湖北省武汉市洪山区人民法院
民 事
判 决 书
（2009）洪民初字第4**号
原告：****，男，汉，19**年**月**日出生，住***************号。
委托代理人：****，女，****年*月**日出生，系原告之妻，住***************号，代理权限：特别授权。
委托代理人：****，湖北**律师事务所律师，代理权限：一般代理。
被告：湖北东盛房地产有限公司，住所地：武汉市东湖新技术开发区珞瑜路鲁巷广场。
法定代表人：李军，该公司董事长。
委托代理人：刘晋、崔凯，湖北***律师事务所律师，代理权限：特别授权。
原告****与被告湖北东盛房地产有限公司（简称东盛公司）商品房销售合同纠纷一案，本院2009年4月24日立案受理后，依法由审判员喻承跃担任审判长，与审判员马晖、施余芳组成合议庭，于2009年6月18日适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人****、****，被告东盛公司委托代理人刘晋、崔凯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告****诉称：原、被告于2006年*月**日就位于东湖开发区珞瑜路鲁巷广场西北角光谷中心花园商品房买卖，签订了商品房买卖合同。该合同约定：原告付款人民币***，***元，购买被告东盛公司投资建设的该处第A幢5层5**号商品房一套，被告东盛公司于2006年10月28日将原告所购商品房用作商场开业，若逾期开业，被告东盛公司按日向原告支付已付房款万分之三的违约金，并于2007年6月28日将原告所购商品房交付给原告，若逾期60日，被告东盛公司按日向原告支付已付房款万分之五的违约金；并承诺办理产权登记的相关手续等。原告依合同约定，向被告东盛公司支付购房款***，***元。但被告东盛公司在原告交房日到期时，却不能依合同约定将原告所购房屋交付给原告。虽经多次交涉，但被告东盛公司仍不能作出满意答复，致使原告无法依合同而享有所购商品房的所有权。为此，原告要求判令：1、被告继续履行双方签订的《商品房买卖合同》；2、被告东盛公司支付截止至2009年4月1日止逾期交房违约金***，***.**元整（违约金计算至实际交房之日止）。
原告****为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
证据一、商品房买卖合同。证明合同合法有效，合同对双方权利义务进行了约定。
证据二、收款收据。证明原告已按合同约定支付了全部购房款项。
证据三、违约金收条。证明原告收到被告违约金。
被告东盛公司辩称：原、被告所签的商品房买卖合同中约定的逾期交房的违约金万分之五过高，要求进行调整，主张调整为日万分之二点一；已支付给原告的违约金应进行抵扣。
被告东盛公司为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：
证据一、违约金收条。证明支付了违约金**，***元。
证据二、单项验收证明1组。证明光谷中心花园裙房已取得规划、工程质量、人防、燃气的验收；有关消防验收已经受理正在办理中。
经庭审质证，被告东盛公司对原告****的证据一的真实性无异议。但认为：有关商场开业时间承诺违反有关法律规定，是无效条款；约定逾期违约交房日万分之五的违约金比例过高。对原告提交的证据二、证据三的真实性无异议。原告****对东盛公司提交的证据一不持异议。对证据二的真实性不持异议，但对被告的证明目的有异议。本院对原、被告提交证据的真实性均予以采信。
经审理查明：2006年*月**日，原告****与东盛公司签订了1份商品房买卖合同约定：由原告出资人民币***，***元购买被告东盛公司位于东湖新技术开发区珞瑜路鲁巷广场西北角A幢5层5**号商品房一套，合同约定该商品房的用途为商铺，约定商场开业时间预定为2006年10月28日，若逾期开业，被告东盛公司按日向原告支付已付房款万分之三的违约金；另约定交房时间为2007年6月28日，若逾期超过60日按日向原告支付已付房款万分之五的违约金。合同签订后，原告向被告付款***，***元，2006年10月28日，被告东盛公司承诺的商场开业未能xx；2007年6月28日到期后，被告东盛公司承诺的交房亦未能完成。被告东盛公司已于2007年11月16日、2008年5月20日及2009年3月19日分别向原告支付违约金**，***元、10,000元及5,000元。
另查明：被告东盛公司投资建设的光谷中心花园营业用房（即商铺）现已取得了规划、工程质量、人防、燃气的验收；有关消防验收已经受理并正在办理中。对营业用房的销售备案手续已由相关职能部门批准进行了调整，同意对该商场的二层至五层及地下一层办理销售备案手续。
以上事实，有关当事人提交的相关证据及庭审笔录等附卷予以证实。
本院认为：原告****与被告东盛公司所签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，内容未违反法律规定，应为有效合同，双方当事人均应按照合同的约定遵守执行。被告东盛公司在合同约定的交房期限（2007年6月28日前）内未能将原告所购商品房交付给原告，其行为已构成违约。按照双方合同的约定，逾期交房超过60日的，如原告要求继续履行，被告东盛公司除应继续履行外，还应支付逾期交房违约金。关于双方在合同约定的逾期交房违约金：被告东盛公司在庭审中以抗辩的方式提出约定的比例过高，要求作出降低的调整。本院结合当前房地产市场价格上涨的行情及当事人的实际损失，根据公平原则，予以酌情调整，将双方约定的逾期交房违约金由日万分之五调整为日万分之三。另原、被告在合同中约定商场逾期开业违约金问题：因商场开业时间为2006年10月28日，但交房时间为2007年6月28日，开业时间在交房时间之前，该约定为不能履行的条款，故对双方约定的商场逾期开业违约金不予支持，被告已支付给原告的违约金从应支付的逾期交房违约金中予以冲抵。据此，为维护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》{dy}百零七条、{dy}百一十四条、{dy}百三十八条及《{zg}人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条的规定，判决如下：
一、被告东盛房地产有限公司在光谷中心花园营业用房办理合同约定的相关验收手续后十日内，将原告****购买的商品房交付原告****。
二、被告湖北东盛房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内，以原告已支付的购房款人民币***，%%%元为基数，从2007年6月29日起至交房之日止按日万分之三向原告****支付逾期交房违约金（被告东盛公司已向原告****支付逾期交房违约金（被告东盛公司已向原告支付的**，***元违约金从中予以冲抵）。
三、驳回原告****其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费10,317元由被告东盛公司负担。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上述于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交诉状时预交上诉案件受理费人民币10,317元，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇缴专户市中院诉讼费分户；账号：07950*******393；开户行：农行武汉市民航东路分理处
83***6。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
（此页无正文）
审 判
长
喻承跃
审 判
员
马 晖
审 判
员
施余芳
二00九年十二月二十一日
（武汉市洪山区人民法院印）
书 记
员
戴 丽
本件与原本核对无异
湖北省武汉市洪山区人民法院
民 事
判 决 书
（2009）洪民初字第***号
原告：****，男，汉，19**年**月**日出生，住***************号。
委托代理人：（略）
被告：湖北东盛房地产有限公司，住所地：武汉市东湖新技术开发区珞瑜路鲁巷广场。
法定代表人：李军，该公司董事长。
委托代理人：刘晋、崔凯，湖北***律师事务所律师，代理权限：特别授权。
原告****与被告湖北东盛房地产有限公司（简称东盛公司）商品房销售合同纠纷一案，本院2009年5月13立案受理后，依法由审判员喻承跃担任审判长，与审判员马晖、施余芳组成合议庭，于2009年7月21日适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人****，被告东盛公司委托代理人刘晋、崔凯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告****诉称：原、被告于2005年**月**日就位于东湖开发区珞瑜路鲁巷广场西北角光谷中心花园商品房买卖，签订了商品房买卖合同。该合同约定：原告付款人民币******元，购买被告东盛公司投资建设的该处第A幢A层***号商品房一套，被告东盛公司于2006年10月28日将原告所购商品房用作商场开业，若逾期开业，被告东盛公司按日向原告支付已付房款万分之三的违约金，并于2007年6月28日将原告所购商品房交付给原告，若逾期60日，被告东盛公司按日向原告支付已付房款万分之五的违约金；并承诺办理产权登记的相关手续等。原告依合同约定，向被告东盛公司支付购房款***，***元。但被告东盛公司在原告交房日到期时，却不能依合同约定将原告所购房屋交付给原告。虽经多次交涉，但被告东盛公司仍不能作出满意答复，致使原告无法依合同而享有所购商品房的所有权。为此，原告要求判令：1、被告继续履行双方签订的《商品房买卖合同》；2、被告东盛公司支付截止至2009年4月28日止逾期交房违约金***，***.**元整（违约金计算至实际交房之日止）。
原告****为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
证据一、商品房买卖合同。证明合同合法有效，合同对双方权利义务进行了约定。
证据二、收款收据。证明原告已按合同约定支付了全部购房款项。
被告东盛公司辩称：原、被告所签的商品房买卖合同中约定的逾期交房的违约金万分之五过高，要求进行调整，主张调整为日万分之二点一；已支付给原告的违约金应进行抵扣。
被告东盛公司为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：
证据一、违约金收条。证明支付了违约金**，***元。
证据二、单项验收证明1组。证明光谷中心花园裙房已取得规划、工程质量、人防、燃气的验收；有关消防验收已经受理正在办理中。
经庭审质证，被告东盛公司对原告****的证据一的真实性无异议。但认为：有关商场开业时间承诺违反有关法律规定，是无效条款；约定逾期违约交房日万分之五的违约金比例过高。对原告提交的证据二、证据三的真实性无异议。原告****对东盛公司提交的证据一不持异议。对证据二的真实性不持异议，但对被告的证明目的有异议。本院对原、被告提交证据的真实性均予以采信。
经审理查明：2005年*月**日，原告****与东盛公司签订了1份商品房买卖合同约定：由原告出资人民币***，***元购买被告东盛公司位于东湖新技术开发区珞瑜路鲁巷广场西北角A幢A层***号商品房一套，合同约定该商品房的用途为商铺，约定商场开业时间预定为2006年10月28日，若逾期开业，被告东盛公司按日向原告支付已付房款万分之三的违约金；另约定交房时间为2007年6月28日，若逾期超过60日按日向原告支付已付房款万分之五的违约金。合同签订后，原告向被告付款***，***元，2006年10月28日，被告东盛公司承诺的商场开业未能xx；2007年6月28日到期后，被告东盛公司承诺的交房亦未能完成。被告东盛公司已于2007年11月16日、2008年5月21日分别向原告支付违约金**，***元及10,000元。
另查明：被告东盛公司投资建设的光谷中心花园营业用房（即商铺）现已取得了规划、工程质量、人防、燃气的验收；有关消防验收已经受理并正在办理中。对营业用房的销售备案手续已由相关职能部门批准进行了调整，同意对该商场的二层至五层及地下一层办理销售备案手续。
以上事实，有关当事人提交的相关证据及庭审笔录等附卷予以证实。
本院认为：原告****与被告东盛公司所签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，内容未违反法律规定，应为有效合同，双方当事人均应按照合同的约定遵守执行。被告东盛公司在合同约定的交房期限（2007年6月28日前）内未能将原告所购商品房交付给原告，其行为已构成违约。按照双方合同的约定，逾期交房超过60日的，如原告要求继续履行，被告东盛公司除应继续履行外，还应支付逾期交房违约金。关于双方在合同约定的逾期交房违约金：被告东盛公司在庭审中以抗辩的方式提出约定的比例过高，要求作出降低的调整。本院结合当前房地产市场价格上涨的行情及当事人的实际损失，根据公平原则，予以酌情调整，将双方约定的逾期交房违约金由日万分之五调整为日万分之三。另原、被告在合同中约定商场逾期开业违约金问题：因商场开业时间为2006年10月28日，但交房时间为2007年6月28日，开业时间在交房时间之前，该约定为不能履行的条款，故对双方约定的商场逾期开业违约金不予支持，被告已支付给原告的违约金从应支付的逾期交房违约金中予以冲抵。据此，为维护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》{dy}百零七条、{dy}百一十四条、{dy}百三十八条及《{zg}人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条的规定，判决如下：
一、被告东盛房地产有限公司在光谷中心花园营业用房办理合同约定的相关验收手续后十日内，将原告****购买的商品房交付原告****。
二、被告湖北东盛房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内，以原告已支付的购房款人民币***，***元为基数，从2007年6月29日起至交房之日止按日万分之三向原告****支付逾期交房违约金（被告东盛公司已向原告****支付逾期交房违约金（被告东盛公司已向原告支付的**，***元违约金从中予以冲抵）。
三、驳回原告****其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费4,082元由被告东盛公司负担。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上述于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交诉状时预交上诉案件受理费人民币4,082元，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇缴专户市中院诉讼费分户；账号：07950*******393；开户行：农行武汉市民航东路分理处
83***6。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
（此页无正文）
审 判
长
喻承跃
审 判
员
马 晖
审 判
员
施余芳
二00九年十二月二十一日
（武汉市洪山区人民法院印）
书 记
员
戴 丽
本件与原本核对无异
民事上诉状
上诉人（原审被告）：湖北东盛房地产有限公司，住所地：武汉市东湖新技术开发区珞瑜路鲁巷广场。
法定代表人：李军，该公司执行董事长。
被上诉人（原审原告）：****
上诉人湖北东盛房地产有限公司与被上诉人****商品房买卖合同纠纷一案，武汉市洪山区人民法院（2009）洪民初字第4**号《民事判决书》。上诉人认为，其在原股东兰世立控制期间，未经房地产管理部门同意，擅自违反经审批的规划设计，对应整体销售的营业用房（商铺）以图纸分割方式进行销售；而且，上诉人与被上诉人所签订的商品房买卖合同中的标的物（房屋）仅在图纸上予以体现，并没有固定的十五形态，不是我国法律所规定的“物”，故双方所签订的商品房买卖合同应为无效，一审法院对该合同的效力认定为有效是错误的。鉴于此，上诉人根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，特向贵院提出上诉。
上诉请求：
一、请求依法撤销武汉市洪山区人民法院（2009）洪民初字第4**号民事判决书。
二、请求确认上诉人与被上诉人所签订的关于光谷中心花园A幢5层5**号房屋的《武汉市商品房买卖合同》无效。
三、请求改判驳回被上诉人在一审提出的全部诉讼请求。
四、由被上诉人承担全部诉讼费用。
事实和理由：
上诉人与被上诉人所签订的涉及房屋的商品房买卖合同因违反法律、行政法规的强制性规定因被确认为无效。一审法院认定双方所签该合同为有效合同是错误的，应予以纠正。
1、上诉人对商铺进行分割销售与经审批的规划方案不符，其行为违反了行政法规的强制性规定。
根据规划部门的审批意见，光谷中心花园裙楼1-5层作为营业用房（商场）是以每一层作为一个权属单位进行建设、施工和销售。规划审批意见中没有批准同意可以对营业用房进行分割建设和销售。根据我国《城市规划法》第29条的规定：“城市规划区内的土地利用和各项建设必须符合城市规划，服从规划管理。”第32条规定：“在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，经城市规划主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证。建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后，方可申请开工手续。”然而，上诉人在原股东兰世立在控制期间，其未办理相关审批手续，擅自对光谷中心花园的1-5层商铺以图纸形式进行分户销售，其所销售的商铺并无固定的十五形态。不仅如此，该种分割还致使建筑物的公共部分及业主专有权、共有权范围发生变更。上诉人当初未经规划管理部门同意而对本案所涉商铺销售并签订的商品房买卖合同应当确认为无效。
2、上诉人与被上诉人所签订的商品房买卖合同中约定的房屋不符合国家关于不动产法律规定。
本案当事人所签订的是不动产买卖合同。根据我国《合同法》第130条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”而我国《物权法》第6条第1款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”根据我国《物权法》的规定，无论是动产还是不动产，均为有体物，看不见、摸不着的抽象权利，除了法律规定可以作为物权客体的，都不属于我国《物权法》所称的物。
在本案中，原股东兰世立在控制上诉人期间，擅自对光谷中心花园的1-5层商铺以图纸形式进行分户销售。而对不动产买卖而言，如要进行销售、转让，房屋必须符合房屋权属登记条件，就是说，房屋必须是在有关部门批准下建造，经建设、规划、公安消防等部门验收备案，并且每个销售单位都必须四面有墙，有着明确，{yj}的四至界限结构，能明确到幢、层、套、间。我国《城市房屋权属登记管理办法》第20条亦对此明确规定：“房屋所有权登记应当按照权属单位以房屋的门牌号、幢、套（间）以及有具体权属界限的部分为基本单元进行登记。”同时，根据我国《物权法》的规定，房屋要成为买卖的标的物，必须具备建筑物区分所有的专有备份的条件：{dy}，必须具有构造上的独立性；第二，必须具有使用上的独立性；第三，通过登记予以公示并表现出法律上的独立性。而本案被上诉人所购买的商铺只在图纸上区分、确定，并不在物理形态上进行实际分割，在十五形态上并未固定。且有的买受人所购买的商铺原来是走道，或是消防通道，或是自动扶梯的出入口。上诉人所购买的商铺不符合建筑物区分所有权的条件，不能成为所有权的客体，因而不能成为不动产买卖的标的物。
综上，根据我国《合同法》第52条第5款之规定，上诉人与被上诉人所签订的合同因违反法律、行政法规的强制性规定应被确认无效。一审法院确认双方所签订的商品房买卖合同有效，且在该有效合同的基础上要求上诉人支付逾期交房违约金的判决也是错误的，被上诉人所提出的要求上诉人支付逾期交房违约金的诉请应予以驳回。
此致
武汉市中级人民法院
上诉人：湖北东盛房地产有限公司（章）
2010年1月5日
注：从1月到6月已经近六个月，二审还未终审判决（民事诉讼法{dy}百五十九条：人民法院审理对判决的上诉案件，应当在第二审立案之日起三个月内审结）。
