成，因地制宜，面东，俗有“紫气东升”之意，建筑设计为“V”形状，含包容与接纳之意，沿街面采用通透玻璃砌体，实体墙面色调为天蓝色。

     将在楼顶修建一个近万平方米的空中花园。

二、商业规划设计与各层布局描述 

                　　项目采用国际{zxj}、科学的“四纵四横”循环通道与3米超宽的直线设计相结合的商业规划设计理念，同时配以11部观光电梯、双向手扶电梯、垂直升降电梯来充分展现人性化的商业空间、系统化的经营空间和景观化的公共空间。 

                   商场各层布局

                　　一楼：现代沙发、现代板式客厅系列、藤艺、饰品、金属家具 
                　　二楼：现代板式、现代沙发、客厅系列 
                　　三楼：实木家具、睡眠中心、儿童家具、松木家具 
                　　四楼：精品馆（红木、欧式古典、别墅用具等）、布艺窗帘区、橱柜集成家具                 　　五楼：办公酒店用品家具 、办公区、仓储
                　　地下室：灯饰、洁具 
                　　配套辅助业态：银行、xx快餐、水吧、咖啡室、儿童乐园等。

 三、项目定位：

     项目定位于鄂西北xx中xx家居卖场,是集家居文化、品牌展示、交易、仓储物流、商务信息服务等多功能的国际化专业家居卖场，在满足顾客品质化需求的同时，打造一个集购物、休闲、观光为一体的“一站式”大型主题购物广场。

   四、总体评价

   这是我市运营最为成功的商业地产项目之一。其成功的主要原因有：处于前进路家具一条街，奠定了成功的基础；定位准确，系升级版；运营有方；不出售，确保经营者利益与投资者利益的高度一致；

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